Продажа доли в недвижимости, владельцами которой являются несколько человек, осуществляется по особым правилам. Что должен знать собственник, решившийся на продажу своей части жилья? Какие нюансы есть у данного вида сделки и как правильно осуществить продажу части своего жилья?

Общей собственностью признается имущество, находящееся одновременно в собственности двух и более лиц (ст.244 ГК РФ). Она может быть: долевой (имущество находится в общей собственности с определением доли каждого собственника) и совместной (доли собственников на имущество не определены).

Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц: имущества, не подлежащего разделу в силу закона; имущества, раздел которого невозможен без изменения его назначения; делимого имущества в определенных законом случаях (п.2 ст.244 ГК РФ). Так, общей собственностью обладают супруги, члены семьи - владельцы приватизированной квартиры, учредители кооперативов, обществ, товариществ, члены крестьянского (фермерского) хозяйства, владельцы земельных участков, транспортных средств.

По общему правилу имущество находится в общей долевой собственности, кроме случаев, когда законом предусмотрена совместная собственность на имущество.

При совместной собственности ее участники не имеют определенных, заранее установленных долей в совместном имуществе. Доли определяются лишь при разделе совместной собственности или выделе из нее. Доли признаются равными, если иное не предусмотрено законом или соглашением совместных собственников.

Если соглашением между участниками не предусмотрено иное, они владеют и пользуются совместным имуществом сообща. В отличие от долевой собственности, владение и пользование совместным имуществом не зависит от размера вклада каждого из сособственников.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому другому человеку. Трудности возникают, если неизвестно место жительства остальных сособственников. В этом случае требование об извещении можно считать соблюденным, когда продавец имеет доказательства о направлении уведомления о продаже доли по последнему известному месту жительства участников долевой собственности, а также о факте отсутствия сведений о настоящем месте их пребывания (например, справку из местной администрации, адресного бюро).

Самый простой и доступный способ - это оповестить сособственников устно или по телефону, и если они отказываются от покупки, то попросить их заверить свой отказ у нотариуса. В этом случае продавец может считаться выполнившим свои обязательства, ведь у него на руках будет доказательство того, что другие участники собственности знают о предстоящей продаже доли и более того, что они дали свой отказ от покупки. Если на руках есть отказ от покупки доли, то продавец может не дожидаться окончания тридцатидневного срока предупреждения и продавать долю сразу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

Теги: недвижимость, квартира