Ипотека: предсказываем будущее

Куда пойдет ипотечная ставка на фоне ослабления рубля и украинских событий?

Прошлый год ознаменовался ростом ипотечного рынка и умеренным снижением процентных ставок, а также развитием кредитования новостроек. А что ждать в этой сфере сегодня, - особенно на фоне нынешней непростой экономической ситуации и ожиданий кризиса, - будут ли снижаться проценты по кредитам и стоит ли брать ипотеку? Об этом мы поговорили с экспертами.

Прогноз по ставке
Самое первое, что волнует потенциальных заемщиков, это, конечно, ставки – хочется, чтобы они были поменьше. И тут 2014 год обещает оправдать надежды. До европейских уровней нам, конечно, далеко, даже в среднесрочной перспективе, но ряд экспертов все-таки высказывается за небольшое снижение процентов в целом по году. «Уже сейчас произошли некоторые изменения в ставках.

Например, по программе АИЖК «Стандарт», по условиям которой процентная ставка зависит от индексапотребительских цен на все товары и услуги в РФ, предлагает кредиты под 9,1 - 12,4%, а в конце 2013 года диапазон ставок был от 9,2% до 13,5%», - говорит Лилия Чечельницкая, менеджер по ипотеке филиала «Петербургский» банка «ГЛОБЭКС». «Да и два крупнейших участника рынка – Сбербанк РФ и ВТБ 24 – тоже снизили ставки» - добавляет Роман Слободян, начальник управления продаж ипотечных продуктов Нордеа Банка.

В итоге, как сообщает Наталья Коняхина, директор департамента ипотечного и потребительского кредитования СМП Банка, в январе 2014 года средняя ставка упала до 11,9%. А если рассматривать отдельные банки, то практически нигде проценты не превышают 14%. Исключения составляют лишь кредиты с первоначальным взносом 10% или вовсе без первоначального взноса, и встречаются программы со ставкой 11% и ниже, но они доступны только при большом первоначальном взносе и коротком сроке кредита, либо по специальным программам, например, АИЖК, которые адресованы учителям, ученым, военным и т.д. (в рамках этих продуктов ставка составляет около 8,5%). «Что же касается рынка кредитования новостроек, то на текущий момент средняя ставка равна 12% - именно такой уровень задают передовики: Сбербанк, ВТБ24, Газпромбанк, - сообщает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – И их поддерживают банки среднего звена (МТС банк, Промсвязьбанк, СМП банк, банк «Балтика» и др.) с диапазоном ставок от 10,5% до 13%».

Такая ситуация в общем-то соответствует базовому экономическому прогнозу Минэкономразвития. «По оценке АИЖК, при его реализации в 2014 году населению РФ планируется предоставить ипотечных кредитов на общую сумму 1500-1700 млрд. руб., а средневзвешенная ставка выдачи при этом должна составить 11,8 – 12,3% в рублях», - рассказывает Михаил Гольдберг, руководитель аналитического центра АИЖК. То есть процентам еще есть куда падать.

Однако, если они и будут снижаться, то очевидно, не значительно - как полагает Роман Слободян (Нордеа Банка), не более чем на 0,5 п.п. И как отмечает Наталья Коняхина (СМП Банк), это движение будет происходить медленно и, скорее всего, не программно, а в рамках акционных предложений. Причем по мнению Галины Гараевой, генерального директора компании «Континент», как минимум до начала-середины II квартала 2014 года сохранится текущая ситуация, и только потом возможно снижение. А многие эксперты рынка уверены, что оно вероятно и вовсе лишь во втором полугодии: «В ближайшие 6 месяцев ставки уже вряд ли изменятся, так как основные игроки рынка – Сбербанк и ВТБ24 уже определились с ценообразованием в своей продуктовой линейке. И оснований для дальнейшего снижения процентов на рынке пока нет. Но также не стоит пока ожидать и повышения ставок», - считаетРоман Строилов, руководитель отдела ипотеки и специальных программ компании TEKTA GROUP.

Большинство специалистов рынка высказываются за стабильность ставок с небольшими отклонениями от среднего значения: «Вероятнее всего проценты по ипотеке в течение 2014 года останутся на том же уровне. Возможны лишь незначительные колебания в сторону уменьшения или увеличения», - уверяетАлексей Новиков, руководитель Ипотечного центра компании Est-a-Tet.

Существенные изменения ставок могут вызвать лишь серьезные изменения в экономике и политике. Сейчас ситуация весьма напряженная, многие опасаются за сохранность своих сбережений и даже паникуют, и это подталкивает граждан брать ипотечные кредиты, то есть спрос растет и следовательно банки могут немного снижать ставки в конкурентной борьбе. Если ситуация в экономике будет развиваться позитивно – в сторону стабилизации и тем более роста, ставки могут поползти вниз и опуститься ниже 12%. «Тем более, что сегодня много разговоров о развитии секьюритизации, что может привести к удешевлению фондирования и снижению рисков, а значит, и к уменьшению процентных ставок по ипотеке», - отмечает Дина Орлова, ведущий эксперт по кредитным продуктам ИА «Банки.ру».

Но вот если кризис начнет усугубляться, то ставки, скорее всего, вырастут. Правда, снижение доходов населения и потребительской способности, которое неминуемо приведет к уменьшению заявок на ипотеку, будет стимулировать банки к снижению ставок. Но вместе с этим, скорее всего, подорожают межбанковские кредиты (уже 3 марта ключевая ставка ЦБ временно была поднята с 5,5 до 7%) и повысятся риски банков, а эти факторы всегда толкают проценты по ипотеке вверх. И чем хуже будут основные макроэкономические параметры, тем менее будут достижимы показатели, соответствующие экономическому прогнозу Минэкономразвития. И к сожалению, на сегодня вероятность ухудшения ситуации довольно высока, особенно на фоне украинских событий.

Падающий рубль привлек новую группу заемщиков
Ситуация в экономике скажется и на востребованности ипотечных кредитов. На данный момент большинство экспертов прогнозирует рост ипотечного рынка. Осенью 2013 года спрос на ипотеку немного падал на новостях о банкротстве ряда банков. «Это спровоцировало негативные настроения среди заемщиков. Люди боялись обращаться в банки за кредитами. Однако спустя некоторое время страсти улеглись», - вспоминает Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». Большинство потенциальных заемщиков осознало, что кредит – это не вклад, и потерять его не возможно, да к тому же среди банков с отозванными лицензиями не было крупных игроков ипотечного рынка.

И к концу 2013 г. спрос на ипотеку не только восстановился, но и возрос, так как к опасениям по поводубанковского сектора прибавилось снижение курса рубля к доллару и евро. Такая тенденция прослеживалась и в начале 2014 г., в этот период ипотечные банки привлекли дополнительную целевую аудиторию – покупателей, которые еще не накопили достаточных собственных средств для приобретения недвижимости, но приняли решение о покупке на кризисных ожиданиях. «В январе текущего года на фоне продолжающейся «чистки» банковского сектора и падения рубля количество сделок с привлечением ипотечного кредита выросло на 24% по сравнению с январем прошлого года», - сообщает Сабина Хамитова, руководитель департамента ипотеки компании «Домус финанс».

«А в Сбербанке в январе 2014 г. количество выданных ипотечных кредитов увеличилось даже на 90% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года», - добавляет Алексей Коротких, коммерческий директор компании Villagio Estate. И что любопытно, рост ипотеки наблюдался даже в высокобюджетных сегментах: «Наш типичный клиент – покупатель объекта бизнес-класса на вторичном рынке с чеком 15-20 млн. руб., ранее покупатели такого уровня рассматривали, как правило, только беспроцентную рассрочку от девелопера, но не ипотеку. А в этом году по сравнению с прошлой зимой, количество клиентов, интересующихся ипотекой, увеличилось на 30-35%», - рассказывает Татьяна Алексеева, заместитель генерального директора компании Vesco Consulting.

Впрочем, в феврале текущего года выдача кредитов несколько замедлилась, но по мнению Натальи Коняхиной (СМП Банка), лишь временно и первый-второй кварталы все же обещают быть динамичными, так как традиционно на этот период (а именно с февраля по апрель) приходится высокий ипотечный сезон, многие банки продлили выгодные акционные условия, да и рубль так и не начал расти (и начнет ли - большой вопрос, особенно с учетом ситуации на Украине). «При достаточно резкой девальвации курса рубля многие люди ищут способ сохранения своих сбережений. А недвижимость традиционно считается стабильным рынком», - напоминает Сергей Козлов, заместитель Председателя Правления, директор Кредитного Департамента СДМ-БАНКа.

«Поэтому текущая ситуация с курсами валют, конечно, побуждает людей покупать квартиры с целью сбережения средств. И особенно популярны новостройки, так как они значительно дорожают по мере возведения дома – на 30-40%. Таким образом, за счет роста стоимости квадратного метра компенсируются расходы по ипотеке (но в наибольшем выигрыше, конечно, те, кто взял кредит на небольшую сумму)», - говорит Андрей Владыкин, руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость».

Кроме того, снижение рубля может привести к росту цен на жилье, хотя сегодня и нет прямой зависимости стоимости квадратного метра от курса доллара, но ослабление национальной валюты способствует росту инфляции, а значит, продавцы квартир будут вынуждены поднимать цены. Как сообщает Алексей Новиков (Est-a-Tet), аналитики прогнозируют рост на 10%, и уже в ближайшие пару месяцев. Покупатели это понимают, и поэтому берут кредит, чтобы успеть до повышения.

В результате спрос на ипотеку, скорее всего, сохранится и во второй половине года, хотя как отмечает Сергей Козлов (СДМ-БАНК), в 3-4 кварталах 2014 г. он может несколько снизится. Но это не однозначно, так как ситуация будет очень сильно зависеть от состояния мировой и российской экономики, уровня инфляции, курсов валют и т.д. «В случае реализации базового экономического сценария мы ожидаем продолжения динамичного развития рынка ипотеки. Но в случае реализации негативного сценария, роста безработицы и последующего падения доходов населения, может произойти рост просроченной задолженности по кредитам.

Это ограничит риск-аппетиты банков и приведет к снижению количества выдаваемых кредитов», - рассуждает Михаил Гольдберг (АИЖК). Да и население в таком случае вряд ли будет активно брать кредиты. «В условиях падение рубля, высоких темпов инфляции, снижения зарплат и отмены систем бонусов покупатели не смогут нести бремя кредитной нагрузки и вовремя осуществлять все платежи. Далеко не всем будет по силам приобретать жилье в ипотеку, тем более, что цены на недвижимость в 2014 году продолжат расти», - говорит Татьяна Алексеева (Vesco Consulting).

«В условиях кризиса вырастет безработица и, соответственно, снизится платежеспособность населения. Об ипотеке в таких условиях многим людям придется на некоторое время забыть. Тем более, что высокая инфляция увеличит ипотечные ставки», - добавляет Дина Орлова (ИА «Банки.ру»). «Плюс надо отметить, что изменения валютного рынка, которые мы сейчас наблюдаем, заставляют многих продавцов вторички приостанавливать продажу жилья в ожидании роста цен, а застройщиков - увеличивать стоимость квадратного метра. Это влияет на спрос на рынке недвижимости. И если данная тенденция пойдет дальше, то рынок ипотеки может снизить свои темпы и объемы», - уверяет Лилия Чечельницкая (филиал «Петербургский» банка «ГЛОБЭКС»).

Но к самому пессимистичному сценарию склоняются лишь немногие эксперты, а большинство говорит об умеренном росте: «Так, на первичном рынке в сегменте эконом-класса объем ипотеки останется на уровне 65-70% от общего объема продаж», - полагает Ирина Дзюба, директор Департамента ипотечного бизнеса «ЛОКО-Банк». А если где и будет ощутимый рост, то только в ближайшем Подмосковье и Новой Москве: «На этих территориях квартиры и таунхаусы растут как грибы после дождя и уже сегодня превышают 60% в объеме предложения первичного рынка. Поэтому в данных сегментах можно прогнозировать увеличение доли ипотечных сделок - до 50-60%», - считает Татьяна Алексеева (Vesco Consulting). Но в целом в 2014 году ожидается замедление темпов роста ипотечного рынка – по мнению Натальи Коняхиной (СМП Банк) рост составит не более 20-25%, тогда как в 2013 г. он достиг 30%. Но впрочем, как отмечает Михаил Гольдберг (АИЖК), это предохранит рынок от перегрева.

Конкуренция и новые возможности
Если экономическая ситуация не будет совсем уж плачевной, то наверняка сохранится и конкуренция между банками. «Более того, 2014 г. будет характеризоваться усилением конкурентной борьбы, что во многом связано с политикой Банка России по ужесточению регулирования беззалогового кредитования, повышению устойчивости и снижению рисков банковской системы. Как известно, ипотека является наименее рискованным видом кредитования физических лиц, и наверняка многие банки, ранее делавшие упор на развитие беззалогового кредитования, могут переориентировать свою бизнес-модель на ипотеку», - рассуждает Михаил Гольдберг (АИЖК).

Однако лидерами на ипотечном рынке по-прежнему останутся крупные банки с государственным участием – Сбербанк, ВТБ24 и Газпромбанк, доля которых в кредитном портфеле по России сейчас составляет около 70%. А конкуренция будет не ценовая: «Основная борьба развернется не в снижении ставок, а в дополнительных программах и специальных опциях уже действующих продуктов. Тем более, что сейчас многие банки стремятся не увеличить клиентский портфель, а поднять качество существующего», - говорит Ирина Дзюба («ЛОКО-Банк»).

Но лояльность кредитных учреждений к своим заемщикам будет повышаться. «Появиться больше «либеральных» программ, позволяющих оформить ипотеку с минимальным пакетом документов и нулевым первоначальным взносом», - полагает Сабина Хамитова («Домус финанс»). И как считает Роман Строилов (TEKTA GROUP), даже те банки, которые не отменят первоначальный взнос, наверняка пойдут на его снижение, в том числе при кредитовании загородного рынка, особенно если произойдет замедление роста доходов населения. Очевидно, будут и социальные скидки к ставкам, к примеру, для молодых и многодетных семей, матерей-одиночек, инвалидов и т.п. категорий граждан. «Также мы надеемся на то, что наконец-то все банки отменят комиссии, связанные с выдачей кредита. К сожалению, сегодня такой архаизм еще есть, хотя у лидеров по выдаче ипотеки он давно исчез», - говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»).

Но вот абсолютно новых ипотечных продуктов эксперты не ожидают: «Граждане активно берут займы, поэтому банкам нет смысла выходить за рамки существующих предложений», - объясняет Андрей Владыкин («НДВ-Недвижимость»). Да и российский рынок ипотеки уже настолько развит, что сложно придумать что-то принципиально новое. Так что ипотечников ждет развитие и совершенствование уже действующих продуктов.

«Все больше банков будет предлагать программы по кредитованию апартаментов», - утверждает Софья Лебедева («МИЭЛЬ-Новостройки»). «А также увеличится количество программ, стимулирующих продажи новостроек, загородных домов и таунхаусов», - уверяет Сергей Козлов (СДМ-БАНК). И велика вероятность, что станут лояльнее программы с плавающей ставкой: «Например, если говорить о наших нововведениях, то по новым продуктам ставка фиксируется на 7 лет.

С учетом того, что средний срок ипотечного кредита составляет 5-7 лет, так как многие заемщики стараются погасить кредит досрочно, программа с такой фиксацией процента будет востребована», - рассказывает Лилия Чечельницкая (филиал «Петербургский» банка «ГЛОБЭКС»). Ну а если уж ждать новых продуктов, то только от крупнейших банков - Сбербанка, ВТБ24, Газпромбанка, Росевробанка, банка «Возрождение», МИА и т.д.

Резюме журнала www.metrinfo.ru
Начало года ознаменовалось довольно тяжелой экономической и политической ситуацией, которая продолжает усугубляться. На фоне падения национальной валюты, граждане обратились к «тихой гавани» - недвижимости, ведь это практически единственный инвестиционный инструмент, который помогает сберечь накопления даже в самых суровых условиях. В связи с этим спрос на ипотеку был очень активным, тем более, что ставки немного снизились. В последующие месяцы рост ипотечного рынка, скорее всего сохранится, а ставки, возможно, еще немного упадут, но только если экономические показатели не будут слишком уж плачевны и смогут соответствовать базовому экономическому прогнозу Минэкономразвития. Но даже в этом случае темпы роста ипотеки по сравнению с 2013 г. замедлятся, но зато повысится конкуренция между банками. Главное, как говорится, чтобы не было войны.

Источник: Журнал по недвижимости Metrinfo.ru (www.metrinfo.ru)

Теги: ипотека, кредиты