Ипотека — это, как считают многие, дорого и страшно. Но, несмотря на это, квартиры сейчас покупают в основном в кредит. Попробуем разобраться — какие опасения заемщиков надуманы, а какие реальны.

Опасение 1: «Для меня это слишком дорого!»

Да, ипотека действительно обходится дорого, здесь сложно не согласиться, переплата по кредиту действительно есть, как и по любому другому потребительскому кредиту. Субсидированная государством ставка по кредиту сейчас составляет от 9 до 12%. Ипотека не делает жилье доступным, так как увеличивает стоимость сделки для конечного покупателя, но при этом дает ему возможность купить, начать жить в собственной квартире, а не через 20 лет, когда нужная сумма будет накоплена.

Поэтому, в каждом конкретном случае нужно взвесить плюсы и минусы. Допустим, если сумма ежемесячного платежа по кредиту меньше, чем плата за арендуемую квартиру, возможно, предпочтение стоит отдать все-таки ипотеке (особенно если квартиру вы получите готовой для проживания). Кроме того, оформив кредит, можно реализовать права на льготы и дополнительное финансирование от государства. Например, в качестве первоначального взноса может быть учтен материнский капитал, а на проценты по ипотеке предоставляется дополнительный налоговый вычет.

То, насколько комфортным будет кредит, зависит не столько от размера процентной ставки, сколько от соотношения между уровнем дохода в семье и затратами по ипотеке. Стандартная формула: выплаты не более 50–60% от общего заработка. Представим, что семья, совокупный доход которой составляет 45 т.р., готова платить в месяц 20 т.р., при этом в качестве интересующего варианта рассматривается двухкомнатная квартира площадью 57 кв. м. Параметры кредита: ставка 11,2%, срок выплат 15 лет, сумма ипотеки — полтора миллиона рублей, при этом у клиентов, допустим, есть взнос в размере 500 т.р. В таком случае размер ежемесячного платежа составит порядка 17 т.р.

Также можно обратить внимание на более доступные предложения, чтобы уменьшить свои затраты по кредиту. Например, у крупных агентств недвижимости с некоторыми банками заключены эксклюзивные договоры, которые предусматривают существенную экономию денежных средств для клиентов агентства. Сумма экономии для заемщика может достигать 100 т.р.

Также существует возможность досрочного погашения кредита. Клиент может уже на следующий месяц после выдачи кредита погасить его полностью или частично. И здесь у клиента есть выбор: сократить срок кредитования либо сократить платеж по ипотеке, что опять же значительно уменьшает переплату по процентам.

Опасение 2: «Ипотека выгодна банкам и застройщикам, а не покупателям жилья»

С первой частью утверждения не поспоришь, все так и есть. Для застройщика плюс ипотеки заключается в самом факте реализации жилья. Не секрет, что есть строительные компании, где доля на ипотеку в продажах составляет 70–80%. Благодаря ипотеке застройщики получают реальный инструмент продаж в сегментах жилья эконом- и комфорт-класса, позволяющий привлекать в проекты до 40–50% покупателей. А банки благодаря ипотеке получают возможность улучшить и увеличить свой кредитный портфель.

Опасение 3: «А вдруг я потеряю работу и не смогу платить банку?»

Работу боятся потерять не только те, у кого есть ипотека. Но ежемесячные платежи по кредиту, естественно, дополнительная ответственность. Поэтому, обращаясь за кредитом, нужно объективно оценить свою платежеспособность в долгосрочной перспективе, реально взвесить, сможете ли вы выплачивать долг на протяжении долгих лет. Учтите, что ипотека потребует от вас соблюдения жесткой финансовой дисциплины, которой может похвастаться далеко не каждый.

Кроме того, само оформление такого кредита доступно не всем. У заемщика должны быть деньги на первоначальный взнос, составляющий порядка 15–20% стоимости квартиры (обычно это 500–700 т.р.), и стабильный ежемесячный доход определенного уровня. Существуют специальные ограничения по доступности ипотеки, например, соотношение «платеж/доход». На погашение ипотечного кредита заемщик может потратить не более 50% совокупного подтвержденного дохода. Естественно, если вы надеетесь только на себя, брать ипотеку рискованно, но с поддержкой близких людей, семьи — не так уж и страшно.

Если заемщик все же столкнулся с неприятной ситуацией и лишился доходов, то можно договориться с банком о кредитных каникулах. Банк заинтересован в выплатах ипотеки, поэтому, скорее всего, пойдет навстречу заемщику. Банки не любят судебных разбирательств, так как это долгое и дорогое «удовольствие».

Опасение 4: «Существуют очень много дополнительных доплат и расходов»

Если вспомнить 2008 год, когда дополнительные затраты могли составить до 100 т.р., то сейчас этого нет: комиссия за выдачу кредита, комиссия за рассмотрение заявки, заведение счетов — все эти затраты отменены. Единственную доплату, которую предлагают банки — страхование жизни и страхование от потери трудоспособности, но только в том случае, если клиент сам на это будет согласен. Зачастую оформить страховку заемщику выгоднее, т. к. в этом случае банк снижает ставку на 1%.

Опасение 5: «Пока не выплачу кредит, квартира не моя»

Это совершенно не так. Приобретя квартиру в ипотеку, вы становитесь ее полноценным собственником. Но одновременно жилье будет находиться в залоге у банка-кредитора. Это значит, что вы получаете право пользования и владения недвижимостью, в квартире можно жить, можно сдавать ее в аренду. Однако ограничения все же есть: например, сложно будет продать залоговую квартиру раньше, чем погасите кредит. Многие покупатели относятся к ипотечным квартирам с настороженностью. Без помощи специалистов‑риэлторов с соответствующим опытом продать будет сложно, но в целом это вполне реально.

В завершение хочется сказать, что обращение в надежные агентства недвижимости является залогом того, что вам подберут оптимальный вариант ипотечной программы, сравнят условия разных банков, просчитают возможные риски и сопроводят сделку на каждом этапе.