На сегодняшний день на рынке первичного жилья достаточно много предложений. Но как выбрать из представленного разнообразия? Какому застройщику можно доверять и стоит ли вкладывать деньги в строительство? Слово эксперту.

В роли продавцов жилья на начальных этапах строительства чаще всего выступают инвесторы или застройщики. Почти всегда это разные компании: застройщик — непосредственный исполнитель работ, инвестор — тот, кто финансирует проект. Это юридические лица — генподрядчики, субподрядчики, поставщики и физические лица- участники долевого строительства, члены ЖСК. То есть в роли продавца может выступать и человек, купивший жилье на ранних этапах строительства (или вообще на этапе проектирования) и впоследствии осуществляющий перепродажу по более высокой цене.

Единственное, чем отличается продажа квартиры от застройщика и от инвестора — это форма договора. Если квартиру продает застройщик, то заключается договор на участие в долевом строительстве, а в случае продажи квартиры инвестором — договор уступки права, что также предусмотрено ФЗ-214.

Договор на участие в долевом строительстве предполагает, что покупатель становится инвестором квартиры. Застройщик же за полученные деньги обязуется в оговоренный срок построить жилье и передать его в собственность покупателю. В данной ситуации покупателю предоставляется полное право требовать соблюдения обязательств застройщика, зафиксированных в договоре.

Если квартиру продает инвестор, заключается договор об уступке права требования по договору участия в долевом строительстве. Проще говоря, инвестор, оплативший квартиру в обмен на получение обязательств от застройщика, уступает права по договору покупателю. Если по каким-либо причинам придется доказывать признание права собственности через суд, то нет никакой разницы, кто выступал в роли покупателя: инвестор или застройщик.

Оба договора не противоречат ФЗ‑214: они гарантируют защиту потребителя, а также фиксируют цену и срок передачи квартиры в собственность. В договорах прописываются не мифические квадратные метры, а номер квартиры и ее характеристики, а также срок ввода объекта в эксплуатацию.

Покупатель при заключении договора на участие в долевом строительстве обязан оплатить стоимость квартиры в полном объеме только после подписания договора и регистрации его в Росреестре. Если же заключается договор на уступку права требования, то деньги передаются продавцу непосредственно при подписании договора, и только после этого сделка регистрируется в органах юстиции.

Довольно весомый минус договора уступки прав состоит в том, что эти самые права могут быть уступлены далеко не в полном объеме. Всплыть этот факт может в самый неподходящий момент.

Также в нашем городе распространена схема приобретения новостроек через ЖСК, который, как правило, создается застройщиком. Покупатели новостроек в этом случае вступают в ЖСК, перечисляет туда денежные средства за выбранную квартиру, а кооператив уже инвестирует их застройщику.

Чтобы уберечь себя от двойной продажи по 214-ФЗ, нужно вовремя зарегистрировать право в Росреестре. За продажи квартир в ЖСК отвечает правление и председатель ЖСК, поэтому при покупке новостройки рекомендуется запросить уставные документы кооператива, протоколы заседаний правлений о включении в члены ЖСК.

В договоре по приобретению квартиры в новостройке необходимо обратить внимание на несколько важных моментов:
— в документе должен быть непременно указан объект, который перейдет к покупателю в собственность;
— обязательно должны быть обозначены стороны. Поскольку продаваемой квартиры еще не существует, стороны обозначаются не «продавец» и «покупатель», а «правообладатель» и «правоприобретатель». Последним обязательно должен быть гражданин или несколько граждан, которые потом и станут собственниками;
— следующий момент — подробное описание квартиры. Обычно описание есть в протоколе распределения долей («квартира двухкомнатная общей площадью 82 квадратных метра, расположена в третьей секции на седьмом этаже, слева от лифта») — все эти формулировки и переносятся в договор. В документе указываются все параметры: строительный адрес дома, подъезд или номер секции, тип проекта дома, этаж квартиры, количество комнат, метраж по проектной документации (эта цифра может измениться после обмеров, когда дом сдается в эксплуатацию);
— в договоре (либо в приложении к нему) иногда дается описание дома: какие в нем лифты, двери, отделка, инженерное оборудование, стеклопакет — деревянный или пластиковый, застеклена ли лоджия. Впрочем, все это имеет смысл только в том случае, если проект нетиповой;
— в договоре обязательно указывается, на основании каких документов он заключен;
— пункт о стоимости квартиры. Здесь все должно быть ясным и понятным. Все платежи должны сопровождаться выдачей документов. Если покупатель платит за объект в рассрочку, то каждый раз необходимо получать об этом документ — это избавит от возможных споров из-за того, сколько именно заплачено. При проведении платежей лучше всего пользоваться услугами банков. Возможно, это будет немного затратней (банк возьмет комиссию за конвертацию валюты, примет ее по другому курсу), но значительно надежнее;
— в реквизитах договора должен быть указан именно тот расчетный счет, на который затем будут осуществляться платежи. Если же покупателя просят платить на какой-то другой счет — следует просить подтверждающий документ;
— в договоре необходимо указать сроки сдачи дома госкомиссии и размеры неустойки, которую заплатит застройщик за срыв графика строительства. Наличие подобного пункта в договоре позволит при необходимости защищать свои интересы в суде. На этот случай нужно указать условия возврата денег либо исполнения договора на приемлемых для покупателя условиях. Кроме этого в договор следует внести пункт о порядке возврата денег при расторжении договора по инициативе инвестора или покупателя;
— в договоре прописывается кто, когда и как будет оформлять квартиру и собственность.

Договоры с организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства домов, носят самые различные названия. Однако содержание этих документов, то есть предмет, условия участия и взаимные права и обязанности сторон, являются практически одинаковыми.