«Историю» квартиры расскажет...риэлтор

Покупка квартиры на вторичном рынке – процедура весьма хлопотная. Нужно не только найти подходящий вариант жилья, но и удостовериться, что все документы в порядке. Чем в этом случае могут помочь агентства недвижимости своим клиентам? Какие юридические услуги оказывают риэлторы кроме своей прямой деятельности – подбора жилья? Слово экспертам.

Татьяна Целебеева, директор АН «Любинский проспект»:

Наше агентство оказывает риэлторские услуги, которые включают в себя широкий спектр разнообразных вариантов помощи и поддержки при подготовке документов и заключении сделок с недвижимостью. Как любое профессиональное агентство недвижимости, которое дорожит своей репутацией,  мы в обязательном порядке проводим предварительную проверку «юридической чистоты» или «истории» объекта.

Степень и полнота проверки, а также комплект собираемых документов, существенно зависит от конкретной ситуации. Если у продаваемой квартиры с момента постройки был один собственник, то кроме правоустанавливающих и технических документов, можно ограничиться выпиской из ЕГРП о наличии прав и обременений, копией лицевого счета и справками об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.

В иных случаях могут дополнительно потребоваться: выписка из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним обо всех сделках, совершенных в отношении объекта; справки из БТИ о принадлежности и отсутствии обременений; нотариальное согласие супруга продавца; оценка объекта; разрешение органов опеки и попечительства на продажу и многие другие документы.

Между тем, продажу квартиры могут осложнить такие обстоятельства, как ошибка в правоустанавливающих документах либо их ненадлежащая регистрация, нежелание одного из членов семьи бывшего собственника сняться с регистрационного учета или освободить жилье. В этих случаях наши специалисты приходят на помощь своим клиентам и решают этот вопрос в судебном порядке.

Кроме того, на вторичном рынке жилья присутствуют и свои риски. К примеру, зарегистрированное право на недвижимость могут оспорить, а сделку признать недействительной при наличии определенных оснований. К ним относятся споры между наследниками или между супругами при разделе имущества, признание недееспособным продавца квартиры, который на момент совершения сделки не понимал значения своих действий и не мог руководить ими, случаи, когда квартира была приватизирована без учета интересов несовершеннолетних. Сложности у собственника могут возникнуть и при появлении лица, временно выписанного из квартиры на срок отбывания наказания, или безвестно отсутствующего (пропавшего) члена семьи, имеющего право пользования жильем.

В «группе риска» находятся также объекты, в которых прописаны несовершеннолетние дети, оставшиеся без попечения родителей, или престарелые люди; жилье, которое приобреталось с использованием средств материнского (семейного) капитала и, впоследствии, не было оформлено на всех членов семьи; слишком дешевые объекты, в которых часто меняется собственник без видимых на то причин, а также жилье, находящееся в собственности менее трех лет или продающееся по доверенности.

На рынке вторичного жилья находится до 10% подобных сомнительных объектов. Обычно это одни и те же варианты с «неясной» или нехорошей  историей, переходящие из рук в руки. Профессиональным риэлторам эти объекты знакомы, поэтому они ограждают своих клиентов от такого приобретения.

Татьяна Курманова, заместитель директора по продаже недвижимости ООО «Открытый Мир»:

Специалисты нашего агентства не только подберут нужное для клиента жилье, но и окажут юридическую помощь при покупке недвижимости. Для получения консультаций к нам обращаются по самым разным вопросам. Даже если человек сам знает, какие действия необходимо предпринять, он все равно хочет проконсультироваться со специалистами. Самая ответственная и скрупулезная работа риэлтора начинается после того, как находится подходящий вариант жилья для покупателя.

На данном этапе специалист нашей компании проверяет правоустанавливающие документы, которые могут подтвердить принадлежность недвижимости. Это могут быть регистрационное удостоверение из БТИ, всевозможные договоры купли-продажи, договоры дарения, свидетельство о наследстве (выданное по закону или по завещанию), договоры долевого участия или постановления суда. Каждый правоустанавливающий документ должен быть подтвержден свидетельством государственной регистрации. Важнейшим вопросом является отсутствие обременений в отношении приобретаемого объекта: споров о границах земельного участка, судебных споров в отношении недвижимости, залога, а также отсутствие ограничений в пользовании. Специалисты также никогда не обходят стороной проверку задолженностей по коммунальным платежам, подстраховываясь справкой из всех коммунальных служб.

Осложнения в продаже квартиры могут возникнуть, если человек не вступил в права наследования. В таких случаях сотрудники агентства разъясняют клиенту его права и представляют его интересы в суде. Перечень документов для оформления наследства установлен нотариатом, но бывают ситуации, когда необходимо собрать дополнительные документы, сделать запросы. Также сложность при продаже жилья может возникнуть при отсутствии свидетельства о госрегистрации недвижимости. В этом случае риэлтор за нужными документами обращается в БТИ.

Некоторые объекты недвижимости риэлторы не рекомендует приобретать покупателям. Это происходит, например, в том случае, если невозможно связаться с одним из собственников жилья и понять «историю» недвижимости. Но если покупатель настаивает на сделке, мы рассказываем ему о возможных рисках, предупреждаем о последствиях.

Сотрудники нашей компании всегда помогут консультацией, оформят документы, сопроводят сделку. Цены на услуги в нашем агентстве зависят от сложности ситуации и варьируются от 5 до 20 тысяч рублей. При этом мы всегда готовы предоставить ряд скидок.

Елена Буянова, директор АН «СДЕЛКА-Омск»:

Юридические гарантии на рынке жилья, по нашему мнению, способны обеспечить только квалифицированные агентства недвижимости. Поэтому в нашей компании СДЕЛКА-Омск работают профессиональные специалисты, которые помимо своей прямой работы – подбора жилья, его продажи и оформления — помогают клиентам юридической поддержкой в полном объеме.

Наша компания всегда проводит детальную юридическую проработку всей документации перед каждой сделкой. Мы действуем по принципу: лучше перестраховаться, чем «недостраховаться», вплоть до составления для заказчика мотивированного и подробного правового заключения об истории объекта и юридической чистоте предстоящей сделки с ним. Делается это для того, чтобы иметь квалифицированный вывод о рисках или отсутствии таковых для нашего заказчика при переходе права собственности.

Правовое заключение обычно включает в себя несколько юридически значимых моментов. Особенно это касается сделок с квартирами, находящихся под ипотечным обременением. Всегда требуют дополнительной работы ситуации с участниками долевого строительства. Тщательный финансовый расчет и юридическое сопровождение прилагаются к оформлению сделок по ипотеке, особенно когда в семье есть малолетние дети.

Предварительная работа необходима с покупателями и заемщиками, использующими материнский капитал. Для этого необходимо получить подтверждение из Пенсионного фонда, соблюсти условия оценочной компании о сумме под маткапитал. Контроль за безусловным исполнением всех требований дает нашим заказчикам и юридически чистую сделку, и деньги (сумму займа) на руки в день оформления.

Часто наши специалисты готовят информацию о правовой предыстории объекта недвижимости. Анализ предыдущих сделок, их правовая оценка и документы о переходе права могут дать достоверную информацию, достаточную для принятия решения. Чтобы избежать каких-либо «сюрпризов» на самой сделке, специалисты по недвижимости ООО СДЕЛКА-Омск активно используют государственные источники официальной информации, такие как служба Росреестра и прочие.

За все годы нашей работы мы подтвердили, что можем обеспечить юридическую безопасность всех наших клиентов. Среди всех сделок, что мы провели, ни одна не была расторгнута и не будет.

Теги: советы специалистов