Ипотека в вопросах и ответах

Евгения КАРАСЕВА

Скажите, могу ли я завещать свою квартиру, приобретенную с помощью ипотеки, и какими законами это регулируется? Если можно, ответьте как можно полнее, поскольку в банке, где я брала ипотеку, мне сказали, что я не могу без согласия банка завещать свою квартиру, а если попытаюсь, то банк подаст на меня в суд.

Арина Романовна

Уважаемая Арина Романовна, чтобы быть уверенной в правомерности своих действий, рекомендую обратиться к профессионально практикующим юристам (эта услуга платная), но оставить без ответа ваш вопрос не могу. Обратимся к Распоряжению от 22 декабря 1993 г. №96-рз, гл. IV. «Права и обязанности залогодателя и залогодержателя». Читаем п.28: «Если иное не предусмотрено законом или договором, залогодатель вправе передавать предмет ипотеки другому лицу в собственность (полное хозяйственное ведение), аренду или временное безвозмездное пользование либо иным образом распоряжаться предметом ипотеки с согласия залогодержателя.

Для перехода предмета ипотеки по завещанию согласия залогодержателя не требуется». Так законодатель закрепил ваше право на завещание своей квартиры. В банке нагнали на вас страху, скорее всего, для того чтобы вы прониклись серьезностью момента получения ипотечного кредита. Хочу обратить ваше внимание на условия договора с банком. Все договоры – это рукотворные документы, а уровень профессиональной компетенции, к сожалению, не у всех людей одинаково высок.

Однако завещание не дает вам право отказаться от своих обязательств по ипотечному кредиту: если вы перестанете выплачивать взносы, банк подаст на вас в суд и выиграет процесс, и завещание тут не поможет, поскольку изначально свою квартиру вы заложили банку, и он имеет преимущественное право требования.

У меня такая проблема: я брала ипотеку в одном банке, потом другой банк перекупил мой кредит, а сейчас я хочу сама перекредитоваться в третий банк, где процентная ставка значительно ниже. Я обратилась в третий банк, собрала все необходимые документы, но в банке мне сказали, что моя закладная не переоформлена и числится в госреестре за первым банком. Я в этом ничего не понимаю и, что теперь делать, не знаю. Можете ли вы помочь мне перекредитоваться в выбранный мной банк?

Александра

Разобьем ваш вопрос на две части. Что касается правомерности требования банка на перерегистрацию закладной на «второй» банк, существует законодательно прописанная норма. В Распоряжении от 22 декабря 1993 г. № 96-рз, гл. V. «Передача прав по закладной», в п.35 и п.36 сказано следующее: «Уступка залогодержателем прав по закладной другому лицу и тем самым уступка прав по обеспеченному соответствующей ипотекой основному обязательству осуществляется путем совершения на закладной нотариально удостоверенной именной передаточной надписи в пользу нового залогодержателя.

Уступка прав по закладной не подлежит государственной регистрации» (п.35). «Лицо, которому переуступлены права по закладной, становится на место залогодержателя по соответствующему договору ипотеки» (п.36). В вышедших позднее нормативных документах («Законе о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №122-ФЗ (1997 г.) и «Законе об ипотеке» №102-ФЗ (1998 г.)) даны дополнения и пояснения, не изменившие сути выше изложенного. Новый держатель закладной может ее перерегистрировать на себя в ЕГРП (если имеет желание тратить время и деньги), но делать это не обязан, и перерегистрация его право на предмет залога не усилит.

На этот счет уже в СМИ давались профессиональные юридические разъяснения, и банку стоит их прочесть, чтобы не осложнять себе жизнь избыточными действиями. Очень ясно высказался на этот счет старший юрисконсульт ООО «Городской ипотечный банк» А. Коновалов в своей статье «Странная бумага». Законодатель специально дал возможность упростить и ускорить процедуру уступки прав по ипотечному кредиту, удостоверенному закладной, чтобы можно было использовать закладные в качестве инструмента рефинансирования ипотечных кредитов. Закладная – это ценная бумага и должна иметь хождение на рынке ценных бумаг. Но это уже предмет другого разговора.

Теперь по поводу второй части вопроса. Мы можем решить ваш вопрос с перекредитовкой. Практика в этой процедуре достаточно большая, но для начала нужно встретиться, чтобы мы могли посчитать, будет ли перекредитовка вам выгодна. Не забывайте, что перекредитовка – это тот же ипотечный кредит, на новых условиях и с новой первоначальной затратной частью (оценка жилья, страховка, комиссии за выдачу). Нужно учесть очень многое, чтобы быть уверенным, что дело того стоит.

Я не силен в «банковской кухне», но кредиты брал неоднократно и в разных банках, поэтому договоры приучен читать внимательно. В разных банках разное отношение к процентным ставкам по кредитам. В одних банках четко написано, что банк не изменит ставку по кредиту в течение всего срока действия договора, а в договорах других банков написано, что банк имеет право в одностороннем порядке изменить процентную ставку. Скажите, разве это законно?

Марат Рувимович

В том-то и дело, то ничего незаконного в этом нет! Парадоксы законодательства! Обратимся к ст. 29 федерального закона №395-1 «Закон о банках и банковской деятельности». Там написано: «Кредитная организация не имеет право в одностороннем порядке изменять процентную ставку по кредитам… за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом или договором с клиентом».

Ваша ситуация – это договор с банком, который вы подписываете. Раз вы подписали условия изменения ставки в одностороннем порядке, значит, банк поступил в рамках закона. Вы же не оспаривали этот пункт с законами в руках? Да и как такое придет в голову человеку, обратившемуся в банк за заемными деньгами? Пришел занимать, еще и права качает! Здесь вопрос в другом: будет ли банк в одностороннем порядке менять процентную ставку и при каких обстоятельствах? Об этом нужно поговорить подробнее. Если ставка рефинансирования (ее устанавливает государство) понижается, то банку невыгодно менять ее в сторону понижения по действующим кредитам (это потеря доходов, на которые банк рассчитывал при выдаче кредита).

Если ставка рефинансирования возрастает, то привлекаемые банком деньги становятся дороже, значит, размещать их нужно под более высокие проценты, но для действующих кредитов повышение ставки – весьма опасная вещь. Когда банк выдавал вам кредит, он анализировал ваше финансовое состояние на тот момент и был уверен, что процентная ставка для вас посильна, но, как вы будете чувствовать себя с ее повышением, банк знать не может (выросли ваши доходы или наоборот, в какую сторону изменилось ваше семейное положение, насколько выросли ваши траты на жизнь в свете инфляции и т.п.) Поэтому взять и повысить вам ставку по кредиту – это все равно, что подтолкнуть вас к отказу от его погашения. Банку судебные тяжбы не нужны, ему нужен платежеспособный заемщик.

Кроме того, банк не стремится получить сиюминутный доход любой ценой, ему важен просчитанный, стабильный доход, который он может распланировать на свою дальнейшую деятельность. Поэтому не стоит нервничать по поводу пункта в договоре о праве банка повысить процентную ставку в одностороннем порядке. Право он себе письменно закрепил, но прежде чем им воспользоваться, он должен провести всесторонний анализ нового финансового состояния клиента, а риск возникновения дефолта для банка опаснее, чем недополученная прибыль.

Скажите, в каких банках реально получить кредит без первоначального взноса?

Артем

Практически во всех, кто такие возможности рекламирует, но есть нюансы, которые данное благо могут свести на нет. В итоге вам банк может урезать сумму кредита, или квартира будет оценена независимым оценщиком дешевле, чем ее продает собственник, и в результате заемщику придется искать недостающую разницу. Наша практика показала, что почти всегда так и бывает, поэтому надеяться на кредит в размере 100% стоимости квартиры вряд ли стоит.

Ждем вас и ваши вопросы в нашем офисе на ул. Красногвардейская, 49, каб. 110, 207. Тел.: 24-59-51, 210-111.

Журнал «Недвижимость» № 5 (648) от 4 февраля 2008 г.

Теги: ипотека