Взаимоотношения «застройщик – покупатель»

 

 

 

– В договорах нашей компании предусмотрена ответственность застройщиков перед покупателями в случае нарушения сроков сдачи дома. Мы вынуждены будем выплатить 0,1 % от внесенной суммы за каждый день просрочки. Это примерно 36 % годовых , что на сегодняшний день соответствует утроенной ставке рефинансирования Центробанка Российской Федерации. Механизм возврата денег в случае нарушения сроков сдачи очень простой: инвестор пишет заявление о расторжении договора и возврате средств и получает их в соответствии с условиями договора с учетом предусмотренных штрафных санкций. Затягивать с выплатами не в интересах застройщика, так как пени за просрочку растут. Почему сроки сдачи домов нарушаются? На мой взгляд, есть несколько основных причин. Первая – это неграмотное планирование инвестиционно-строительного процесса, отсутствие финансовых стабилизаторов, позволяющих преодолеть сезонные спады спроса на недвижимость, четко отлаженного механизма работы на строительном рынке. Все это приводит к отсутствию денежных средств в определенные периоды строительства и, как следствие, к его остановке и срыву сроков сдачи объекта. К сожалению, некоторые строительные компании считают главным начать строительный процесс, а не завершить его в срок. Вторая причина – постоянно меняющаяся нормативно-разрешительная база. Причем меняется она на всех уровнях – от федерального до местного. Регулярно выходит значительное количество регламентирующих документов, и основные слова в них – «запретить» и «приостановить». На решение этих вопросов, безусловно, тратится время, а в строительном процессе происходит вынужденный простой. Путь преодоления негативных причин – быть профессионалом на рынке строительства и инвестиций. А для инвесторов совет: прежде чем заключить контракт, поинтересуйтесь объектами, сданными компанией за последние пять лет. Зачастую это гораздо б о льшая гарантия своевременной сдачи, чем заумный с юридической точки зрения договор. Новый Закон о долевом участии в строительстве, на мой взгляд, к сожалению, больше выгоден для недобросовестных инвесторов. Так, для добросовестных инвесторов п.2 ст.6 предусматривает оплату неустойки (пени) в размере 1/75 ставки рефинансирования ЦБ РФ, или примерно 0,16 % за каждый день просрочки сдачи объекта. Это практически не отличается от принятой на сегодняшний день практики. Однако подп.1.1 и п.2 ст.9 этого же закона дает право недобросовестным инвесторам требовать с застройщика удвоенную ставку рефинансирования ЦБ РФ, что составляет сейчас примерно 24 % годовых с момента внесения средств, если застройщик просрочил сдачу объекта хотя бы на один день.

 

 

– В наших договорах о долевом участии в строительстве есть пункт о «плановом завершении строительства дома». Это, как правило, ориентировочный номер квартала. Строители стремятся не нарушать указанный срок, и фактически заселение у нас происходит на несколько месяцев раньше оговоренного в договоре срока. Не всегда выполнение сроков сдачи дома напрямую зависит от строителей. Бывает, и дом готов, и новоселы стоят у входа, а их не могут заселить, не урегулировав вопросы согласований, подписаний, выверки ошибок в тех документах, которые подготавливают сторонние огранизации . Как тут Отзывы о Гостинице Алроса на Казачьем быть? Кто несет ответственность за срыв сроков? С 1 апреля 2005 года вступил в силу закон № 214, в соответствии с которым застройщик несет ответственность перед дольщиком в виде штрафных санкций. А так как административные органы и организации, от которых зависит ряд подписей, не готовы быстро перестроиться, строители будут вынуждены назначать заведомо более длительные сроки сдачи объекта. Следовательно, новоселы тоже будут жить, не ведая конкретной даты окончания строительства. Строители и дольщики сейчас находятся в условиях вечного ожидания: сначала разрешений на землю, потом на строительство, затем сдачи дома госкомиссии, потом заселения. В течение всего строительства (а для тех, кто строит быстро, и после сдачи дома) идет сбор подписей всех возможных и невозможных документов, и, наконец, постановление о вводе здания в эксплуатацию – на руках. Могу привести пример. Одно из постановлений о «вводе дома в эксплуатацию» мы получили только через полгода после его подписания. Весь этот срок люди живут без прописки, нет возможности поставить телефон, пойти в поликлинику, получать пенсию, купить билеты и так далее. Строители в такой ситуации тоже несут издержки. Очень сложно поставить «неоформленный» дом на учет в обслуживающих организациях (Омскэнерго , Водоканал, ГТС и прочих). Получается, что от неповоротливости чиновников и организационных неувязок страдают и строители, и потребители.

 

 

– Выбирая квартиру в новостройке, люди ориентируются на многие факторы: метраж и планировку, район, материал стен дома и – немаловажно – когда можно будет справлять новоселье. Нередко сроки сдачи дома являются решающим моментом. Но вот время, оговоренное в договоре, проходит, и вдруг оказывается: строители свои обещания не сдержали. Как в такой ситуации обезопасить себя, сохранить вложенные средства? Этот вопрос волнует многих покупателей. В Законе об участии в долевом строительстве четко описаны взаимоотношения между застройщиками и покупателями. Застройщик обязан передать квартиру участнику долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором. При этом срок передачи жилья должен быть единым для всех участников строительства. На деле обычно происходит так. У покупателя, купившего квартиру раньше, ее передача должна происходить, допустим, в январе сего года. Для тех же, кто оформляет договоры позже, срок сдачи дома, естественно, отодвигается на несколько кварталов, например, не позднее 1 мая. В случае нарушения сроков сдачи застройщик обязан уплатить покупателю штраф в размере 1/75 ставки рефинансирования Центробанка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены квартиры на каждый день просрочки. Много это или мало? Допустим, квартира, которую вы купили, стоит 1 млн рублей. Ставка рефинансирования ЦБ на сегодня – 12 %. Штраф составит 0,16 % в день, то есть 1 600 рублей. За месяц набежит около 50 000 рублей. Немало, согласитесь, и для строителей это накладно. Поэтому нюансов вокруг данной статьи закона много. Я советую покупателям обращаться к специалистам, которые помогут выбрать надежную строительную компанию, правильно оформят договор, а в случае необходимости защитят ваши права. При заключении договора обращайте внимание на такие пункты, как сроки сдачи дома и ответственность застройщиков в случае их нарушения, исходя из ставки рефинансирования. Если последнего пункта в предложенном вам договоре нет, требуйте его включения. Было бы желательно утвердить и срок передачи квартиры в эксплуатацию, потому что сдача дома госкомиссии – это одно, а передача квартиры в пользование – другое. Между ними обычно проходит не один месяц. Должны быть предусмотрены и гарантии качества строительства. Только правильно составленный договор является основой для дальнейшего разбирательства и возмещения убытков. Кроме Закона о долевом участии есть и другие нормативные акты, защищающие права покупателей. Это Гражданский кодекс РФ и Закон о защите прав потребителей. Мы сейчас с рядом страховых компаний прорабатываем вопрос о страховании инвестиционных рисков при покупке квартир в новостройках. Это должно служить дополнительной гарантией защиты прав покупателей.