Ипотека. Просто о сложном

Слышал, что готовится закон об обратной ипотеке. Хорошо это или плохо, не знаю. Расскажите про обратную ипотеку, кому она выгодна?

Иван Андреевич Русаков

Уважаемый Иван Андреевич! Заявление конгрессмена Починка о том, что он в начале года внесет на рассмотрение правительства проект закона об обратной ипотеке, разволновало многих, и мнения по этой инициативе не просто различны, а порой и прямо противоположны. Постараюсь ответить на ваш вопрос по возможности подробно.

Что такое обратная ипотека? Это продажа недвижимости с рассрочкой платежа. При этом владелец недвижимости получает от покупателя периодические выплаты в течение оговоренного срока. Обратная ипотека более 20 лет существует и развивается в США и Западной Европе (механизмы разные). Обратная ипотека – это своего рода составляющая пенсионной системы. Механизм в США обкатан десятилетиями, существует серьезная нормативная база.

Скорее всего, у нас за основу будет взят американский образец: банк оценивает имеющуюся у человека квартиру и рассчитывает размер кредита, который готов предоставить заемщику. Банк ежемесячно выплачивает человеку деньги (или единовременно всю сумму), а кредит будет погашен по истечении срока договора путем продажи квартиры. Если после продажи банк не возвращает себе всю сумму кредита, то государство доплачивает ему недостающую разницу. Обратная ипотека рассчитана на собственников квартир, имеющих низкую зарплату или пенсию. Но это у них, а как у нас?

Похоже, государство окончательно расписалось в собственном бессилии и вместо достойных пенсий и зарплат предлагает «утопающим» спасать себя самим. Зачастую квартира – это единственное, что есть у пенсионера, а, отдав ее банку в залог, он ее элементарно проест за несколько лет. Теперь о размере кредита. Банк не даст заемщику кредит в размере рыночной стоимости квартиры! Кредит выдается на несколько лет, а за это время квартира, во-первых, «постареет физически», а во-вторых, неизвестно, как поведет себя рынок недвижимости в ближайшее время.

Далее, как правило, пенсионерам на жизнь еле хватает, где уж ремонтировать свое жилье! Значит, квартира будет в плачевном состоянии. Как вы думаете, во сколько ее оценит банк? Процедура выдачи кредита весьма трудоемка и затратна (оценка, страховка, банковская комиссия). Кто возьмет затраты на себя? Пенсионер таких денег не имеет, иначе бы он не связал свою жизнь с обратной ипотекой. Значит, эти затраты кто-то должен компенсировать.

Государство? Вот это вряд ли! Значит, они будут включены в проценты по кредиту и опять-таки повлияют на размер кредита в сторону уменьшения. Представьте ситуацию, пенсионер решил прекратить отношения с банком и вернуть себе квартиру. Как будет сниматься обременение? Только через суд. Процедура длительная и не бесплатная. Читала мнение одного эксперта, где он уверяет, что банки ухватятся за обратную ипотеку и моментально вдохнут в нее жизнь. Очень в этом сомневаюсь. Обратная ипотека – это длинные деньги, а у коммерческих банков таких денег нет. Значит, подключиться к программе сможет только государственный банк или те банки, которые государство назначит.

Плюс, не будем забывать, что обратная ипотека должна работать под гарантии государства, иначе банки просто разорятся на таких кредитах. Добавлю, банк – это кредитно-финансовое учреждение, а не риэлторская фирма. Он умеет продавать деньги, а не квартиры. Зачем ему заниматься непрофильным бизнесом? Кто будет продавать квартиры? Видимо, партнеры-риэлторы, но и они захотят поиметь с квартиры свой интерес, значит, дисконтировать объект при залоге будут нещадно!

Есть и еще одна проблема, которая не прибавит банкам оптимизма. Мошенничество! У мошенников нет возрастных ограничений. Предприимчивые халявщики станут не только припеваючи жить (какое-то время) на банковские деньги, но еще и судиться с ними за возврат квартиры. Поскольку суды у нас социально ориентированы (как показало решение Высшего Арбитражного Суда по иску Роспотребнадзора к ООО «Амурское ипотечное агентство»), как вы думаете, на чьей стороне будет суд? На стороне банкира или на стороне «несчастной» старушки? Обратная ипотека – находка для мошенников и халявщиков!

Возможно, кто-то увидит в обратной ипотеке «глоток свежего воздуха» и новое социально значимое направление. Нужно прочесть проект закона и убедиться, что это продуманная, взаимовыгодная и реально поддерживаемая государством программа с сильной правовой составляющей. Чтобы не вышло: «хотели как лучше, а получилось как всегда»!

Ждем вас и ваши вопросы в нашем офисе на ул. Красногвардейская, 49, каб. 110, 207.
Тел. 24-59-51, 210-111

Журнал «Недвижимость» № 6 (649) от 11 февраля 2008 г.

Теги: ипотека