В сделке под названием «аренда» могут принимать участие физические лица и юридические организации. Первое, с чем сталкиваются стороны — необходимость заключить договор найма (аренды). Договор, заключенный в письменном виде, является гарантией защиты интересов, как наймодателя (арендодателя), так и нанимателя (арендатора) в спорных ситуациях. На основании данного документа можно отстаивать свои права, если они будут нарушены.

Договор нужен для того, чтобы прописать в нем все условия сдачи квартиры, сохранности имущества, описать соответствующие риски в случаях, когда происходят пожар, затопление, разрушение, обозначить состояние передаваемого имущества.

Нанимателю заключенный договор гарантирует срок, в течение которого он может пользоваться жилым помещением. Если такой договор не заключен, собственник имеет право выселить жильцов в любой момент, вплоть до обращения в суд с простым иском о выселении и взыскании судебных расходов, даже не предупреждая. Кроме того, оговорив заранее размер платы за наем, можно быть уверенным, что она не будет повышаться собственником без согласования с нанимателем.

Для собственника жилья договор найма является подтверждением того, что квартира предоставлена нанимателю на определенный срок и за плату. По истечении отведенного времени можно на законных основаниях требовать возврата своего имущества и возмещения ущерба, причиненного ему. Также будет возможность взыскать недоплаченную сумму за наем. В том случае, если квартира будет передана без договора, это сделать будет невозможно.

Из статьи 674 ГК РФ следует, что договор найма заключается в письменной форме, удостоверять нотариально его не нужно.

Договор найма жилья заключается на срок, не превышающий пяти лет. При этом долгосрочные и краткосрочные договоры законодательно различаются. Краткосрочными считаются договоры, заключенные на срок менее года. При этом в отношении долгосрочных договоров найма действует ряд правил, которые могут быть невыгодны хозяевам жилья.

Нанимателю стоит помнить, что его права могут зависеть от длительности аренды. Например, по истечении срока договора найма жилья он имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок (разумеется, если ему это необходимо), либо наймодатель должен его предупредить об отказе в продлении договора в связи с решением не сдавать никому другому в течение года. При невыполнении этих условий наниматель может обратиться в суд и потребовать признания договора с новым жильцом недействительным или возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Собственник жилья, заключивший долгосрочный договор найма, не может расторгнуть договор с нанимателем в случае, если тот задолжал плату менее чем за шесть месяцев, тогда как для расторжения краткосрочного договора достаточно, чтобы недобросовестный жилец не заплатил более двух раз (ст. 687 ГК РФ).

Закон предусмотрел очень узкий перечень событий, которые позволяют собственнику осуществить расторжение договора найма жилого помещения, и, более того, это возможно только в рамках судебного разбирательства.

Для выселения жильцов нужно уведомить их о существующих нарушениях в их действиях и предоставить им достаточное время для устранения таковых, но не более года. На практике договоры найма закрепляют права обеих сторон расторгнуть их без объяснения причин, но с обязательным соблюдением процедуры уведомления.

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма, но по условиям ст. 687 ГК РФ он обязан письменно предупредить об этом наймодателя не менее, чем за три месяца.

По общей практике в договоре указывается иной срок для уведомления. Обычно он может составлять от двух недель до месяца. Когда срок специально оговорен договором, то соблюдать нужно именно его, как одно из условий, по которому стороны пришли к соглашению в добровольном порядке.

Будущему нанимателю важно помнить, что при аренде жилья потребуется внести залог (страховой депозит). Это распространенная форма защиты жилья, сдаваемого в наем. Размер депозита определяется сторонами самостоятельно. На практике он равен стоимости одного месяца найма. Страховой депозит возвращается нанимателю при расторжении договора, после проверки сохранности имущества и при отсутствии задолженностей за оговоренные договором платежи. Если нет задолженностей, а квартира и имущество возвращаются без повреждений, то сумма страхового депозита подлежит возврату нанимателю в полном объеме. Если есть задолженность по платежам или присутствует порча имущества, то наймодатель вправе вычесть сумму ущерба из суммы страхового депозита.