Переуступка прав требования — приобретение имущественного права у застройщика по передаче в собственность квартиры после завершения строительства жилого дома. Приобретение квартиры по договору о переуступке прав требования возможно в двух вариантах:

— по предварительному договору купли-продажи. В данном случае уступается право требования на заключение основного договора купли-продажи квартиры, но никак не право требования передачи этой квартиры.

Согласно предварительному договору, стороны не совершают продажу квартиры, а только договариваются о ее возможном приобретении в будущем. Уступка права возможна только в период с даты заключения предварительного договора до заключения основного. Предварительный договор не подлежит обязательной государственной регистрации. Деньги на покупку квартиры передаются только по основному договору.

— по договору долевого участия (ДДУ) в строительстве. Перед уступкой права все расчеты по ДДУ должны быть произведены, в противном случае все оставшиеся расходы «вешаются» на нового владельца квартиры. По такому договору уступка права возможна только до момента подписания акта приема-передачи квартиры от застройщика к владельцу. Договор уступки, как и ДДУ, подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Договор о переуступке права заключается в той же форме, что и основной договор, из которого возникли имущественные права.

При заключении договора по переуступке прав нового покупателя необходимо проинформировать об условиях основного договора, так как после уступки он будет основным кредитором. Права по такому договору переходят к новому владельцу только в том объеме, в котором они принадлежали бывшему. Поэтому в самом договоре переуступки должно быть четко отражено, по какому договору переуступается право и какие документы передаются новому владельцу. Уступка права может быть совершена только после окончательной оплаты ДДУ в строительстве или же одновременно с переводом долга на нового владельца.
Переуступка права происходит только при участии застройщика. Он в обязательном порядке дает свое согласие на совершение сделки. После того как договор переуступки подписан сторонами, у покупателя должны быть на руках:
• основной договор;
• документ, подтверждающий расчеты между сторонами;
• согласие застройщика на уступку (дополнительно может потребоваться согласие банка, если квартира была куплена в кредит);
• акт передачи всех документов;
• договор уступки.

Сделка по переуступке абсолютно законна. При этом переуступка — более безопасный вид сделки на первичном рынке, чем обычный ДДУ. Как правило, такие соглашения заключаются на поздних этапах строительства, когда застройщик уже зарекомендовал себя с хорошей стороны, и очевидно, что дом будет сдан вовремя. При этом купить квартиру по переуступке можно дешевле, чем эту же новостройку после того, как ее введут в эксплуатацию и будет зарегистрировано право собственности. Обычно к таким договорам прибегают подрядчики, которые для быстрой реализации квартиры готовы скинуть до 10% от реальной стоимости жилья.

Основные сложности при оформлении переуступки связаны с тем, что кроме покупателя и продавца в сделке принимают участие третьи лица — застройщик и банк, если новостройка покупалась в кредит. Иногда девелопер требует слишком большой процент «отступных», и у дольщика нет юридических оснований оспорить это. А в случае с ипотекой в кредитном договоре обязательно будет условие, что право на объект недвижимости не может передаваться без согласия банка. Соответственно, вопрос с кредитной организацией придется решать до заключения договора уступки прав.

Покупатель, который решил приобрести квартиру по переуступке права, должен обратить внимание на условия основного договора (ДДУ), условия возможности уступки. Его исковые требования к застройщику возможны только в пределах цены, указанной в ДДУ. Также стоит внимательно изучить выполненные обязательства цедента (первоначального кредитора) перед застройщиком. Важно знать о том, что уступающий свое право на квартиру полностью рассчитался по основному договору, иначе передача прав допускается только с одновременным переводом долга.

Несмотря на законность сделки по переуступке прав, при ее проведении возможны и риски. К примеру, цедент может не исполнить обязательства по основному договору. К тому же застройщик может находиться в предбанкротном состоянии, поэтому перед заключением договора по переуступке прав стоит изучить его историю.