При выборе жилья потенциальные покупатели обращают внимание на площадь квартиры, планировку, вид из окна, инфраструктуру района и другие характеристики. Но даже идеальный, на первый взгляд, вариант может иметь скрытые недостатки.

Продажа квартиры с зарегистрированными в ней людьми. Право проживания в квартире имеют ряд лиц, которые могут быть в ней не прописаны на момент продажи. Это прежде всего дети, выписанные «в никуда». В этом случае органы опеки отсудят право проживания в купленной квартире таким детям. Много вопросов должно вызвать отсутствие лиц, которые на момент реализации жилья отсутствуют (находятся в заключении, на службе, в больнице, за границей, или пропавшие без вести и признанные судом безвестно отсутствующими). Такие лица в любой момент могут появиться и восстановить свои права на проживание в квартире. Также от сделки надо отказаться, если на момент подписания договора в квартире будут зарегистрированы лица, когда-то отказавшиеся от приватизации данной недвижимости. У этих граждан есть пожизненное право пользования такой жилплощадью. Если бывший собственник недвижимого имущества оформил завещание, указав в нем лиц, имеющих право пользования квартирой после его смерти, такие лица также не могут быть выселены ни наследниками, ни новыми собственниками.

Сделка по доверенности. В случаях когда жилое помещение продается по доверенности, а сам продавец не выходит на личный контакт, стоит отказаться от сделки либо подойти к ней с осторожностью. Во-первых, доверенность может быть в любой момент отозвана. Для этого доверителю нужно только еще раз посетить нотариуса, который ее заверял, и оформить у него же заявление об аннулировании документа. Во-вторых, доверитель может умереть или оказаться недееспособным. Во всех этих случаях сделку признают недействительной, квартира вернется к прежнему владельцу или его наследникам, а вам предстоят долгие тяжбы за возвращение собственных денег. Особое внимание нужно обратить, когда доверенность заверена не специально подготовленным нотариусом, а начальником исправительной колонии, командиром воинской части или главным врачом больницы. Перед подписанием договора о приобретении недвижимости обязательно нужно получить информацию из психоневрологического и наркологического диспансеров по месту регистрации продавца о том, не состоит ли последний на учете.

Незаконная перепланировка. Этот недостаток квартиры может принести новому собственнику как минимум дополнительные проблемы и затраты в будущем. При осмотре жилого помещения необходимо выяснить у продавца, проводилась ли перепланировка в квартире и была ли она законно оформлена. Фактически проверить наличие незаконной перепланировки довольно просто — следует внимательно изучить документы БТИ на недвижимость и сравнить реальные элементы квартиры с техническим паспортом.

Жилье, доставшееся по наследству. Несмотря на то что наследство «открывается» через полгода, вполне может быть, что когда-то найдутся обиженные наследники и отсудят свою долю в квартире. Может вскрыться факт существования обязательных наследников — когда право наследования части квартиры им принадлежит не по завещанию, а по закону (несовершеннолетние дети, недееспособные родители, иждивенцы). Есть вероятность, что наследодателя могут признать невменяемым посмертно. Наследодатель может оставить в завещании право проживания в квартире лицам, про которых вы не знаете и которые даже не зарегистрированы в квартире.

Неадекватный продавец. Если хозяева жилья ведут себя не совсем нормально, от сделки нужно отказываться безоговорочно. Продавец может оказаться совсем не собственником, а лицом, похожим на него. При этом паспорт и документы на квартиру могут быть подлинными, а хозяин квартиры может находиться в отъезде. Возможно, если такой продавец обратится в суд после сделки и докажет свою ограниченную дееспособность — сделку расторгнут.

Квартира в новостройке. Это, с одной стороны, безграничные возможности, а с другой — огромный риск, ведь надо оплачивать квадратные метры, которые есть пока только на бумаге. В процессе строительства может произойти много неприятностей. Причинами могут быть банкротство застройщика, его исчезновение с деньгами дольщиков или же признание строительства объекта незаконным.

Нарушение прав супругов. Если квартира приобреталась во время брака, то оба супруга имеют на нее права, независимо от того, на кого она оформлена. В этом случае необходимо потребовать согласие второго супруга на продажу квартиры, в противном случае может возникнуть риск «дележки» недвижимости.

Количество продаж жилья. Чем больше собственников было у квартиры за короткий период времени, тем больше это должно настораживать потенциального покупателя. Проверить такие данные можно путем изучения выписки из ЕГРП и расширенной выписки из домовой книги.

Покупка квартиры с использованием маткапитала. Приобретая квартиру по ипотеке, родители обязаны включить своих несовершеннолетних детей в собственники жилья после погашения кредитных средств маткапиталом. В договоре это никак не отражается, и проверить это сложно. Зачастую продавцы таких квартир не выполняют данное требование и скрывают этот факт при продаже квартиры. Регистрацию такая сделка не пройдет.

При намерении приобрести квартиру, стоит решить, кто будет заниматься поиском и оформлением-регистрацией сделки: вы или специалист по недвижимости. Трезво оцените свои шансы: при самостоятельной покупке вы, возможно, и сэкономите, но зато потратите время, силы и нервы. Имейте в виду: профессиональные риэлторы увеличат шансы на удачную сделку.