Об увеличении жилплощади люди задумываются, когда в семье появляются дети. Однако стоит иметь в виду, что продать недвижимость, собственником которой также является ребенок младше 18 лет, довольно проблематично. В чем заключаются сложности такой сделки и как правильно организовать продажу квартиры, в которой живет несовершеннолетний? Слово эксперту.

Если собственником квартиры или доли в ней является несовершеннолетний, то распоряжаться таким имуществом можно только с предварительного разрешения органов опеки и попечительства, которые отстаивают права ребенка.
Чтобы продать жилье, в котором проживает несовершеннолетний, сначала родители и ребенок (если ему исполнилось 14 лет) должны обратиться с заявлением в органы опеки за предварительным разрешением на совершение сделки. В случае отсутствия одного из родителей (например, брак расторгнут и неизвестно место нахождения родителя) прикладываются документы, подтверждающие безвестное нахождение (решение суда о признании безвестно отсутствующим, постановление службы судебных приставов о розыске родителя и прочее).
Срок готовности распоряжения о предварительном согласии или об отказе в совершении сделки составляет от 15 до 30 дней. Без указанного распоряжения сделка купли-продажи недвижимости является недействительной.

На законодательном уровне не существует четких ответов на вопрос о том, в каких случаях можно дать разрешение на продажу жилого помещения, а в каких — отказать. Обозначена только общая формулировка, из которой следует, что жилищные права несовершеннолетних не должны быть нарушены. Поэтому при решении данного вопроса вердикт органов опеки носит субъективный оценочный характер. Общих правил и какого-то конкретного ограниченного перечня документов для получения разрешения на сделку с недвижимостью нет. В каждом регионе местные органы опеки и попечительства вправе устанавливать свои требования к предъявляемым заявлениям и документам.
В связи с тем, что в законодательстве нет четкой формулировки, при продаже квартиры, в которой проживает ребенок, и покупке нового жилья могут возникнуть определенные трудности.

Во‑первых, как правило, продать квартиру, в числе собственников которой есть несовершеннолетний, возможно только с одновременным приобретением (предоставлением) собственности ребенку в какой-либо другой недвижимости. Это может быть частый дом, другая квартира или жилье в другом городе.

Многие родители полагают, что если квадратных метров в приобретаемом жилье будет достаточно, то опека не откажет, при этом желают продать маленькую квартиру в городе и купить большой дом в деревне. Интересы взрослых собственников тут понятны, а вот за детей решать будет государство. Немаловажное значение тут будет иметь благоустройство в доме и степень его износа, инфраструктура в населенном пункте, отдаленность школы или детского сада, организация досуга для ребенка. Представители опеки обязательно проведут обследование приобретаемого жилья и только после этого выдадут разрешение либо мотивированный отказ.

Если родители решили продать благоустроенную квартиру или комнату в центре города, от которой неподалеку находятся посещаемые ребенком учреждения (детсад, школа), а купить хоть и большее по площади, но находящееся на окраине, неблагоустроенное и имеющее большой процент износа жилье, то органы опеки, скорее всего, откажут в такой сделке и суды с ними согласятся. Таким образом, покупатель, внесший аванс за выбранную квартиру, может прождать целый месяц разрешения на сделку и в итоге ему придется отказаться от покупки.

Во‑вторых, приобретение встречного жилья на имя несовершеннолетнего может быть и не одновременно с продажей. Например, при покупке жилья в другом регионе. В распоряжении органа опеки указывается следующая формулировка: «продать за цену… при условии перечисления денежных средств в размере… на счет несовершеннолетнего с последующей покупкой на имя несовершеннолетнего жилого помещения». В случае если квартира на имя несовершеннолетнего приобретена не будет, то сделка по продаже квартиры по требованию органов опеки и попечительства может быть признана недействительной, и покупатель рискует остаться без квартиры. А внесенные деньги будет очень сложно вернуть.

Определенные трудности могут возникнуть, если приобретаемое взамен жилое помещение еще не существует, например, если квартира приобретается по договору долевого участия в строительстве. В органы опеки дополнительно необходимо будет предоставить разрешение на строительство, справку о процентной готовности дома, документы на жилое помещение, в котором будет проживать несовершеннолетний, заявления от собственников на вселение и регистрацию несовершеннолетнего до сдачи строящегося дома, либо документы, подтверждающие возможность приобретения несовершеннолетним другого жилья в результате дарения от близких родственников.

Если органы опеки не разрешили родителям продавать квартиру, в которой также проживает ребенок, можно попробовать оспорить отказ в суде. При этом родители должны доказать, что они являются добросовестными, по месту работы и жительства характеризуются положительно, предоставляют своему ребенку возможность посещать образовательные учреждения, создают условия для полноценного развития ребенка, не намереваются ухудшить жилищные условия, и отказ органа опеки в выдаче разрешения на продажу незаконен.

Но судебный процесс — это всегда время, а покупатели долго ждать не будут. Поэтому в таких специфических ситуациях и продавцу, и покупателю лучше довериться профессиональному риэлтору.