Дома, пожалуйте в классы!

 

 

Учитывая важность данной темы для самых разных участников рынка недвижимости, мы попросили поделиться своими мнениями авторитетных экспертов. Им были предложены следующие вопросы:

 

 

- Сегодня одной из проблем на омском рынке жилой недвижимости является отутствие системного подхода к классификации жилья. Считаю, что необходимо разработать такую классификацию, которая будет принята всем сообществом операторов рынка недвижимости. Элитное жилье как отдельный сегмент рынка уже приблизилось к определенному этапу зрелости. Пора осознать, что оно собой представляет и вывести определенные критерии оценки домов. Классификация жилья должна служить ориентиром застройщикам, решающим вопрос: какую концепцию строительства дома выбрать? Некоторый комплекс неполноценности мешает застройщику признать, что строящийся объект относится к бизне с- или, не приведи господи, к эконом-классу . Но еще Генри Форд говорил, что максимальную доходность приносит массовый продукт. Нет ничего стыдного в том, чтобы строить и позиционировать здания бизнес-и эконом-класса . Пора уже противопоставить разнузданному маркетингу отдельных застройщиков критерии честной классификации жилья. Наличие внятных критериев определения классов жилья необходимо и потребителю. Его интересует соответствие набора характеристик и цены, а не статус дома.

 

Думаю, наиболее подходящей для Омска может быть такая классификация: жилье класса Д е Люкс, затем — класс А (люкс) , куда входят здания VIP- и премиум-класса , а также клубные дома. Классы Д е Люкс и А относятся к элитному жилью. Следующий класс — В (бизнес-класс) . Это все здания, которые из-за отсутствия одного или нескольких параметров не могут относиться к классу А. И наконец — С (эконом-класс) , к которому относятся панельные и кирпичные дома массовой застройки в разных районах города. Жилье классов В и С к элитному не относится.

 

Класс С (эконом-класс). К этому классу относятся многоквартирные, многоподъездные дома. Здесь нет видовых панорам. Отделка подъездов обычная, качество строительства — удовлетворительное. Нет придомовой территории, паркинга . В квартирах стандартные, типовые планировки. Высота потолков — от 2,6 до 2,75 метра . Охрана или консьерж, а также вспомогательные службы отсутствуют. В техническом оснащении практически отсутствуют современные инженерные решения, нет единого стандарт-ного остекления лоджий, балконов. Застройка ведется на любом участке, который удается получить строителям. В результате такое жилье имеет низкую себестоимость и чаще всего у нас в городе называется социальным.

 

Класс В (бизнес-класс). Дома класса В имеют следующие параметры: высоту потолков от 2,8 до 3,1 метра , высококачественные стеклопакеты, лифты европейского производства. Повышенная техническая оснащенность, более качественная отделка мест общего пользования, чем у класса С. Здания построены по индивидуальным проектам с элементами декоративной отделки фасада, как правило, одн о- или двухподъездные . Здесь нестандартные балконы, лоджии, террасы. Застройщик с солидной репутацией ведет строительство с хорошим качеством, зачастую — в сжатые сроки. Под дома выбираются участки получше , кроме дальних окраин. Территорию рядом с домом по возможности огораживают и благоустраивают.

 

Класс А (VIP-, премиум -, клубные дома) .В класс А в Омске можно отнести все дома, которые гораздо лучше, чем «бизнес-класс», но не могут относиться к классу Де Люкс. Характеристики жилья чуть пониже качеством, чем у зданий де Люкс, или качество аналогичное, но одна или две из характеристик высшего класса могут отсутствовать. Набор вспомогательных служб в домах класса А и Де Люкс может отличаться. Во многих городах дома VIP-класса выделены в отдельную категорию, но в Омске, на мой взгляд, не имеет смысла этого делать. Таких зданий у нас пока совсем мало, поэтому правильнее включить их в класс А. Может быть, имеет смысл выделить в подкласс клубные дома, поскольку несколько таких домов в городе уже имеются.

 

Класс Де Люкс. Зданий такого класса в Омске пока нет. В них должны быть соблюдены все требования к параметрам класса А , и при этом особо уделяется внимание малоквартирности , местоположению, инфраструктуре, экологии. Большое значение имеет социальная среда. Здесь жилье покупают не те, кто может себе это позволить, а те, кому это позволят соседи. Закрытая придомовая территория. Высочайшая репутация застройщика и (или) реализующей компании. Высота потолков от 3,2 метра и выше. Отсутствуют пентхаусы , офисы, магазины. Есть подземный и гостевой охраняемые паркинги . Дом украшают уникальный фасад, презентабельный подъезд. По сути, это «умный дом» с высокотехнологичным наружным и внутренним обеспечением. Жильцам его обеспечен высочайший уровень безопасности.

 

Рассматривая параметры дома, важно помнить, что миграция жильцов, время и спрос меняют класс здания, и дома постепенно передвигаются из одного класса в другой. Это тот самый случай, когда «недвижимость движется».

 

Борис Исаевич Медведев, генеральный директор ЗАО «Строительная фирма «Трест № 5», заслуженный строитель России:

 

- Прежде чем выстраивать классификацию жилья, следует провести глубокий анализ, опросить самых авторитетных экспертов на рынке недвижимости. По моему мнению, такая классификация должна быть унифицированной и единой для всех городов. Не могут, к примеру, клубный дом в Омске и такой же в Москве обладать разными параметрами. Нет какого-то из них — и он уже переходит в другой класс. Обязательный набор для клубного дома: малое количество квартир (не больше 20), охраняемая территория, весь комплекс услуг для комфортного проживания (баня, сауна, бассейн, прачечная и так далее). Стоимость жилья в доме клубного типа в Москве, например, доходит до 18 тысяч долларов за метр. У нас, естественно, домов такого класса пока нет.

 

То же можно сказать и про Де Люкс . Для жилья такой категории обязателен панорамный обзор, вид на реку, озеро или другое живописное место. Я представляю дом такого класса, как «город в городе », где в отдельном месте сосредоточено все, чтобы сделать жизнь комфортной. Исходя из этого зданий с критериями «Де Люкс» у нас в городе тоже не наблюдается. Это как звезды, до которых не дотянешься. Почему? Ответ очевиден. Прежде чем начинать стройку, мы должны определиться, для кого строить. В Омске на жилье такого класса сложно найти покупателя: прослойка высокодоходной части населения очень небольшая. Возьмем строящийся дом на Иртышской набережной. Для Омска это будет дом повышенной комфортности , но к VIP- или премиум-классу его не отнесешь — там не предусмотрены необходимые службы сервиса. Хотя… подземная парковка, центральная система кондиционирования, весь набор внутренней инфраструктуры обеспечат его обитателям высокий уровень комфорта.

 

Разница в ценовых показателях у нас и в столице настолько велика, что это также влияет на восприятие классификации домов в разных регионах. Например, в Москве квартиры в доме эконом-класса (причем далеко от центра) стоят от 1000-1500 долларов за квадратный метр. Это аналогично ценам на омское жилье VIP-класса. Думаю, что у нас очень долго будут востребованы дома эконом-класса и дома повышенной комфортности.

 

Эконом-класс — это рядовое жилье, которое сегодня строится в 5-м микрорайоне, «Прибрежном», «Кристалле» и стоит порядка 15-17 тысяч рублей за квадратный метр. Примеры домов повышенной комфортности: на улицах 10 лет Октября («Седьмое небо»), Фрунзе, на пересечении улиц Кемеровской и 5-й Армии. Здания еще более высокого класса, можно сказать омский VIP , — это дома на Иртышской набережной, на Волочаевской , заявленные как элитные комплексы «Миллениум» и «Золотые купола». Хотя последняя категория для Омска довольно условна. Я считаю, у нас нет домов такого класса, отвечающих московским требованиям. Повторюсь: все зависит от возможностей покупателей. Сегодня запредельная для нас цена на элитное жилье — около тысячи долларов за метр.

 

 

- При разработке любой классификации надо помнить, что она достаточно условна. Тем не менее, классификация жилья сегодня необходима. По большому счету, всю жилую недвижимость можно разделить на три больших класса, или категории. Жилье самого высокого класса — это, безусловно, Де Люкс . Дальше идет премиум-класс — или бизнес-класс . Следующая ступень — эконом-класс . Здания категории Д е Люкс в Омске только начинают появляться, и к ним, на мой взгляд, относятся комплексы «Миллениум», «Золотые купола» и строящийся дом на Иртышской набережной. Де Люкс — это, как правило, жилой комплекс с готовой инфраструктурой. Вот некоторые из его параметров: автостоянки в цокольных этажах, внутренняя парковая зона отдыха, фитнес-центр , тренажерный зал, рестораны, клиника, аптека, мини-детсад, современные средства коммуникации и связи, централизованная очистка воды, скоростные лифты, новейшие системы сигнализации, служба охраны и уборки территории, услуги консьержа, садовника, химчистки и многое другое.

 

Здания бизнес-класса обладают следующими характеристиками: стоят в хорошем месте, преимущественно в историческом центре, в их строительстве используются высококачественные материалы, в квартирах индивидуальная планировка, достаточно просторные площади. Парковка и службы сервиса могут отсутствовать.

 

На сегодняшний день для Омска, как и для многих других городов России, актуален эконом-класс. Омичам важно, чтобы жилье стоило как можно дешевле и возможность его купить была реальной. Поэтому здания эконом-класса составляют и долго еще будут составлять основную массу всех строящихся в городе домов. К этому классу я бы отнес все панельные типовые дома с небольшой по сегодняшним стандартам площадью и низкой себестоимостью.

 

 

- Создание классификации жилья — дело нужное. Это позволит разделить объекты недвижимости в зависимости от того, в какой класс они попадут. Но это еще и очень ответственно, потому что от класса здания зависит стоимость квартир. Классификация должна опираться на существующий опыт, и в разработке ее должны участвовать авторитетные эксперты в разных областях: риэлторы , архитекторы и дизайнеры, строители и потребители. Но, создав классификацию только для Омска, мы попадем в ситуацию провинциального классификатора. И, предположим, человек из другого города, ориентируясь на стандарты, принятые там, может попасть впросак: то, что в его городе котируется под маркой жилья «люкс», у нас может проходить по разряду эконом-класса . Поэтому создание классификации — прежде всего вопрос к Российской гильдии риэлторов.

 

Но РГР пока не может предложить единую общероссийскую классификацию. Все упирается в то, что существуют очень разные подходы к самому содержанию понятия « элитная недвижимость». Появляются новые материалы и технологии, новый взгляд на стандарты, соответственно, меняется элитное жилье. Поэтому и классификация должна поспевать за этими изменениями и отслеживать все новшества на рынке. После утверждения классификации необходимо сформировать общественное мнение, чтобы она не осталась сухой схемой, а работала.

 

Лично мне ближе такой вариант классификации: дома класса Д е Люкс (камерные, малой этажности, обязательно в центре города, присутствуют все технологические блага и все, что человечество придумало для комфортного существования: парковки, охрана, инфраструктура и т. д.). Далее — здания премиум-класса . Это могут быть высотные дома, непременно в центре и с наличием всех технологических новшеств. И наконец, дома эконом-класса . Это самая большая группа зданий, и они могут подразделяться на классы А , В и С . При строительстве таких объектов используют и кирпич, и панель. Возводятся они не в центре , а в самых разных районах города.

 

 

- Российский рынок недвижимости, безусловно, нуждается в общепринятой и понятной потребителям классификации объектов жилой недвижимости. На сегодняшний день предпринимается немало попыток создать подобную классификацию, однако ни одна из них не принята профессиональным сообществом в качестве стандарта, поскольку любая классификация воспринимается субъективно. Многие понятия, такие как «элитный», «бизнес-класс» и другие, не имеют четких общепринятых определений. А ценность любой классификации как раз в том и состоит, что она едина и признана всеми участниками рынка.

 

Подобная ситуация больше всего устраивает продавцов недвижимости, в частности застройщиков. Некоторые застройщики представляют на рынке свои объекты в соответствии со своими собственными представлениями. Классификация также весьма невыгодна тем застройщикам и инвесторам, которые осознанно позиционируют объекты выше их реального статуса. На завышение статуса дома направлены многие PR-акции и высокие цены на объекты. Парадоксально, но среди участников рынка сложилось неверное представление, что, если назвать объект элитным, то априори он будет успешным, а если эконом-классом , то — нет. Справедливости ради следует отметить, что на рынке довольно много действительно высококачественных объектов, которые в полной мере соответствуют заявленному классу.

 

Я бы придерживался следующей классификации: здания класса «люкс»; здания бизнес-класса; здания эконом-класса.

 

Формулировки «эконом», «бизнес», «люкс» кажутся наилучшими, так как ясны даже на интуитивном уровне, в отличие от буквенных обозначений. Примерами зданий класса «люкс» в Омске могут служить строящиеся дома на пересечении улиц Красина, Баррикадной и набережной Тухачевского. Судя по всему, это будут суперэлитные для Омска здания: с использованием отличных строительных материалов (одно из них будет иметь металлический каркас, другое будет целиком кирпичным), с центральным кондиционированием и воздухоочищением , огороженной территорией и другими признаками высококомфортного жилья. Образцы бизнес-класса применительно к Омску — это дома на Волочаевской , 15/1, на проспекте Маркса, 15, на Иртышской набережной, 10/1. К бизнес-классу можно отнести и жилые дома на улицах Спартаковской, 3 и 8, и Интернациональной.

 

Считаю, что мы можем назвать лишь некоторые из многочисленных критериев классификации объектов жилой недвижимости: местоположение здания; качество проекта (количество квартир, архитектурное решение здания, высота потолков, удобство планировки и т. д.); качество используемых строительных и отделочных материалов; наличие и качество инфраструктуры (социальные, бытовые, развлекательные объекты, обеспечение безопасности, служба эксплуатации здания, подземные и гостевые паркинги ); инженерное обеспечение здания (системы водоснабжения, отопления, телекоммуникаций, пожарной безопасности, лифты).

 

 

-Мы живем в Омске, строим дома для нашего города. Всем очевидно, как сильно отличаются ситуации в строительстве в столице и в регионах. Москва — это практически другое государство. Поэтому будет уместнее разработать классификацию, опирающуюся на наши, местные особенности. В нее должны войти такие классы: Де Люкс, бизнес-класс (А), бизнес-класс (В), эконом-класс и социальное жилье , которое тоже можно разделить на группы А и В.

 

Для зданий класса Де Люкс характерно то, что это комплекс домов, объединенных огороженной и охраняемой территорией, с детской площадкой, парковой зоной и другими благами. Критерий «жилой комплекс» очень важен для класса Де Люкс, потому что строителям невыгодно заниматься обустройством небольших придомовых площадок. Да и запросы покупателей такого жилья с каждым годом становятся все выше. Кроме этого, здания такого класса отличаются наличием паркинга , евроотделкой , оформлением мест общего пользования декоративной плиткой из керамогранита . В квартирах площадью до 200 кв .м высота потолков — 3 метра , несколько санузлов, пентхаусы на последних этажах. В Омске пока что зданий такого класса нет, по некоторым параметрам приближаются к нему дом на Волочаевской , 15/1, и строящийся дом на Иртышской набережной.

 

Квартиры в домах бизнес-класса (А) отличаются хорошей площадью: 1-комнатные — около 60 кв. метров, 2-комнатные — 85 и 3-комнатные — от 100 метров . Места общего пользования отличаются евроотделкой, рядом с домом устроен паркинг . В качестве примера можно привести дома на пр. Маркса, 15/1 и ул. Съездовской , 29/2. Бизнес-класс (В) имеет следующие характеристики: площадь 1-комнатных квартир — от 50 кв. метров , 2-комнатных — 75, 3-комнатных — от 95 метров . К этому классу можно отнести два 14-этажных дома, которые строит наша фирма на улице Декабристов. Здесь обычная отделка, пластиковые окна, паркинг не запланирован.

 

Эконом-класс можно назвать средним классом. В таких зданиях площадь квартир составляет: в 1-комнатных — от 40 метров , в 2-комнатных — 55, в 3-комнатных — от 67 метров . Примеры домов эконом-класса в Омске — наши дома на Пригородной , 15/2 и 17/1. И социальное жилье условно делим также на две группы. Квартиры, попадающие в группу А , имеют метраж: 1-комнатные — от 33 метров , 2-комнатные — от 45 метров . В Омске это панельные дома типовой застройки 90-й и 97-й серий. Социальное жилье группы В размещается в панельных малосемейках.

 

 

 

- Подводя итоги сказанного экспертами, я могу отметить следующее. Абсолютно единодушно все выделяют понятие «эконом-класс» и вкладывают в его содержание примерно одно и то же. Это позволяет сделать вывод, что в отношении данного класса споров и расхождений минимальное количество, поэтому название и содержание термина «эконом-класс» можно считать практически состоявшимися.

 

За исключением одного эксперта, все используют название «Де Люкс», но вкладывают в содержание термина разный смысл, указывая даже на то, что подобных домов в Омске пока нет. Отсюда вывод: название класса Д е Люкс можно признать состоявшимся, а содержание его требует обсуждения.

 

Дальше — сложнее. Эксперты разделились на две равные группы по отношению к тому, сколько классов (один или два) существуют между Д е Люкс и эконом-классом . При этом некоторые классы делятся экспертами на подклассы. Можно также отметить желание дать этому промежуточному классу название либо « премиум-класс », либо «бизнес-класс», которые воспринимаются как синонимы. Именно этот класс (либо классы) составляют самую сложную часть предстоящих обсуждений, поскольку пока еще не сложилось преобладающего мнения ни по поводу названия, ни по содержанию этого понятия.

 

Очень жаль, что Российская гильдия риэлторов до сих пор не предложила общероссийскую классификацию жилья. Мне представляется, что, пока этот вопрос обсуждается, мы могли бы предложить классификацию, разработанную ведущими омскими риэлторами и строителями под эгидой журнала «ЭН». Предложенная после проработки классификация, разумеется, не станет претендовать на статус вечного документа, но, тем не менее, до принятия единой общероссийской классификации могла бы сослужить хорошую службу омскому рынку недвижимости.