Сделка: недвижимость с обременением

Нюансы сложного родственного обмена с участием бабушки и внучки. Что делать, если требуется продать квартиру, «утяжеленную» договором ренты.

Вероятно, большинство наших читателей знают, что такое договор ренты и его разновидность - договор пожизненного содержания с иждивением. Обычно подобные договоры заключаются между совершенно посторонними людьми: одной стороне достается прибавка к пенсии, другой – возможность в перспективе получить квартиру за меньшие, чем рыночная цена, деньги.

Но у одного из сотрудников редакции «Журнала о недвижимости MetrInfo.Ru» обнаружились знакомые, которые заключили договор ренты внутри одной семьи. А потом решили все переиграть…

История вкратце такова. Пожилая женщина (91 год) живет в однокомнатной квартире. Она заключила договор ренты с собственной внучкой. Внучка эта взрослая, она вышла замуж за человека со своей квартирой. И теперь у семьи родился замечательный план: съехаться в большую квартиру. Там будут жить все вместе, и бабушка тоже. Вопрос, собственно, сводится к следующему – надо ли расторгать договор ренты, чтобы бабушкину квартиру продать?

Неизвестная «новация»
В ходе изучения вопроса выяснилась возможность выхода из положения. В Гражданском кодексе РФ имеется ст. 414 «Прекращение обязательства новацией». Процитируем ее ч. 1: «Обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (новация)». В переводе на общепонятный язык это означает, что рентополучатель (бабушка) может с согласия рентодателя (внучки) заменить отдаваемое имущество: вместо однокомнатной квартиры это будет доля в будущей большой квартире. То есть следует оформить новую квартиру сразу в долевую собственность, а после снова оформить ренту на долю бабушки.

«Новация применима как в отношении договоров ренты, так и пожизненного содержания с иждивением», - комментирует адвокат Олег Сухов. Притом что данный «маневр» вроде бы идеально подходит к нашему случаю, у новации есть огромный минус. «Такая сделка является редкостью», - говорит Олег Сухов. На взгляд автора, это еще очень мягкое определение: большинство опрошенных нами экспертов (!) или вовсе не знали о таком положении ГК, или считали, что к данной ситуации применить его невозможно. Что уж тут говорить о рядовых риелторах и тем более покупателях! В общем, по нашему убеждению, вариант теоретически возможный, но практически провальный. При известии о том, что квартира, конечно, продается, но в ходе сделки нам предстоит что-то такое там «новировать» с участием 91-летней бабули, покупатели сразу же будут решать, что у квартиры какие-то юридические проблемы. А раз так – «досвидос»! На рынке сегодня явно не та ситуация, чтобы покупатели расхватывали все, невзирая на юридические дефекты.

Повесить на покупателя
В теории есть еще один специфический вариант. Внучка может продать квартиру - с согласия бабушки, и при этом все права и обязанности внучки перейдут к покупателю. То есть он должен будет выплачивать бабушке определенную сумму денег (ренту). Однако при этом внучка перед бабушкой будет нести субсидиарную ответственность по обязательствам покупателя. Кроме того, квартира с таким обременением будет продаваться с огромной скидкой. Так что вариант совершенно невыгодный, мы его советовать данной семье не будем. Просто отметим, что он существует, и все.

Выкупить ренту
Другой способ рекомендует нам налоговый консультант Светлана Агаджанянц, она считает его наиболее безопасным. Это выкуп ренты, который предусмотрен ст. 594 ГК РФ. Такое соглашение заключается у нотариуса. В этом случае стороны определяют цену выкупа ренты, если ее нет в договоре ренты. Цена должна быть не менее двукратного размера МРОТ по региону в расчете на 12 месяцев ренты. «Плюсы в том что, владелец квартиры остается прежним - внучка, срок владения не прерывается, на нее может действовать правило п. 17.1 ст.217 НК РФ об освобождении от налогообложения доходов от продажи имущества, находящегося в собственности более 3 лет. Такая квартира более привлекательна для покупателей, так как смена собственников туда-обратно нормального покупателя всегда насторожит», - объясняет эксперт.

Можно даже пойти дальше - заключить у нотариуса сложный договор, предметом которого являлись бы одновременно выкуп ренты и купля-продажа объекта новым покупателям. Таким образом, одним договором закрывались бы обе сделки. Однако, как отмечает Светлана Агаджанянц, проблема в нотариусах - немногие желают регистрировать такой договор, это сложно для них и невыгодно.

Как избавиться от ренты
Теперь рассмотрим другой подход – стороны решают расторгнуть договор ренты, чтобы упростить ситуацию. Бабушке квартира возвращается, и в этом случае она как полноправный собственник сможет ее продать. Как расторгнуть договор? В общем-то, не слишком сложно.

«Согласно Гражданскому кодексу РФ, любой договор может быть расторгнут по обоюдному согласию сторон, - объясняет Евгений Зимин, директор юридического департамента компании Blackwood. - По закону, любые изменения и дополнения к договору, в том числе и соглашение о расторжении, совершаются в той же форме, что и сам договор. А поскольку договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, его расторжение также необходимо удостоверить нотариально. Кроме того, здесь будет происходить переход права собственности на недвижимое имущество (от внучки, которая формально стала владелицей, обратно к бабушке. – Прим. ред.), так что предстоит еще и государственная регистрация».

В чем здесь трудность? Конечно, бабушке тяжело сидеть в очереди – не те года. Но на прием к нотариусу можно записаться по телефону или через интернет на определенное время – в этом случае ждать долго не придется. Если бабушке трудно и это – нотариуса, напоминает Евгений Зимин, можно вызвать на дом. Правда, цены на такую услугу начинаются от 5 тыс. руб. Что до госрегистрации, то в ней личное участие бабушки тоже не обязательно: тот же нотариус может оформить доверенность, с которой по инстанциям будет бегать ее представитель.

К слову заметим, что сказанное выше относится к ситуации расторжения договора по обоюдному согласию сторон, когда отношения в семье нормальные. Поэтому некоторые неизбежные «шероховатости» будут сглажены. Что мы имеем в виду? Если родственники друг друга недолюбливают, то расторжение договора ренты может выйти для кого-то из них боком. Например, бабушка вернет себе квартиру и откажется от дальнейших действий. Передумает съезжаться. Или, фантазируем дальше, бабушка квартиру благополучно продает. Деньги передает внучке на покупку общей квартиры, а внучкин муж заявляет: «А зачем нам эта старая карга? Сдадим ее в приют…». Тут, правда, можно сразу обговорить, что все сделки нужно постараться провернуть в один день, это трудно, но риелторы сводят и не такие цепочки. А в новой квартире обязательно нужно выделить долю бабушки.

Но мы уже забегаем вперед. Ведь на бабушкину квартиру сперва надо найти покупателя.

Дарить не нужно!
Итак, нашим героям предстоит сделка по съезду – две маленькие квартиры продаем, одну большую покупаем. Как провести ее технически? Вдруг покупатели, узнав о возрасте бабушки-продавца (91 год, напомним) станут испуганно шарахаться. Формально это обстоятельство помехой не является: если человек не лишен дееспособности, он может распоряжаться своим имуществом.

Но, помимо писаных законов, существуют еще и неписаные – и покупатели побаиваются столь пожилых продавцов. В первую очередь из-за рисков последующего оспаривания сделки. Мол, потом старики могут все повернуть вспять – заявят, что были не в себе на сделке, и попробуют отсудить квартиру обратно… Так что покупателя найти будет непросто.

Тут на ум приходит следующий вариант: может, бабушке стоит подарить свою квартиру внучке? А сама внучка с мужем потом съедутся. При внешней привлекательности эта схема, к сожалению, обладает парой существенных недостатков.

Во-первых, рискует бабушка. Т.е. она больше не собственница, прав на недвижимость у нее никаких. Понятно, что хорошие внуки бабушку в приют не сдадут. Но люди со временем иногда меняются… «Безусловно, данный вариант подходит только в случае, если в семье нормальные отношения, так как бабушка в какой-то момент действительно остается ни с чем, - подтверждает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – Если родственники не доверяют друг другу до конца, то такую сделку лучше не проводить».

Второе соображение не менее серьезное – и оно существует всегда, вне зависимости от взаимоотношений в семье и порядочности участников процесса. Мы о налогах. Получив в дар квартиру, внучка не должна ничего платить, поскольку даритель и одаряемый являются близкими родственниками. Но, по условиям задачи, приобретенную квартиру она сразу же продает. А если сделать это менее чем через три года – тут сразу «попадаешь» на 13-процентный подоходный налог с суммы, превышающей 1 млн. руб. То есть, если бабушкина квартира стоит 6 млн. руб., налог составит 650 тыс. (13% от 5 млн.). Дороговато…

В общем, дарение – не самый лучший выход.
Поэтому возвращаемся к предыдущей схеме: бабушка и муж внучки продают квартиры. Единственное, нам нужно сделать так, чтобы покупатель не испугался возраста бабушки. Это возможно? Риелторы утверждают – вполне.

Личное участие потребуется
Опрошенные нами эксперты порекомендовали несколько мер, способных успокоить сомневающихся. Первое – это указывать в договоре купли-продажи реальную стоимость квартиры. «В силу ч. 2 ст. 167 ГК в случае признания сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, - объясняет Олег Сухов. – Это касается как самой бабушки (если она со временем передумает), так и ее наследников. Так что оспаривать сделку будет совершенно невыгодно».

Второе – провести перед сделкой медицинское освидетельствование продавца, взять справки из психоневрологического (ПНД) и наркологического (НД) диспансеров. Вадим Рубцов, ведущий специалист риелторской компании «Русский дом недвижимости», рекомендует также пригласить врача прямо на сделку: чтобы он дал заключение, что человек находится в состоянии, позволяющем осознавать свои действия.

Третье – заверить сделку нотариально. Автор этих строк относится к нотариусам с большим скепсисом, но данная ситуация – исключение. Здесь нотариальное заверение будет доказательством того, что на продавца не оказывалось давление, а также отсутствовали какие-либо попытки введения его в заблуждение.

Есть и четвертая мера. «Стоит зарегистрировать пожилую собственницу квартиры по другому адресу и физически освободить квартиру», - рекомендует Инна Игнаткина, директор отделения компании МИЦ-Недвижимость на Пресне. Правда (заметим мы от себя), это не всегда оказывается возможным: иногда переехать на время просто некуда… К тому же регистрация в другой квартире юридически не умаляет прав бабушки на ее собственную жилплощадь, которую она намерена продать. Однако чисто психологически на покупателя данная мера может подействовать, люди всегда более охотно покупают «свободные» квартиры.

Доверенность: доверяют ли ей покупатели?
Есть еще один нюанс, о котором стоит сказать несколько слов. Нужно ли бабушке выдать генеральную доверенность своей внучке и полностью устраниться от процесса? По-человечески это понятно – избавляем пожилого человека от тревог и волнений. Но процессу купли-продажи это вряд ли поможет. Слишком много мошенничеств строилось на использовании доверенностей, и потенциальные покупатели, конечно, знают об этом. «Доверенность – это официальный документ, предусмотренный законом, - говорит Ирина Шугурова, заместитель управляющего директора по правовым вопросам компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». – Но обстоятельства ее выдачи покупателю всегда надо проверять. Самое главное – найти доверителя. В 99% случаев это возможно, тем более что в нашей ситуации бабушка проживает в Москве. Ее можно посетить, и попросить подтвердить в простой письменной форме, с подписью, что доверенность не менялась и не отменялась».

А Марина Пиатрович, руководитель отделения «Кузьминки» АН «Азбука Жилья» считает, что договор купли-продажи можно подписать и дома. Важно, чтобы бабушка сама поставила свою подпись и написала расписку в получении денежных средств за продажу квартиры

Резюме от журнала www.metrinfo.ru
В целом рассмотренная ситуация благоприятная: бабушка с внучкой не наделали никаких глупостей, они вполне могут реализовать свою идею – съехаться в большую просторную квартиру. Правда, мир и покой здесь базируется на одном обстоятельстве – все участники процесса доверяют друг другу, не пытаются обмануть. Если обстановка изменится – многое может оказаться фатальным. Искренне надеемся, что в описываемой нами семье этого не произойдет.
 
Источник: Журнал по недвижимости Metrinfo.ru (www.metrinfo.ru)

Теги: права на недвижимость, недвижимость, советы специалистов