Перепланировка квартир: власти объявили войну нарушителям

Снес стену – остался без жилья? Эксперты комментируют слухи и страхи.

В конце прошлого года СМИ сообщили о небольшой сенсации: в Москве Нагатинский суд принял решение о выселении двух граждан, устроивших у себя неузаконенную перепланировку. Конкретно – снесли часть несущей стены. Теперь предстоит продажа квартиры с торгов. Является ли данный прецедент началом некоего нового этапа борьбы властей против «перепланировщиков»?
Этот и сопутствующие ему вопросы изучал обозреватель «Журнала о недвижимости MetrInfo.Ru».

Без чрезмерной кровожадности
О том, что устраивать перепланировки без соответствующего разрешения нехорошо и незаконно, власти говорят уже давно. Предельно четко об этом сказано, к примеру, в Жилищном кодексе: там имеется ст. 29, которая так и называется – «Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения». Для начала – обязанность вернуть помещение в первоначальный вид или узаконить. А на случай, если устроивший незаконную перепланировку собственник отказывается сделать это, существует п. 5 – «суд принимает решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения…». То есть именно то, о чем говорится в решении Нагатинского суда. Для тех, кто занимает квартиру на основании договора социального найма, предусмотрено расторжение этого договора. В общем, для всех – и собственников, и нанимателей – итог один: выселение.

Так-то оно так, но обращает на себя внимание подчеркнуто вегетарианский настрой государства в данном вопросе. ЖК действует с весны 2005 года (т.е. почти девять лет), и суд в Москве впервые (!) принимает подобное решение. В государственных органах, контролирующих вопрос, подтверждают приверженность подобной политике. «У нас нет такой задачи – отобрать у нарушителей жилье, - говорит Алексей Сенченко, руководитель пресс-службы Мосжилинспекции. – Основная цель – обеспечить безопасность остальных жителей. Поэтому, если владельцы данной квартиры успеют устранить все нарушение, пока дело будет рассматриваться в вышестоящих судах – никаких претензий к ним не будет».

В оценке того, чем закончится данное конкретное дело, опрошенные нами специалисты рынка разошлись. Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ», напоминает, что решение было принято судом 4 декабря 2013 года. После этого Нагатинский суд должен изготовить решение в окончательной форме, с резолютивной частью – а районные суды, в связи с большой загруженностью, не всегда соблюдаются тут сроки. Получив решение, ответчики по делу имеют право в течение месяца подать апелляционную жалобу. До этого момента решение не является вступившим в силу, и никакие действия с жилым помещением производиться не могут, убеждена Дарья Погорельская. Так что у «героев» нашего рассказал (это автор уже от себя) вполне достаточно времени для того, чтобы устранить результаты своего самоуправства.

Но есть одно обстоятельство. «По информации, касающейся данного дела, решение суда было заочным, а ответчик не посетил ни одного судебного заседания, и так и не подал документов на апелляцию», - обращает внимание Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки». Скорее всего, полагается на наше исконное «авось» - и при такой позиции вполне может потерять квартиру…

Имя им – легион
Лет пять назад в прессе активно мелькала цифра – в Москве перепланировки имеются едва ли не в каждой второй квартире. И опрошенные нами эксперты этот тезис в целом поддержали.

«Может быть, не в каждой второй, но в каждой третьей квартире – точно, - считает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – Связано это, прежде всего, с тем, что многие собственники квартир не знают своих прав и обязанностей, и убеждены, что «их дом – крепость», которой они могут распоряжаться по своему усмотрению». В числе наиболее распространенных вариантов перепланировки Мария Литинецкая называет объединение или разъединение санузлов, объединение кухни с гостиной, утепление и присоединение лоджии к жилой комнате. Автору, имеющему некоторое познание в предмете, этот перечень показался знаменательным: в нем соседствуют как мероприятия, согласуемые по облегченному варианту (совмещение санузла), так и те, узаконить которые чаще всего невозможно (присоединение лоджии). В общем, тезис о тотальной безграмотности собственников квартир в данном вопросе подтверждается.

Свое мнение об огромном количестве нарушений есть и у Алексея Сенченко (пресс-служба Мосжилинспекции). «Экспертные оценки, обнаруживавшие нарушения чуть ли не в половине московских квартир, существовали в прошлом, - говорит он. – Но в последние годы пор список того, что запрещено, был радикально сокращен. Многие мероприятия перестали требовать разрешения: например, не нужно больше получать его для сноса ненесущих стен. Такая работа оформляется в уведомительном порядке. Запреты остались только на то, что действительно несет угрозу зданию. Или существенно ухудшает условия проживания соседей. Например, «популярной» сегодня является врезка в вентканал. Человек у себя на кухне устраивает удобную нишу для холодильника, а все его соседи по стояку лишаются вентиляции. С такими мы, конечно, боремся».

Никоим образом не споря с уважаемым представителем Мосжилинспекции, заметим: незначительные изменения квартир (тот же снос ненесущей стены) действительно не требует разрешения, но согласовывать их нужно.
«Уведомительный порядок согласования подразумевает, что я не спрашиваю жилинспекторов, можно ли, а просто информирую их, что сделала так, - говорит Оксана Васильева, консультант по перепланировкам. – Но узаконение все равно обязательно! До тех пор, пока житель не сделал этого, он является нарушителем. Теоретически, даже в таком малозначительном случае к нему могут быть применены кары, предусмотренные уже упоминавшейся ст. 29 ЖК».

Мы к вам приехали на час…
Как Жилищная инспекция вообще узнает, что в квартире произошла перепланировка? «Сегодня мы работаем в основном с жалобами, - отвечает Алексей Сенченко. – Стандартная ситуация: владельцы затеяли ремонт, а соседи видят, что из квартиры выносится как-то слишком много строительного мусора. «Наверное, разбирают несущие стены», - думают они. И обращаются к нам».

Таких обращений, продолжает руководитель пресс-службы Мосжилинспекции, фиксируется примерно 10 тыс. в год. Жилинспекторы реагируют на все – выезжают на место. Примерно в половине случаев оказывается, что «тревога ложная»: все мероприятия в квартире в рамках разрешенного. Например, сносится уже упоминавшаяся ненесущая перегородка. В подавляющем большинстве остальных случаев (т.е. там, где нарушения действительно есть) владельцы сами понимают, что неправы. Обычно это происходит потому, что людям дают не слишком квалифицированные советы: ремонтники, проектировщики предлагают то, что запрещено. После беседы с нами собственники сами соглашаются привести все в первоначальный вид.

И примерно 300 казусов в год – из разряда «тяжелых», когда собственники отказываются идти на контакт, пытаются не пускать нас в квартиры. К такой категории, подводит итог Алексей Сенченко, безусловно, принадлежит и ситуация, приведшая к процессу в Нагатинском суде. В досудебном порядке Мосжилинспекция пыталась договориться с собственниками той квартиры более трех лет – с 2010 года. И лишь в конце 2013-го состоялся суд.

Резюме от журнала www.metrinfo.ru
Тех, кто разволновался, спешим успокоить: ни о какой «новой войне» властей с «перепланировщиками» речи не идет. И о том, что государство спит и видит, как бы выгнать 50% собственного населения из квартир – тоже. Вопрос исключительно в том, чтобы заставить наиболее зарвавшихся граждан соблюдать закон, не игнорировать законные интересы соседей. И действует Жилищная инспекция здесь мягко – на наш взгляд, иногда даже чересчур мягко.

Источник: Журнал по недвижимости Metrinfo.ru (www.metrinfo.ru)

Теги: Жилищный кодекс, перепланировка