Цены готовятся к «каникулам»

Михаил Аршанский

Представленный обзор цен предложения вторичного рынка подготовлен за период с 24 апреля по 22 мая. По традиции сравним текущие цены с котировками предыдущих месяцев, данными по инфляции. Определим последние тенденции в динамике рынка, новое значение нашего индекса и показатели ценового рейтинга различных районов города.

Стабильность против волатильности

Каникулы и отпуска бывают не только у людей, иногда и цены на недвижимость «отдыхают». Спад деловой активности традиционен для летних месяцев и вызывается сезонными факторами. Причем такие явления часто начинают проявляться уже весной, в мае, апреле. Не является исключением и текущий год: если в феврале мы имели рост вторичного рынка 3,6%, в марте – 3,5%, то в апреле – 2,5%, а в мае уже 2,2%.

Индекс вторичного рынка журнала «Недвижимость» на 22.05.2006 года — 21810 (+2,2%)

Спад темпов повышения котировок налицо, и это несмотря на то, что нынешний год отмечен подъемом значительнее обычного. Так, с начала нынешнего года цены на вторичку в Омске уже выросли на 15,3%, что почти в три раза больше показателя инфляции в нашей стране, который за этот же период составил +5,4%. Стоит отметить, что цены на омские новостройки имеют примерно такой же результат, +14,7%, как и вторичка . Однако , если посмотреть на «График изменения средних цен предложения на жилье…», то мы увидим, что котировки новостроек были за последнее время значительно более волатильны , чем показатели « вторички ».

Несмотря на увеличивающееся год от года жилищное строительство в Омске, вторичный рынок остается наиболее представительным по количеству квартир для продажи. Так, объем вторичного рынка составляет две трети от всего предложения жилья, поэтому он более устойчив и менее подвержен колебаниям кратко-срочных настроений.

Важно отметить и то, что этот сектор является эффективным рынком, так как на нем действует значительно больше продавцов, чем на рынке новостроек, где все-таки много крупных владельцев, поэтому средние цены вторички объективнее отражают текущую ситуацию на рынке недвижимости в целом.

Различные законодательные инициативы, а порой и краткосрочные веяния в коридорах власти быстрее, глубже отражаются на сегменте нового жилья. Характерным примером может служить принятие Федерального закона №214 «Об участии в долевом строительстве…», вступившего в действие с апреля 2005 года, однако негативные последствия влияния на рынок недвижимости этого законодательного акта ощущаются до сих пор, и будут ощущаться еще какое-то время.

Всеобщее сближение

Заметной тенденцией последнего месяца стало сближение котировок в различных сегментах вторичного рынка. Взять, например, изменение средних цен предложения в зависимости от типа жилья. Здесь котировки на квартиры в панельных обычных домах выросли на +3,6% по сравнению со средним +1,8% по другим типам, такое повышение заметно. Однако еще любопытнее то, что разница между более дорогим жильем, кирпичным улучшенным, и самым дешевым, панельным улучшенным, составляет только 5%. Хочу напомнить, что речь идет о средних ценах по городу, поэтому не надо буквально проецировать эту аналогию на вашу конкретную квартиру и жилье в соседнем доме. Хотя общее представление о тенденциях в различных секторах недвижимости, мы, благодаря таким сравнениям, безусловно, получаем.

Еще одним подтверждением направленности последнего времени к сближению цен являются и котировки, которые мы можем наблюдать на «Графике изменения цен в зависимости от количества комнат». Так, доминирующие в этом сегменте рынка однокомнатные квартиры подросли только на 0,6%, а вот « двушки » увеличились в цене на 3,2%. Хотя стоит отметить, что разница между максимальной и минимальной котировкой здесь по-прежнему значительна, отрыв между ними составляет около 10%.

Переходя к ценовому рейтингу, вспомним, что в последнем обзоре аналогичного показателя для омских новостроек мы отмечали выход Кировского района на второе место в нашем рейтинге. Такая ситуация с новым жильем отнюдь не означает немедленной аналогичной трансформации и рейтинга вторички . Напротив, положение здесь очень стабильно, никаких изменений по сравнению с предыдущим обзором нет. Если же Кировский район продолжит набирать вес в ценовом рейтинге для нового жилья, то это, безусловно, со временем отразится на котировках вторичного рынка.

Внимательно смотрим на показатели Кировского района в круговой диаграмме «Структура предложения квартир на вторичном рынке г. Омска в зависимости от района …» Здесь ситуация также не совпадает с новостройками, ведь в сегменте нового жилья, на основании наших данных, с большим отрывом лидирует Центральный район. На вторичном же рынке этот район занимает лишь скромное пятое место с долей в 13% рынка, а лидирует с 24%, столь популярный в нашем сегодняшнем обзоре, Кировский. Меньше же всего предлагается к продаже квартир в Первомайском районе, всего 6%.

Будут ли цены продолжать стабилизироваться? А может быть, в период отпусков рынок недвижимости испытает некоторое снижение котировок? Произойдут ли изменения в ценовом рейтинге районов нашего города? Это и многое другое можно будет узнать из наших ближайших обзоров рынка.

График изменения средних цен предложения на жилье в г. Омске (тыс. руб. за кв. м), период с 29.08.2005 по 22.05.2006 г. :

Структура предложения квартир на рынке недвижимости в г. Омске на 22.05.2006 г. (в долях от общего количества):

 График изменения средних цен предложения на вторичном рынке г. Омска в зависимости от типа квартир и местоположения дома (тыс. руб. за кв .м ), период с 26.12.2005 по 22.05.2006 г. :

График изменения средних цен предложения 1,2,3-комнатных квартир на вторичном рынке г. Омска (тыс. руб. за кв .м ), период с 29.08.2005 по 22.05.2006 г.

Ценовой рейтинг районов г. Омска на 22.05.2006 г. (вторичный рынок):

  Диаграмма средней цены предложения на вторичном рынке г. Омска в зависимости от типа квартир и местоположения дома (тыс. руб. за кв .м ), период с 24.04.2006 по 22.05.2006 г. :

Структура предложения квартир на вторичном рынке г. Омска в зависимости от района на 22.05.2006 г. (в долях от общего количества):

Сводная таблица средней цены предложения на вторичном рынке г. Омска в зависимости от типа квартир и местоположения дома (тыс. руб. за кв .м ), период с 24.04.2006 по 22.05.2006 г. :

Типы планировок квартир вторичного жилья.

В панельном жилье обычного типа площадь кухни по 7 кв .м включительно, а общая площадь квартир в зависимости от количества комнат составит: в однокомнатных — менее 34 кв.м, двухкомнатных — менее 50 кв.м, трехкомнатных — менее 60 кв.м, четырехкомнатных — менее 80 кв.м. Квартиры, параметры которых превосходят указанные величины, относятся к стандартному типу.

В кирпичном жилье с квартирами улучшенного типа площадь кухни более 9 кв.м. По общей площади пограничными цифрами будут следующие: для однокомнатных – 43 кв м, для двухкомнатных — 52 кв.м, для трехкомнатных — 65 кв.м, для четырехкомнатных — 90 кв.м. Все квартиры, превосходящие обозначенные отметки, относятся к улучшенному типу, а уступающие — к обычному.

Теги: жилье, недвижимость, Омск, квартира, рынок