«Подводные камни» договора

За свою жизнь нам приходится подписывать массу разнообразных договоров. Не избежать сей процедуры и при обращении в агентство недвижимости. Каждое из частных предприятий, разумеется, вольно упражняться в словотворчестве. Именно поэтому так отличаются договоры разных агентств. Но, невзирая на то, что это – продукт творчества, рожденный «коллективным разумом» конкретной фирмы, есть какие-то положения, которые должны присутствовать в договоре о-бя-за-тель-но! Этого требует суровый закон, и это позволяет избежать разногласий между агентством и клиентами. Чтобы спорных ситуаций было как можно меньше, мы озадачили господ риэлторов следующими вопросами. Какие пункты должны присутствовать в договоре обязательно? На какие моменты обратить особое внимание, подписывая договор?

Сергей Александрович Захаров, директор ООО «Аукцион»:

У каждого агентства недвижимости есть свой типовой договор на оказание услуг, который, как правило, содержит основные положения, регулируемые Гражданским кодексом РФ. Считаю идеальным договор, который учитывает в полной мере интересы обеих сторон. Всегда возникает необходимость внести в него корректировки в соответствии с требованиями и пожеланиями заказчика. Самый распространенный договор – на оказание услуг по продаже либо подбору объекта недвижимости, а также договор по поиску или сдаче помещения в найм (аренду). В таких договорах необходимо отразить прежде всего сам объект, его месторасположение, цену, индивидуальные характеристики (этаж, площадь и другие), срок действия соглашения. По договору в обязанности агентства входит выполнение перечня предоставляемых услуг (реклама, подготовка документов, сбор справок об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам). Клиент должен предоставить доступ для просмотра квартиры, обеспечить явку всех лиц, участвующих в сделке с его стороны, не ухудшать состояние объекта после того, как найдется покупатель (арендатор). Особое внимание клиенту нужно обращать на такие моменты: возможное изменение цены; услуги, предоставляемые агентством; срок действия договора и то, какие штрафные санкции наступают в случае его досрочного расторжения.

Вера Федоровна Иващенко, директор агентства недвижимости «Жасмин»:

Договор обязательно должен включать в себя: предмет договора, права и обязанности сторон, форму расчета за произведенные услуги, пункт о порядке расторжения договора и разрешения споров по нему. Это, если кратко. Можно пройтись по пунктам и более подробно. Клиент несет ответственность за то, что его квартира не подвергалась перепланировкам, не обременена третьими лицами. Исполнитель несет ответственность за то, что его услуги будут выполнены в полном объеме и с надлежащим качеством. В пункте «дополнительные условия» клиенты могут вносить свои пожелания. Обычно мы указываем там, чистая это продажа или обменный вариант, описываем параметры, район и цену объекта, который требуется клиенту. Больше всего вопросов возникает у людей по поводу порядка расторжения договоров и разрешения споров. Я советую обращать внимание на обязанности исполнителя. Некоторые агентства не собирают справок по оплате коммунальных платежей. Клиент может настоять на предоставлении этой услуги. Часто фирма, не продав объект, берет с клиента сумму, потраченную на рекламу. По договору нашего агентства продавец не несет такого обязательства. Еще один момент, связанный с защитой прав покупателей жилья. Мы резервируем некоторую сумму, взятую у продавцов после продажи квартиры, а возвращаем ее после их снятия с регистрационного учета. И особое внимание – срокам заключения договора, так как именно по этому пункту часто возникают разногласия.

Лидия Петровна Полюдова, директор ООО «Лидия»:

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами, действующими на момент его заключения. Очень важно четкое описание предмета договора, его параметров, стоимости, а также обязанностей сторон. Продавец, например, должен гарантировать исполнителю (то есть агентству) юридическую чистоту продаваемого объекта. Хочу напомнить коллегам, что при заключении договора нужно выяснить, сколько собственников у выставляемой на продажу квартиры, чтобы не попасть впросак, когда будет найден покупатель. При заключении договора необходимо ознакомить с его условиями всех сособственников, получить их согласие на сделку. Я обязательно оговариваю с продавцами вопрос о снятии с регистрационного учета и освобождении квартиры в срок. Бывает, что старый хозяин, уходя, выкручивает ручки, снимает линолеум и вообще «раздевает» квартиру по полной программе. Поэтому важно заранее договориться, чтобы квартира была передана такой, какой была при продаже. Случается, что клиенты подписывают договор, не вдумываясь особо в текст. В таких случаях я акцентирую внимание на каких-то пунктах, по которым могут возникнуть разногласия. Кроме того, клиент может предложить внести в договор свои условия. Не все это знают и не пользуются своими правами. С людьми просто нужно работать, объяснять все нюансы. Что предлагали наши клиенты? Ну, например, внести пункт о гарантии оплаты коммунальных платежей или «расписать» суммы, которые получает каждый из сособственников. В наших договорах есть еще такой пункт, как «прочее». Здесь оговорены сроки заключения и исполнения соглашения и то, как поступать в случае нарушения или преждевременного его расторжения. Но, если у клиента есть серьезные основания к расторжению договора, я иду навстречу и возвращаю документы на квартиру.

Людмила Алексеевна Киргинцева, директор агентства недвижимости «Двойная радость»:

Я считаю, что договор должен быть составлен так, чтобы клиенту агентства все было предельно ясно и понятно. Иногда наши заказчики даже удивляются: «Как у вас все просто по сравнению с другими!» Если клиенту что-то не нравится в тексте договора, мы охотно идем навстречу и вносим коррективы. Больше всего вопросов возникает обычно по поводу пунктов о цене объекта, о сроках действия договора и оплате услуг фирмы. У нас действует такая схема: клиент оплачивает работу агентства из расчета по 200 рублей в день на срок действия договора. Большинство наших клиентов остаются довольны такими условиями оплаты.

Марина Михайловна Денисова, директор ООО «Город солнца»:

Заключая договор с агентством, человек вступает в правовые отношения с фирмой, и обе стороны несут определенную ответственность. Поэтому еще на этапе изучения текста нужно обратить внимание на ключевые моменты. В договоре обязательны пункты о том, что входит в услуги агентства и в какой срок должен быть осуществлен договор. Посмотрите на свои обязательства, на штрафные санкции, которые вступают в силу при досрочном расторжении договора. Очень важны пункты о сроке действия соглашения и цене продаваемой квартиры. Старайтесь решать все конфликты с агентством мирным путем. Помните: в недвижимости работают такие же, обычные люди, желающие не только заработать, но и решить ваши, порой непростые, проблемы обмена жилья. Желаю вам удач и быстрого решения жилищных вопросов!

"Недвижимость" №14(555) 2006

Теги: недвижимость, квартира, клиент, договор, агентства