Если вы хотите сдать или снять квартиру, то не стоит полагаться на устные договоренности с арендатором или собственником жилья. Правильно оформленная сделка — гарантия спокойствия в будущем. От чего может защитить договор, заключаемый между нанимателем и арендодателем, и можно ли обойтись без него? Слово эксперту.

Договор аренды квартиры необходимо составлять каждый раз при найме жилого помещения. Обычно договор заключается на срок от 1 до 11 месяцев, затем его нужно заключать заново.

Договор аренды должен содержать все самые важные условия, с учетом многочисленных пожеланий обеих сторон. Только в этом случае будут защищены интересы как арендатора, так и арендодателя. При отсутствии договора будет крайне сложно что-либо доказать в суде, если возникнет спор.

Для того чтобы избежать конфликтных ситуаций, необходимо оговорить пункты, которые обязательно должны присутствовать в договоре. Это, например, срок аренды, способы, размер и сроки оплаты, условия оплаты коммунальных платежей, электроэнергии и телефонных переговоров, опись имущества, находящегося в квартире, его состояние и примерная стоимость, естественный износ интерьера. Также в договоре стоит обозначить лица, которые будут проживать в квартире совместно с арендатором, оговорить периодический контроль жилья, количество возможных визитов собственника недвижимости, соблюдение правил пользования жилым помещением, порядок возмещения ущерба, в случае его причинения. Стоит также предусмотреть условия досрочного расторжения договора по инициативе одной из сторон и условия сдачи арендатором жилья при прекращении договора.

Перед тем как заключить договор, потенциальному арендатору нужно внимательно проверить документы на право собственности на жилье. При оплате целесообразно обменяться расписками, где должно быть указано: какая сумма и за что передана. Существенным документом является акт приема-передачи жилья. Договор и акт передачи составляется в двух экземплярах и подписывается каждой стороной. Эти документы не требуют заверения нотариуса.
Если арендатор планирует снимать жилье на длительный срок, то он может потребовать гарантии того, что его не выселят в течение срока действия договора. При этом стоит иметь в виду, что долгосрочная аренда (более года) подлежит регистрации в Росреестре.

Условия досрочного расторжения договора аренды должны быть прописаны в самом договоре. Если срок договорных отношений по аренде не истек, стороны могут прекратить возникшие правоотношения только в трех случаях:
— по обоюдному соглашению арендатора и арендодателя;
— в судебном порядке по инициативе одной из сторон;
— по инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, предусмотренным договором.
Досрочное расторжение договора по инициативе арендатора может быть осуществлено по следующим основаниям:
— арендодатель задерживает передачу имущества либо препятствует процессу пользования имуществом в соответствии с требованиями договора;
— имущество, переданное арендатору, имеет существенные недостатки, которые препятствуют его использованию по назначению;
— арендодателем не производится ремонт;
— имущество пришло в состояние, не пригодное для его использования;
— если произойдут какие-то непредвиденные обстоятельства, за которые арендатор не может нести ответственность.
Досрочное расторжение договора аренды по инициативе собственника может быть осуществлено по следующим основаниям:
— арендатор использует переданное ему имущество, неоднократно нарушая условия соглашения;
— арендатор в процессе использования переданной ему недвижимости существенно ухудшает это имущество;
— арендатор неоднократно не вносит плату за аренду в срок, установленный договором;
— арендатор своевременно не осуществляет ремонт жилья или другого взятого в аренду имущества.

Кроме того, соглашение может быть прекращено по требованию арендодателя по любым основаниям, предусмотренным в договоре аренды.

При заключении договора аренды практикуется внесение залоговой суммы. Размер залога зависит от состояния жилья. Как правило, эта сумма равняется размеру месячной оплаты за жилье либо сумме коммунальных платежей. Если имущество дорогостоящее, то размер залога оговаривается индивидуально и прописывается в договоре аренды.