Когда цены на недвижимость, наконец-то, стабилизируются?

Михаил Аршанский

(Попытка долгосрочного прогноза)

Ценовой ситуации на рынке вторичного жилья в первом весеннем месяце посвящен данный обзор. Давайте определим ценовой рейтинг районов нашего города, экономическую целесообразность вложений в недвижимость, а также возможное развитие событий на этом рынке в ближайшем будущем.

Удачные инвестиции

Вначале стоит сказать о том, что некая стабилизация уже достигнута, однако пока только в росте. Ценовое движение марта практически повторило рекордный за последний год подъем вторичного рынка недвижимости в феврале (+3,5% против 3,6 в предыдущем месяце), когда средние цены по городу перевалили за двадцать тысяч рублей за кв.м. Всего же по итогам трех месяцев нынешнего года цены показали двузначную цифру повышения – 10,1 процента.

Мартовское значение индекса вторичного рынка журнала «Недвижимость» – 20830 (+3,5%)

Особо можно отметить восстановление прошлогоднего баланса цен первичного и вторичного рынка: котировки на рынке новостроек постепенно увеличивают темпы роста. Ситуация начала года, когда цены на вторичку росли значительно быстрее, чем цены на первичном рынке, изменилась на противоположную . Сейчас прошлогодний разрыв, примерно в 12-14%, практически восстановлен. За три месяца увеличение цен предложения новостроек составило +9,1%.

Ценовой рейтинг районов города Омска на 27.03.2006г.:

Как же выглядит ситуация на омском рынке недвижимости на фоне уровня инфляции и индикаторов финансового рынка? По оценке Министерства экономического развития и торговли (МЭРТ) России, инфляция за март составит только 0,6 процента – самый низкий показатель с начала года. Всего за три месяца 2006 г . инфляция составит +4,6%, что более чем в два раза ниже показателя роста цен вторичного рынка жилья в Омске. Недвижимость нашего города продолжает подтверждать экономическую целесообразность вложения денег в этот рынок как в инвестиционный актив. При этом следует отметить, что рост цен на рынке жилья в 4-5 раз превосходит доходы по депозитам в банках и от вложений в валюту. Однако следует признать, что рынок недвижимости по-прежнему уступает в доходности рынку акций. Индекс РТС с начала года прибавил примерно 25 процентов, что, несмотря на возросшую волотильность , привлекает к нему внимание большинства инвесторов, как в нашей стране, так и иностранцев. Однако ни о какой стабильности на рынке акций в отличие от ситуации на рынке недвижимости, конечно, говорить не приходится. Сейчас, по всей видимости, пора констатировать существенный «перегрев» фондового рынка, и можно предположить, что не позднее лета здесь начнется значительная коррекция.

График изменения цен предложения на жилье в г. Омске за период с 29.08.2005 по 27.03.2006г.:

Будет ли у Омска новый центр города?

Если обратиться к ценовому рейтингу районов, то мы должны отметить, что за прошедший месяц изменение в нем произошло только одно, но достаточно эффектное. В Первомайском районе, занимавшем прежде четвертую позицию, средние цены выросли на целых 5,6%, а в Центральном районе, который в рейтинге стоял вторым, рост составил 1,1%. В результате Первомайский обошел Центральный и находится теперь на втором месте. При этом стоит отметить, что лидерство Куйбышевского района в нашем рейтинге бесспорно, его отрыв более чем на 10% не оставляет шансов какому-нибудь другому району обойти его в ближайшие месяцы. Рокировки же остальных районов с соседями по рейтингу весьма вероятны, ведь разница между ними не так значительна. К примеру, если Кировский район прибавит на 3-3,5% больше, чем его соседи сверху, он может переместиться с четвертого места на второе, однако это пока только гипотетическое предположение. Хотя нет дыма без огня, на последнем градостроительном совете была одобрена часть генплана Омска, которая касается Левобережья. Так вот, архитекторы предлагают создать здесь новый центр города. Если решение будет принято окончательно, думается, что цены на квартиры Левобережья начнут «отыгрывать» вверх и тогда нарисованная нами гипотетическая ситуация быстро станет реальностью. При таком ходе событий рост цен в этом районе может превзойти даже самые смелые ожидания.

Перспективы и значимые факторы. Долгосрочный прогноз

Потенциальным покупателям квартир в Омске вряд ли стоит ждать, что уровень цен вновь опустится ниже психологически важной отметки в двадцать тысяч рублей за кв.м. В лучшем случае в летние месяцы возможна краткосрочная сезонная стабилизация на достигнутых уровнях, после чего цены продолжат свой рост, но отступления назад не будет. Более того, весьма вероятно дальнейшее ускорение роста. Что позволяет сделать столь определенный вывод? Давайте попытаемся спрогнозировать ситуацию на ближайшие год-полтора с учетом наиболее значимых факторов, разберемся в причинах такого положения вещей и поищем доказательства высказанных предположений.

Для начала нужно понять, насколько типична ситуация в нашем городе относительно других регионов. Можно взглянуть, к примеру, на столичный рынок жилья, где средние цены стремительно приближаются к отметке в 3000 долларов, демонстрируя при этом еженедельный подъем на 2 процента! Такие темпы роста в два раза превышают омские. По сообщениям СМИ, поднимаются цены на недвижимость достаточно быстро и в других регионах, подтверждая то, что наш город не исключение. Специалисты по-прежнему видят главную причину такого стремительного подъема котировок практически по всей стране в том влиянии, которое оказывает на рынок Федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве…». В соответствии с данным правовым актом, застройщики должны сначала получить разрешение на строительство, подписать договор аренды на землю, а также опубликовать проектную декларацию, а затем уже аккумулировать деньги и начинать работы. При этом стоит напомнить, что для получения полного пакета разрешительных документов, по оценкам экспертов, требуется около полутора лет. К тому же была практически остановлена выдача банковского кредита, так как финансовые учреждения по данному закону несут солидарную ответственность по обязательствам застройщиков. Таким образом, Федеральный закон №214 практически остановил начало возведения нового жилья и проблема не находит своего решения уже целый год.

Диаграмма средней цены предложения кв. метра вторичного жилья в завичсимости от типа квартир и месторасположения дома (в тыс. руб.) за март 2006 года:

Но вот, кажется, наметился выход из тупика, в администрации президента подготовлены поправки, уже одобренные банковским комитетом Госдумы. В текст закона будут внесены изменения, которые предполагают отмену солидарной ответственности застройщиков и банков перед дольщиками, а также сокращение штрафов за невыполнение обязатель ств в дв а раза. Первое чтение законопроекта состоится в Госдуме 5 апреля, но его принятие, учитывая источник законодательной инициативы, не вызывает сомнений. Так что, теперь на рынок «потоком хлынут» новые дома? Безусловно, внесение этих поправок положительно скажется на активности на рынке недвижимости, приток денег будет восстановлен, но обозначенные изменения только открывают финансовый «кран». Однако сами застройщики будут пока не готовы принять этот «поток», ведь разрешений на строительство у них по-прежнему не будет. Простые арифметические подсчеты позволяют определить, что первые полные пакеты документов на строительство после принятия закона появятся на рынке только в октябре нынешнего года, ведь закон №214 «Об участии в долевом строительстве…» вступил в действие в апреле прошлого года. Соответственно прибавка полутора лет к этой дате дает нам октябрь нынешнего года. И тогда денежные «потоки» найдут много желающих их принять. Конечно, и осенью цены сразу же не стабилизируются, для насыщения рынка новостройками понадобится предположительно от полугода до года. Таким образом, представляется логичным вывод о том, что если не произойдет других значимых событий для рынка недвижимости в стране и в мире, то серьезной долгосрочной стабилизации и, может быть, даже снижения цен на рынке можно ждать не ранее чем через год.

Сводная таблица средней цены предложения кв. метра вторичного жилья в зависимости о типа квартир и месторасположения дома (в тыс. руб.) за март 2006 года:

"Недвижимость" №13(554) 2006

Теги: жилье, Омск, недвижимость, цены, рынка