Аренда начинается с договора

Приближается осенний сезон – период традиционной активности рынка аренды. На поиски временного пристанища отправятся студенты и молодые семьи. Как владельцам съемных квартир обеспечить сохранность своего жилья, а квартиросъемщикам обезопасить себя от нечестных или чересчур назойливых собственников помещений? На каких условиях заключаются и расторгаются договоры аренды? На вопросы отвечают специалисты рынка недвижимости.

Арендующей стороне, прежде чем заключать договор, необходимо убедиться, что перед ним действительно собственник квартиры или уполномоченное им лицо. Случалось, что некоторые предприимчивые наниматели жилья за несколько дней до того, как им нужно было освободить квартиру, успевали сдать ее в аренду другим лицам от имени собственников, а сами благополучно уезжали в другой город. Особенно много таких инцидентов приходилось именно на начало осени –
время оживленного спроса на квартиры.

Люди заселялись, считая, что жилье им сдал собственник, а через 2-3 дня появлялся настоящий хозяин. Чтобы не оказаться в подобном положении, необходимо посмотреть документы на квартиру, так как там указан ее владелец. У лица, сдающего квартиру от имени собственника, должна быть доверенность, заверенная нотариусом.

Основное, что должно быть прописано в договоре, – это порядок внесения арендной платы, сроки аренды и находящееся в квартире имущество. Грамотно составленный договор станет хорошей защитой для обеих сторон. В частности, собственнику помещения необходимо указать, что в случае несвоевременного внесения арендной платы, съемщик в определенный срок должен покинуть квартиру. Для добросовестного съемщика хорошей поддержкой станут прописанные сроки аренды. По закону, если арендатор ничего не нарушал, его нельзя выселить заранее, либо ему возмещают ущерб за неудобства, причиненные вынужденным переездом.

При сдаче внаем сильно рискуют владельцы хорошо отремонтированных квартир, с прекрасной мебелью и бытовой техникой. Арендная плата в таком жилье варьируется от 20 тысяч рублей и выше. Но если имуществу причинен ущерб, эта сумма, скорее всего, не покроет расходы. Существует опасность столкнуться с мошенниками, которые заплатят арендную плату за месяц, а потом вынесут все подчистую, либо нарваться на неаккуратных людей, которые просто испортят имущество. Приведу случай из практики. В квартире с хорошей мебелью и двумя встроенными каминами квартиросъемщики устроили вечеринку. В разгар веселья они попытались разжечь камины, но подпалили паркет и стоявшую рядом мебель. Заплатить за испорченное имущество арендаторы отказались. Мало того, во время судебного процесса они заявили, что привозили свою мебель, а до этого квартира была пустой. Собственнику помог грамотно составленный договор, где было прописано все имущество.

К сожалению, обе стороны, как правило, ленятся составлять подробные договоры. Но лучше все-таки найти время и досконально все прописать, чтобы избежать возможных неприятностей в будущем. Нередки случаи, когда в квартирах вместо дорогих вещей и предметов интерьера устанавливались более дешевые, поэтому обязательно указывайте марку техники и давайте подробное описание мебели.

В договоре обязательно указывается срок, на который арендуется помещение, и дата ежемесячной выплаты. Если квартира сдается с мебелью и другим имуществом, к документу прилагается акт сдачи-приемки. Для подстраховки арендодатель может включить в качестве одного из основных пунктов авансовую плату за мебель. Авансовая сумма выплачивается перед окончанием срока аренды. Когда квартиросъемщик съезжает, эти деньги ему возвращаются.

Арендаторам жилья перед вселением необходимо увидеть документы на квартиру, чтобы знать, кому она точно принадлежит. С помощью договора можно обезопасить себя от чрезмерной назойливости хозяев. Для этого в документе прописывается, насколько часто и по каким дням арендодатель может посещать квартиру. Как правило, для контроля порядка вполне достаточно одного-двух посещений в месяц. Это удобно и арендодателю и квартирсъемщику.

Помимо вышеперечисленного, в документе указывается, сколько человек будет проживать в квартире и будут ли у них животные. Расторгнуть договор аренды можно по обоюдному соглашению. Но если квартирсъемщик не вносит арендную плату вовремя, собственник может расторгнуть договор в одностороннем порядке. Квартиросъемщику для подстраховки необходимо настоять на включении пункта о форс-мажорных обстоятельствах. Это особенно актуально, если жилец платит собственнику сразу за несколько месяцев. Таким образом, в случае непредвиденных обстоятельств квартиросъемщик может внезапно съехать и получить обратно сумму, внесенную заранее.

В заключение приведу пример, когда наличие договора помогло обманутой стороне восстановить справедливость. Квартиросъемщики оплатили проживание за 6 месяцев. Но спустя 2 месяца квартира оказалась проданной, естественно без уведомления живущих там людей. Новые владельцы поставили вопрос о выселении. После того как прежние хозяева отказались вернуть деньги, квартиросъемщики обратились в суд. В результате, благодаря наличию в договоре записи о плате за несколько месяцев вперед, суд был выигран, а деньги – возвращены.

При заключении договора должен присутствовать собственник квартиры, либо его доверенное лицо (причем доверенность должна быть нотариально заверена именно на найм).
Неотъемлемая часть договора – условия оплаты. Прописываются ее размеры и сроки. Чтобы предотвратить несвоевременное внесение денег, предусматриваются штрафные санкции. В документе обязательно указывается, какая из сторон оплачивает коммунальные платежи и телефонные переговоры. Кроме того, если квартира сдается в отличном состоянии, с дорогой мебелью, обычно включается пункт о залоговой сумме. Как правило, она равна месячной плате за квартиру. В случае ущерба залоговая сумма возвращается не в полном объеме.

Договор найма включает в себя и пункт о досрочном освобождении квартиры. Это оговаривается обязательно, так как в жизни может случиться всякое. Если квартира срочно понадобится наймодателю для продажи или для заселения родственников, он должен за 30 дней в письменном или устном виде уведомить об этом нанимателя. Заранее внесенные деньги, естественно, возвращаются, за минусом прожитых дней.

Бывает, что наймодатели сдают квартиры, находящиеся под обременением, то есть в ипотеке. В свидетельстве о госрегистрации всегда имеется соответствующая запись, но мало кто обращает на это внимание. А зря! Наниматель должен быть обязательно уведомлен о том, что квартира находится под обременением. Если собственник по каким-то причинам перестал оплачивать кредит, служба безопасности и судебные приставы начнут тормошить нанимателей.

В ряде случаев у одной квартиры бывает сразу несколько собственников. Причем один из владельцев может сдавать квартиру в тайне от остальных. Если в договоре найма не прописаны все собственники, это тоже может принести квартиросъемщику массу проблем.

Хорошо, если договор будет как можно более подробным. Например, документ, составляемый в нашем агентстве, занимает четыре страницы. К нему прилагается акт передачи квартиры с полным описанием имущества, вплоть до сантехники.

Журнал "Недвижимость" №32(727), август 2009 г.

Теги: Премьер, компания