Ипотека в вопросах и ответах

Ипотека, как практически любой, а тем более сравнительно новый и еще не укоренившийся в умах финансовый продукт, рождает у населения массу вопросов. Теперь эти вопросы вы можете задать нашему журналу, а мы с помощью отдела недвижимости правового центра «Лоция» (ул. Масленникова, 60) дадим на них исчерпывающие ответы. Житейские ситуации и связанные с ними вопросы могут быть самыми разнообразными, но ответы на них вы получите непременно!

1. Каковы основные условия получения ипотечного кредита?

- Во-первых, первоначальный взнос, который должен составлять как минимум 10% от стоимости приобретаемого жилого помещения. От суммы первоначального взноса зависит процентная ставка: чем выше взнос, тем ниже ставка (здесь и далее говорится об ипотеке на вторичном рынке жилья - для новостроек процентные ставки совершенно другие). При первоначальном взносе в 10% от стоимости приобретаемой квартиры процентная ставка составит 14% годовых при сроке кредитования 15 лет и 16% годовых на 30 лет. Имея на руках 50% от стоимости предполагаемой квартиры, можно рассчитывать на 12% годовых сроком на 15 лет и 13% годовых - до 30 лет. Мы говорим об ипотечных кредитах по условиям федеральной ипотечной программы, но можно выбрать и ипотечный банковский продукт с фиксированной процентной ставкой независимо от суммы первоначального взноса и со снижением процентной ставки по кредитам после выплаты 30% стоимости квартиры.

Во-вторых, стабильный доход и постоянное место работы (стаж на последнем месте работы должен быть не менее 6-12 месяцев, допускается небольшой перерыв). Величина дохода должна превышать сумму платежа по кредиту в 2-3 раза . Оптимальная зарплата для рассмотрения возможности ипотеки - 10 000-15 000 рублей. Чтобы увеличить свой доход, нужно найти созаемщиков , которыми могут быть любые дееспособные лица (в том числе и не родственники) в возрасте от 18 до 60 лет с соответствующим доходом.

Размер доходов заемщика подтверждается не только официальным путем (по форме 2 НДФЛ), но и косвенным (по форме банка). Немаловажным фактором является возраст заемщика: чем моложе человек, тем на больший срок предоставляется кредит, тем меньше ежемесячный платеж по кредиту и страховой ежегодный взнос (ежегодно уменьшающийся по мере выплаты кредита).

2. Если я привлеку созаемщика , будет ли он собственником квартиры вместе со мной?

- Закон об ипотеке этого не предусматривает. Созаемщик не будет являться собственником вашей квартиры, если этого нет в требованиях банка или той кредитной
организации, в которую вы обратились.

3. Собираюсь купить квартиру в новом доме по ипотеке. Могу ли я рассчитывать на получение кредита?

- Большинство банков работает по ипотеке только на вторичном рынке. На омском рынке новостроек по стандартам федеральной ипотечной программы можно получить ипотеку на те дома, которые возводят застройщики со сложившейся репутацией. Преимущество здесь в том, что можно купить квартиру на первоначальном этапе с первоначальным взносом в 30% от стоимости приобретаемого жилья. В остальных случаях при покупке квартиры в новом доме кредитное учреждение может выдать кредит при условии подписания мэром сдачи дома в эксплуатацию. Правда, надо учитывать, что процентная ставка по кредиту будет составлять 18% годовых до регистрации прав собственности в ФГРС.

4. Может ли человек, проживающий в другом городе или в районе Омской области, купить квартиру в Омске?

- Да, заемщик может проживать в другом городе или в районе Омской области и купить жилье под ипотеку в Омске. Он должен предоставить необходимый пакет документов для рассмотрения кредитоспособности, затем начинать поиск жилья.

5. Могу ли я досрочно погасить кредит?

- На практике почти все программы предусматривают досрочное погашение через 6 месяцев, так как именно за этот период окупаются затраты банка по кредиту. В рамках федеральной ипотечной программы требуется сверх платежа вносить 10 000 рублей, у некоторых банков возможно погашение любыми суммами помимо основного платежа.

6. Каковы сроки оформления кредита?

- Стандартный срок оформления - 1 месяц. Однако можно оформить кредит и в более короткие сроки. Это зависит от степени готовности документов и от требований банка к заемщику и к жилью.

7. Сын покупает квартиру у отца. Может ли он взять ипотечный кредит?

- Сделка в данном случае будет считаться взаимозависимой. По стандартам федеральной ипотечной программы такие сделки не рассматриваются. Есть банки с собственными ипотечными продуктами, которые рассматривают данный вид сделки под залог недвижимости.

8. Какие расходы несет заемщик при оформлении ипотеки?

- При оформлении ипотеки по федеральным стандартам нужно быть готовым к затратам в пределах (в среднем) 30 000-50 000 рублей. Можно снизить затраты при оформлении кредита в банках, работающих по своим ипотечным программам. Отличие в том, что вы заплатите комиссию только банку за выдачу кредита, процент страхования может быть фиксированным и не зависеть от возраста заемщика, за рассмотрение пакета документов некоторые банки не берут плату. Таким образом, затраты заемщика на оформление ипотеки могут варьироваться в зависимости от выбранной схемы кредитования.

9. Купив квартиру по ипотеке, может ли человек подарить эту квартиру?

- По закону об ипотеке (залоге недвижимости) имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена или иным способом лишь с согласия залогодержателя. Нужно внимательно прочитать текст договора..

10. Что произойдет с квартирой, если заемщик вдруг окажется не в состоянии
платить по своим обязательствам?

- Залогодержатель реализует заложенное имущество путем продажи с публичных торгов в соответствии с законодательством РФ. Вырученная сумма после удержания средств, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на это имущество и его реализацией, распределяется между кредитором и заемщиком: кредитор получает невыплаченную часть заемных денег, заемщик - оставшуюся сумму.

11. Представим себе ситуацию: банк, где я оформил ипотеку, перестал существовать.
Кому я буду должен платить по кредиту?

- Закладная, которую вы подписываете в момент подписания договора ипотеки, может быть передана другому лицу. Новый залогодержатель известит вас об изменениях в указанные законом сроки. Закладная - вид ценной бумаги, она достаточно привлекательна на финансовом рынке, и будет всегда востребована.

12. Возможно ли купленную по ипотеке квартиру сдавать в аренду, чтобы было легче расплачиваться по кредиту?

- Закон об ипотеке говорит, что залогодатель вправе извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотеке, плоды и доходы. В нашем случае все зависит от договора об ипотеке, заключенного с кредитором: если там нет пункта, запрещающего сдачу жилого помещения в аренду, то вы можете воспользоваться данным обстоятельством.

Напоминаем, что задать свои вопросы журналу «Омские новостройки» вы можете по телефону 60-47-84, а также по электронной почте: on@omskmedia.com.

 журнал "Омские новостройки" №5 (17) 2006

Теги: ипотека