Продажа квартиры по доверенности: возможны мошенничества!

Самые типичные случаи обмана.

Реальная история, происшедшая в одной знакомой семье: у пожилой женщины (75 лет) обворовали квартиру. Среди пропавшего – паспорт и свидетельство о собственности на эту самую квартиру. Теперь родственники опасаются, что данные документы могут быть использованы для каких-то нехороших целей – например, для составления поддельной доверенности и продажи недвижимости. Или подделки завещания.

Насколько такое развитие событий возможно, и как от подобных напастей защититься – в этих вопросах разбирался обозреватель «Журнала о недвижимости MetrInfo.Ru».

Не часто, но…
Вопрос, который лежит на поверхности – а возможны ли описанные выше ужасы в принципе? Может быть мы, подобно герою «Собачьего сердца», просто «начитались на ночь газет»? Опрошенные нами эксперты эти надежды опровергли: уровень мошенничества на рынке недвижимости сегодня, конечно, несравним с тем, что был в начале 90-х, но все равно расслабляться не стоит.
«Мошенничество с доверенностями, конечно, не достигает размеров стихийного бедствия, - говорит адвокат Олег Сухов. – С января по сентябрь 2013 года Росреестр по всей России зарегистрировал 18,5 млн. сделок с недвижимостью. При этом количество сделок с участием мошенников составляет ежегодно около 20-25 тыс.».

В процентном отношении это чуть более одной десятой процента. Однако, добавляет Олег Сухов, речь идет только о раскрытых аферах – а реальная цифра гораздо больше. А во-вторых (это автор уже от себя), человека, который лично попадет в подобную передрягу, вряд ли утешит, что таких как он – немного.

Главное – скорость
Как поступить, если сам угодил в такую ситуацию? Ответ очевиден: сообщить в компетентные органы о пропаже документов и заняться их восстановлением. Начинать надо с паспорта – это основной документ, без него вы не сможете сделать вообще ничего: общение с любой официальной инстанцией начинается с его предъявления. Кроме того, используя похищенный паспорт, злоумышленники могут попытаться провернуть еще какие-то махинации (не связанные с недвижимостью) – например, набрать кредитов. Первый шаг – написать заявление в полицию. Второй – получить от участкового инспектора справку о пропаже паспорта. Это занимает 7-10 дней, в зависимости от занятости участкового и его желания проводить расследования – некоторые особенно добросовестные опрашивают соседей, другие обходятся без подобных «излишеств». Со справкой от участкового посещаем паспортный стол по месту жительства (или МФЦ), делаем две фотографии – и еще примерно через 10 дней получаем новенький паспорт.

Далее – бумаги на квартиру. «Необходимо обратиться в соответствующее подразделение Росреестра с заявлением о выдаче дубликатов свидетельства и документа, на основании которого право собственности возникло (обычно это договор приватизации, купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство), - объясняет Евгений Зимин, руководитель юридического департамента компании Blackwood. – В таком случае в базах данных Росреестра появится отметка, что документы утеряны, вместо них выданы дубликаты – они и будут являться единственно подлинными. И если мошенники обратятся с заявлением о регистрации права, основываясь на похищенных документах, Росреестр, в зависимости от конкретных обстоятельств, как минимум приостановит регистрацию, а то и вовсе откажет в ее совершении».

Если вы успешно совершили все, описанное выше – примите наши поздравления! Вы в безопасности, а похищенный паспорт и правоустанавливающие документы на квартиру превратились в бесполезные бумажки – никаких действий с ними совершить невозможно. Но проблема в том, что данные действия занимают некоторое время – именно в этот период, пока в базах данных Росреестра еще не появилась соответствующая отметка, с квартирой может быть совершена сделка…

Нотариусы: жертвы обмана или соучастники?
Исследуемая нами форма мошенничества подразумевает участие нотариуса: именно он оформляет от имени мнимого собственника квартиры доверенность на продажу. И мнения о роли трудящихся нотариата в подобных историях у наших экспертов разделились. «Уже много лет я не слышал о том, что нотариусов ловили на мошенничестве с жильем, - говорит Сергей Поправка, директор юридического департамента компании Penny Lane Realty. – Стать нотариусом очень и очень непросто, представители этой профессии в массе своей имеют хороший доход. И им нет никакого смысла рисковать и лицензией на право осуществления деятельности, и свободой ради сиюминутной выгоды… Но нужно четко понимать, что последняя фотография в паспорт вклеивается в 45 лет и, допустим, 65-летний человек мог измениться за 20 лет, прошедшие со дня вклейки фотографии в паспорт. Тут, конечно, многое зависит от внимательности и добросовестности нотариуса».
«Ни один нотариус не проводит глубокого анализа документов, удостоверяющих личность; таковым является паспорт, и мошенники, конечно, вполне могут подделать его, - отмечает Ирина Шугурова, заместитель управляющего директора по правовым вопросам компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». – Нотариус не проводит следственных действий на предмет установления подлинности документов и личности сторон».

Одним словом, не виноват нотариус – он сам обманут (от чего, заметим, лишившимся квартиры людям не легче). Но были и другие мнения – более жесткие. «В большинстве случаев, нотариусы, к сожалению, все-таки играют непосредственную роль в хищениях квартир, - говорит Евгений Зимин (Blackwood). – Недавно в СМИ прошла информация об освобождении за хорошее поведение нотариуса, который при пособничестве достаточно высокопоставленного сотрудника МВД похитил квартир более чем на 80 млн. руб. Схема заключалась в следующем: полицейский передавал нотариусу сведения о пропавших без вести или умерших по криминальным причинам собственниках квартир, нотариус оформлял от их имени доверенности и впоследствии продавал их».

«Как правило, нотариус является одним из участников в явных схемах мошенничества», - подтверждает Инна Игнаткина, директор отделения компании МИЦ-Недвижимость на Пресне. А адвокат Олег Сухов вспоминает реальные случаи. Одна дама - московский нотариус - сама организовала преступный бизнес по отчуждению квартир у пенсионеров. Другая дама заверяла завещания «задним числом» уже после смерти пожилых одиноких людей. В обоих случаях все начиналось с обращения в суд и в органы внутренних дел наследников пропавших или умерших людей, которые и инициировали процессы. В дальнейшем, через нотариуса, заверявшего доверенность, и выходили на группы так называемых «черных риелторов». Впрочем, сами нотариусы не всегда несут ответственность со всей строгости закона. Вторая дама лишилась права нотариальной деятельности и получила всего лишь условный срок в три года. А вот той, которая организовала  группировку «черных риелторов», досталось по справедливости – 12 лет колонии общего режима.

Если не успели…
При самом неудачном раскладе может оказаться и так, что злоумышленники успеют продать квартиру по поддельным документам. Несмотря на вроде бы очевидность ситуации (есть живой прежний собственник, который заявляет, что никакой доверенности он не давал), тут все далеко не однозначно. Дело в том, что у новых владельцев квартиры будут вполне легитимные документы (они-то не фальшивые, действительно Росреестром выданы), так что полиция скажет, что налицо конфликт хозяйствующих субъектов. «Когда злоумышленниками получены настоящие свидетельства о праве собственности, полиция, как правило, не применяет каких-либо мер воздействия – поскольку имеет место спор о праве, а факт явного преступления не доказан и не очевиден», - говорит адвокат Олег Сухов.

Опускать руки, конечно, не следует – нужно обращаться в суд с иском о признании сделки недействительной. Доказательствами станут графологические экспертизы, установления факта отсутствия «невольного продавца» в месте изготовления доверенности. «Как показывает судебная практика, поводом к разоблачению целых группировок мошенников служили именно обращения простых граждан, - обнадеживает Олег Сухов.

Однако существует два обстоятельства, способных затруднить дело. Первое – это пожилой собственник квартиры может не дожить до суда. В этом случае доказать, что никакой доверенности в природе не существовало, будет намного сложнее. Практически единственная надежда – на почерковедческую экспертизу подписи доверителя, и в этой связи Евгений Зимин (Blackwood) рекомендует максимально долго хранить различные документы, написанные вашими родственниками собственноручно (письма, квитанции об оплате и т.д.) – все это может пригодиться.
Второе – если с квартирой будет проведена не одна, а несколько сделок, последние собственники могут оказаться добросовестными приобретателями: они ведь ничего не подделывали. «У нас Верховным судом установлена презумпция невиновности покупателя», - напоминает Леонид Сандалов, заместитель директора АН «Бекар». От себя автор может добавить, что тема эта в высшей степени противоречивая: в подобных ситуациях суды выносят разные решения, в зависимости от конкретных обстоятельств.

Что делать?
Частично мы ответили на этот вопрос во второй главе, но можно принять и некоторые дополнительные меры. Они удобны тем, что возможны в «профилактическом» режиме, т.е. даже в том случае, если документы никто не похитил – просто вы опасаетесь такой вероятности в будущем.

Итак. Можно установить «блокировку» на регистрационные действия с квартирой. «Такая возможность у правообладателей на недвижимость появилась относительно недавно – с 1 октября 2013 года, когда вступили поправки к ФЗ «О государственной регистрации…», - говорит адвокат Олег Сухов. – В Росреестр можно обратиться с заявлением о невозможности совершать сделки с недвижимым имуществом без личного участия собственника. Такую «блокировку» 100-процентной назвать нельзя, потому что запрет не распространяется на регистрационные действия с недвижимостью, совершаемые на основании судебных актов. Кроме того, запрет снимается при переходе права собственности (осуществляемым с личным участием собственника), а также по заявлению о снятии запрета, написанному собственником либо его законным представителем».

А еще можно заверить у нотариуса заявление – я, такой-то, заявляю, что в определенный период времени никаких доверенностей не давал, кредитов не брал, в брак не вступал (тоже, кстати, форма возможного мошенничества – оформление брака). Документ этот законодательством не предусмотрен – но может быть в случае чего принят судом в качестве дополнительного доказательства.
Что касается рекомендаций покупателям, то им, отмечает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», обязательно следует проводить сделку с продавцом лично. Даже если все прочие действия (показы, сбор документов) проводят доверенные лица.
 
Резюме от журнала www.metrinfo.ru
Описанные ситуации, к счастью, никак нельзя назвать массовыми – они составляют доли процента от всех сделок на рынке. Это можно назвать хорошей новостью. Но есть и плохая – она состоит в том, что при всей очевидности ситуации (похищенные паспорт, «правоустановка») благополучный исход дела вовсе не гарантирован. Например, квартира после нескольких быстрых перепродаж может оказаться в руках какой-нибудь многодетной семьи, которую тоже просто так не выгонишь… В общем, совет один – следите за документами, а в случае чего не теряйте времени.

Теги: приватизация, права на недвижимость, собственность, банк.