Кто позаботится о Вашей недвижимости?

В прошлом номере журнала мы подробно рассказывали своим читателям о функциях управляющих компаний на стадии  проектирования и строительства объектов коммерческой недвижимости. Однако проблемы инвестора не заканчиваются сразу после торжественного перерезания красной ленточки. Теперь, когда здание уже сдано в эксплуатацию, возникает необходимость грамотного управления и обслуживания его площадей. Некоторые инвесторы, желая сэкономить средства, берут эту заботу на себя, а некоторые перекладывают это бремя на специалистов управляющей или, как еще ее называют, эксплуатирующей компании. Что именно входит в ее функции, и насколько выгодно прибегать к такому виду услуг?

Срочно требуется арендатор
Поиск и заполнение объекта арендаторами является одним из самых важных этапов деятельности эксплуатирующих компаний. Как правило, он начинается еще на стадии разработки концепции будущего объекта. То есть тогда, когда здание существует лишь на бумаге. Данный ход гарантирует собственнику, что к моменту сдачи недвижимости в эксплуатацию ее площади будут практически заполнены. 
Важно отметить, что, заполняя объект, управляющая компания четко очерчивает круг подходящих арендаторов, индивидуальный для каждого объекта. Каким же образом происходит отбор? Как рассказал генеральный директор компании «Omsk real estate group» Дмитрий Сапунов, одним из главных критериев отбора арендаторов является их платежеспособность и надежность: «Специалисты эксплуатирующих компаний стараются работать только с серьезными фирмами, нацеленными на продолжительное пребывание на объекте. Как показывает практика, такие арендаторы не только своевременно вносят платежи, но и относятся к  зданию с большей бережливостью, что позволяет отсрочить его ремонт на значительный промежуток времени». Если в договоре между собственником и управляющей компанией будет четко определена сумма ежемесячных поступлений от уплаты арендных платежей, а управляющая компания, в силу отсутствия необходимого количества арендаторов, окажется не в состоянии их обеспечить, то ей придется выплачивать недостачу из собственного бюджета. Таким образом, прописывая это условие в договоре, собственник стимулирует управляющую компанию на более активные поиски добросовестного арендатора. 

Завхоз для вашего бизнеса
Помимо поиска арендаторов в обязанности управляющей компании также входит наблюдение за состоянием объекта и создание в нем максимально комфортных и безопасных условий. Она своевременно и за свой счет проводит уборку и текущий ремонт помещений. «Зачастую владелец объекта, – рассказывает Дмитрий Сапунов, – не обращает внимания на состояние инженерных систем и ограничивается лишь косметическим ремонтом. Такая халатность может привести к весьма серьезным последствиям, на устранение которых потребуются немалые средства. Наблюдение управляющей компании за объектом позволяет выявить и вовремя устранить все недостатки». Несмотря на то, что текущий ремонт здания выполняется за счет управленцев, капитальный ремонт все же производится на средства собственника. В принципе, управляющая компания может взять на себя и эту обязанность, но в этом случае процент ее вознаграждения будет в несколько раз выше. 
В поле зрения управленцев находятся не только инженерия, но и многие другие элементы здания – окна, кондиционеры, радиаторы, вентиляционные системы. Приступая к эксплуатации объекта, управляющая компания составляет сервис-план, в котором перечисляет все эти составляющие и устанавливает срок, через который необходимо проводить их проверку и обслуживание. Это позволит владельцу избежать дорогостоящего ремонта. Кроме того, качественное выполнение этой функции позволяет привлечь арендаторов и увеличивает число постоянных посетителей.

Кто прав, кто виноват
Заполнить объект арендаторами – дело одно, а координировать их деятельность – дело совсем другое. Поэтому еще одной немаловажной функцией управляющей компании является осуществление административно-правовой деятельности. Эта организация не только следит за своевременным внесением арендных платежей и исполнением всех остальных  договорных обязательств, но и решает проблемы взаимоотношений между арендаторами, разногласия между которыми возникают достаточно часто. 
Не останутся без внимания и другие правовые вопросы, возникающие при эксплуатации помещения. К примеру, если одно из окон здания дало трещину, то управляющая компания выяснит, по чьей вине это произошло, и потребует с виновного материальную компенсацию. Таким образом, ее деятельность позволяет не беспокоить собственника бытовыми проблемами, предоставляя  ему  возможность заниматься более важными делами.     

На чем экономит собственник
Одной из статей экономии, как уже было сказано, является ремонт. Кроме того, значительная экономия идет на штате сотрудников. Скажем, собственнику нет необходимости нанимать юриста для заключения договоров аренды, так как на базе эксплуатирующей компании существует свой правовой отдел, занимающийся сразу несколькими объектами. То же самое можно сказать и об обслуживающем персонале. Немалая экономия идет на налогообложении, так как эксплуатационная компания располагает рядом законных технологий, которые позволяют существенно экономить на налогах. Собственнику обычно они  не известны, и он вынужден действовать по стандартным схемам. 
В среднем процент вознаграждения, требуемый управляющими компаниями, составляет 10% дохода владельца от арендных платежей, а экономия собственника, передавшего объект, колеблется в пределах от 15 до 30%. Срок договора между эксплуатирующей компанией и собственником заключается на срок от 1 до 5 лет и может быть продлен по согласию сторон.  

Выбор за вами
Несмотря на все преимущества управляющих компаний большинство предпринимателей  все же предпочитают альтернативные варианты управления. Так, собственник офисного комплекса может наделить функциями управляющей компании одну из располагающихся здесь фирм.
Например, в роли управленца в административном здании по улице Фрунзе, 52 выступает обыкновенное агентство недвижимости, руководство которого занимается работой с арендаторами, следит за состоянием помещений и осуществляет административно-правовую деятельность. По мнению специалистов, данный метод также является достаточно эффективным. Кроме того, потребность в услугах управляющих компаний зависит от размера объекта. Если площадь здания не превышает тысячи квадратных метров, то собственник вполне сможет справиться с этой нагрузкой самостоятельно.  
Какой из способов удобней и выгодней – вопрос сугубо индивидуальный, и решать его вам придется самостоятельно. Все же хочется верить, что этот материал поможет сделать правильный выбор.                                                                                      

Теги: Омск, аренда, недвижимость, компания, недвижимости