Продать коттедж, оформленный по ипотеке с незавершенными выплатами, можно, но только при двух условиях. Первый вариант, когда покупатель, желающий купить этот коттедж, может передать продавцу денежные средства на погашение суммы кредита, как первоначальный взнос за приобретаемый объект. Второй вариант, если некое третье лицо, например агентство недвижимости, которое берется за оформление сделки, готово своими деньгами снять обременения с данного объекта недвижимости. В любом случае, ипотека за продаваемый объект должна быть выплачена, и с объекта должно быть снято обременение; банки не идут на двойное обременение одного и того же объекта.

При выставлении объекта на продажу, продавец должен предупредить покупателя, что объект находится под обременением.

Когда покупатель найден, сначала между участниками сделки составляется предварительный договор. А после продавцу следует связаться с банком, в ипотечной программе которого он участвует, чтобы узнать, где находится закладная. На сегодняшний день у нас действует несколько программ кредитования: АИЖК, «Дельта» и собственные программы банков.

Если закладная находится в АИЖК, то на снятие обременений уйдет около месяца. АИЖК сегодня самый главный рефинансер, который выкупает закладные, если позволяет банкам кредитовать граждан по своим условиям. Если закладная находится в «местном» банке, который кредитует по собственным программам (Сбербанк, ВТБ-24, Ак-Барс, Газпром, Уралсиб), то на снятие обременений уйдет около недели. Закладная находится в депозитарии банка, пока кредит не будет погашен.

Продавцу необходимо снять обременения и получить выписку из ЕГРП, что залог больше не принадлежит залогодержателю. Для этого собственник обращается в банк, где узнает сумму оставшихся выплат на дату внесения платежа. На эту дату и должна быть внесена полная сумма досрочного погашения ипотечного кредита. Кредит погашен, банк выдает об этом справку, которую продавец должен вместе с закладной предоставить в юстицию для снятия обременения. Снимать обременение в юстиции продавец, как правило, отправляется вместе с юристом банка, где была ипотека, но иногда и самостоятельно (без сопровождения). Здесь же, в юстиции, собственником пишется заявление о предоставлении выписки из ЕГРП о том, что обременение снято. На снятие обременений уходит три дня.

Если у покупателя нет достаточной суммы на покупку объекта, то нужно искать банк, который готов открыть ипотеку. Если заключать сделку в том же финансовом учреждении, где ранее была оформлена ипотека на приобретаемый объект, то процесс получения кредита будет быстрее, ведь такой вариант выгоден для банка: теряя одного клиента, он приобретает нового. Поэтому, выбирая объект для покупки, следует поинтересоваться, в каком банке имеется действующая ипотека и постараться получить одобрение именно в этом банке: тогда все процедуры будут проходить под контролем банка, а значит без рисков для обеих сторон.

Когда этот вопрос улажен, процедура купли-продажи осуществляется по стандартной схеме.

Какую роль при этом исполняет агентство недвижимости. Во-первых, риэлтор может снять своими деньгами обременение с заложенного объекта. А во-вторых, когда снято обременение, у продавца может возникнуть соблазн перепродать объект третьему лицу. В Омске таких ситуаций не было ни разу, но в столице такие случаи встречались неоднократно. В этом случае, агентство недвижимости помогает как продавцу, так и покупателю избежать возможных рисков.