Кому в Омске доступна ипотека?

Светлана Бронникова

Галопирующий рост цен на недвижимость не испугал омичей. Количество желающих получить кредит
на квартиру за последнее время не уменьшилось,
а напротив, стабильно растет. Вместе с экспертами мы попытались разобраться, кто сегодня может рассчитывать на ипотеку в Омске.

По данным аналитического отдела журналов «Недвижимость» и «Омские новостройки», квадратный метр жилья в новостройках с начала года подорожал на 48 процентов, а на вторичном рынке — на 23 процента. Это значит, что каждый «квадрат» в квартирах первичного рынка подорожал почти на 8 тысяч рублей, вторичного — на 4,4 тысячи рублей.
Однако скачущие вовсю цены на недвижимость не отпугивают омичей. Напротив, по данным банков, предлагающих ипотеку в Омске, количество стремящихся получить кредит на жилье стабильно растет, а число ипотечных сделок не снижается.
Хотя некоторые банки отмечают, что ожидали большей активности со стороны потенциальных заемщиков. «В прошлом году к ноябрю востребованность ипотечных кредитов резко возросла, — говорит начальник ипотечного отдела ЗАО КБ «Мираф-банк» Елена Белоусова. — В этом году также мы ожидали подобного всплеска. Однако его не произошло. Но и понижения интереса мы не заметили. С каждым месяцем спрос неизменно увеличивается на 10-15 процентов».
«Спрос на ипотеку остается высоким и стабильным, хотя прежнего пика уже не наблюдается, — считает Ксения Невмывако, старший инспектор отдела кредитования частных клиентов филиала Сбербанка России. — Скорее всего, это связано с увеличением количества банков, предлагающих жилищные кредиты (и ипотечные, в частности). Поэтому потребитель стал более продуманно подходить к рынку, более сосредоточенно изучать варианты. Спрос не уменьшился, а рассредоточился по всему рынку ипотечного кредитования. Видимо, поэтому и резких скачков сегодня нет».

Кто получает кредит?
Портрет сегодняшнего заемщика специалисты банков описывают так. Чаще всего это молодые семьи в возрасте 30-35 лет с совокупным доходом 25-26 тысяч рублей. Семья с ребенком должна зарабатывать чуть больше — около 30 тысяч рублей.
При этом за последнее время средние заработки заемщика выросли. Но не из-за того, что омичи стали больше зарабатывать, а потому что на фоне роста цен квартиру могут себе позволить все более обеспеченные люди. Например, сейчас заработка в 15-17 тысяч рублей на семью достаточно, чтобы взять кредит в 500 тысяч рублей. Но чтобы приобрести жилье, этого явно мало — стоимость однокомнатной квартиры в Омске оценивается сегодня от 850 до 1 миллиона рублей.
В октябре средняя сумма жилищного займа омичей составила 700-900 тысяч рублей, а  самый востребованный срок — 15 лет.
Среди потребителей ипотечного кредита есть и предприниматели. Их, по словам специалиста по недвижимости и ипотечному кредитованию ООО «Отдел недвижимости банка «Соотечественники» Ольги Червонной, гораздо меньше — всего 30-35 процентов от общего числа заемщиков. «Коммерсанты обращаются за ипотекой для того, чтобы не вынимать деньги из оборота, из бизнеса. Размер кредита у них весомее  —  их интересуют квартиры стоимостью от 2 миллионов и выше, элитное жилье», — добавляет эксперт.
Начальник отдела ипотеки ОАО «Омск-банк» Сергей Любутин также отметил, что за последнее время увеличился интерес клиентов к элитному жилью, хотя по сравнению с массовым жильем такие заявки все же редки.
Итак, с одной стороны, состоятельность потенциального заемщика растет. С другой — некоторые банки становятся лояльнее к желающим получить кредит, и, соответственно, круг их клиентов становится шире. Сегодня, к примеру, ипотека стала доступна людям, не имеющим возможности подтвердить свой доход или не располагающим достаточными накоплениями для первоначального взноса.

Что покупают?
По информации специалистов омских банков, максимально востребованными при ипотечных сделках традиционно оказались 1- и 2-комнатные квартиры обычной планировки. На эти типы жилья приходится 70-80 процентов спроса омичей. «Трешки» в потребительском предпочтении омичей заметно отстают. Совсем небольшую долю занимают многокомнатные квартиры и частные дома, а также элитное жилье.
Банки и их клиенты уже ощущают последствия большого спроса на ликвидное недорогое жилье. «Происходит вымывание с рынка однокомнатных квартир обычной планировки как наиболее недорогих. Найти хорошую «однушку» сейчас проблематично, — говорит заместитель гендиректора ОАО «Омское ипотечное агентство» Владислав Клещетников. — Возможно, через год-два, когда ипотечный процент еще снизится, а доходы вырастут, спрос на однокомнатные квартиры упадет. Хотя, скажем, в Санкт-Петербурге спрос на однокомнатные стабилен при более высоких доходах питерцев. Просто, скажем, холостому человеку двух-, а тем более трехкомнатная квартира не нужна».
Часть омичей традиционно отдают первенство однокомнатным квартирам, другие предпочитают «двушки». Так, по оценке Ольги Червонной (банк «Соотечественники»), 35-40 процентов запросов приходится на 2-комнатные, 30-32 процентов — 1-комнатные, 18-20 процентов — 3-комнатные. Повышенный интерес к «двушкам» уже сказывается на цене. «Буквально еще недавно разница между 1- и 2-комнатной была незначительна — в 100 тысяч рублей. Сейчас для покупки двухкомнатной нужно добавить не менее 400 тысяч», — утверждает г-жа Червонная.
У Омск-банка другие цифры. По данным за октябрь, на 1-комнатные квартиры приходится порядка 44 процентов выданных кредитов, на 2- и 3-комнатные — 27 и 25 процентов, соответственно. Всего 3 процента клиентов решили покупать 4-комнатные квартиры.
По-прежнему большинство омичей используют ипотеку для покупки жилья на вторичном рынке. Хотя в некоторых банках отметили, что первоначально клиенты больше интересуются новостройками, чем готовым жильем. Банки признаются, что покупку строящегося жилья они кредитуют неохотно. Это связано со сложностью процедуры, сбором гораздо большего количества документов и даже отсутствием их у некоторых строительных организаций. 
Но и на этом поле есть позитивные сдвиги. Некоторые банки сами собирают информацию о застройщиках и их объектах, проводят проверку конкретных домов. Однако это пока все-таки ограниченный список новостроек.

Кредиты не успевают за ценами
По словам специалистов омских банков, не всегда запросы совпадают с итоговой покупкой. Цены растут так быстро, что заемщику приходится соглашаться на покупку квартиры меньшей площади или в менее престижном районе, чем он рассчитывал ранее.
«Доходы не успевают за ростом цен, — говорит Сергей Любутин (Омск-банк). — У нас была ситуация, когда мы дали добро на получение жилищного кредита, а клиент смог найти подходящий вариант только через полгода и вместо двухкомнатной смог купить только «однушку».
В новых условиях заемщику, получившему одобрение банка, финансисты советуют действовать как можно быстрее. На поиск квартиры рекомендуется тратить не более двух недель.
«Как правило, клиент совершает покупку на пределе своих возможностей. Иногда в результате ценовых прыжков он и вовсе отказывается от кредита, если невозможно приобрести даже однокомнатную квартиру, — подтверждает Елена Белоусова (Мираф-банк). — Сказывается и тот факт, что на оформление ипотеки тратится определенное время, которое становится роковым. Поэтому у клиентов с наличными больше шансов приобрести желаемую квартиру».
Несмотря на высокий скачок цен, по мнению Ксении Невмывако (Сбербанк России), воспользоваться ипотекой все же есть смысл. «Есть риск, что если ты не приобретешь квартиру сегодня, завтра она может стать еще дороже. Более того, кредит в этом случае даже выгоден. Практика показывает, что за полгода-год квартира уже подорожает на стоимость кредита», — уверена кредитный инспектор. 

СПРАВКА
По официальным данным, за 9 месяцев этого года омичи получили 4 тысячи кредитов на покупку квартир. До 2010 года стоит задача довести количество выдаваемых в нашей области ипотечных кредитов до 6 000 в год (10-12 млрд. рублей). В целом по России планируется к тому же сроку выдавать 1 млн. кредитов в год.

Журнал “Недвижимость” № 49 (590) от 11 декабря 2006 г.

Теги: ипотека