Продажа доли в недвижимости, владельцами которой являются несколько человек, осуществляется по особым правилам. Что должен знать собственник, решившийся на продажу своей части жилья? Какие нюансы есть у данного вида сделки и как правильно осуществить продажу части своего жилья?

В соответствии со статьей 244 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. В законе выделяют два вида общей собственности:
- общая долевая, с определением доли каждого сособственника в праве общей собственности. Если в законе не указано, что общая собственность является совместной, то она признается долевой;
- общая совместная, без определения доли каждого сособственника. Она возникает только в силу закона. Доли в праве общей собственности могут быть определены при ее разделе; ее трансформации в общую долевую собственность по соглашению сособственников. Если иное не предусмотрено в законе или договоре, доли всех сособственников признаются равными. Например, в случаях приватизации квартир в совместную собственность доли признаются равными, при разделе общего имущества супругов, нажитого в браке. Если один из дольщиков считает, что равенство неуместно, что он вложил какие-то средства в улучшение имущества, то он может либо по соглашению с другим собственником, либо в судебном порядке отойти от равенства долей.
    Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением права преимущественной покупки другого дольщика.
    Согласно статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю другому лицу с указанием цены и других условий, на которых реализует ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
    Для того, чтобы грамотно уведомить сособственников, нужно точно знать кто они. Если такой информацией нет, то ее можно получить запросив справку в Едином государственном реестре прав и в БТИ. На практике уведомление может быть сделано любым способом, позволяющим сделать вывод о том, что оно получено адресатом в определенное время. Можно письменно проинформировать сособственников при помощи заказного письма с уведомлением или отправить телеграмму. В уведомлении необходимо указать полный адрес объекта недвижимости, фамилию имя и отчество сособственника, а так же цену, за которую предлагается выкупить долю и другие условия сделки. Если другие сособственники изначально не хотят выкупать долю, то можно их не уведомлять телеграммой, а просто взять у них нотариально заверенные заявления о том, что они уведомлены и отказываются от права преимущественной покупки или попросить сособственников написать отказ от преимущественного права покупки в Росреестре в присутствии специалиста.
    При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. При удовлетворении иска покупатель должен получить с истца денежную сумму, уплаченную им прежнему собственнику (с учетом пошлин и сборов), а за истцом по решению суда признается право собственности на долю в праве.

Теги: недвижимость, квартира