Новые «Стандарты» АИЖК, или Как теперь получить ипотеку?

С 15 мая 2008 года вступает в силу новая редакция «Стандартов выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов (займов)» федерального агентства ОАО «АИЖК». По признанию специалистов рынка, данный документ ужесточает требования при выдаче ипотеки. Какие пункты измененных «Стандартов» коснутся непосредственно заемщиков и как это повлияет на их возможность взять кредит на приобретение жилья? Слово экспертам.

Любовь Константиновна МАЦКОВА, директор ОАО «Омская Региональная Ипотечная Корпорация»

Изменения в «Стандарты» АИЖК вносятся в целях их совершенствования и актуализации и касаются всех участников сделки, в том числе и заемщиков. Сразу хочется отметить, что размер процентных ставок остался прежним – от 10,75 до 14%. Он так же, как и раньше, зависит от размера первоначального взноса и срока кредита.

Что же изменилось для заемщиков?

1. Если ранее минимальный срок исполнения обязательств по кредитному договору был не менее 1 года, то с 15 мая этот срок должен составлять не менее 3 лет. Сохранилась возможность досрочного гашения кредита по истечении 6 месяцев с момента получения займа.

2. Предельный возраст заемщиков, которые могут воспользоваться ипотечным кредитом (займом) по стандартам АИЖК, сокращен с 75 лет до 65 лет.

3. Изменился и порядок пользования кредитом заемщиками, состоящими в зарегистрированном браке. Так, если один из супругов решил получить кредит на приобретение жилья и оформить его в собственность, то независимо от того, имеет ли его супруг(а) источник дохода и необходимый размер дохода, супруг(а) в обязательном порядке должен быть солидарным созаемщиком, а также собственником жилого помещения.

4. Несколько ужесточились требования к заемщикам призывного возраста до 27 лет. Теперь они смогут получить кредит только при обязательном привлечении дополнительного заемщика, не подлежащего призыву на военную службу.

5. Меняются и требования к предмету ипотеки, а именно: по федеральным стандартам заемщик может приобрести только квартиру или жилой дом с земельным участком, на котором дом расположен. Комнаты не будут являться предметом ипотеки.

6. Ужесточились требования к владельцам жилых помещений, решившим продать имеющееся у них в собственности жилье. После 15 мая подписать договор купли-продажи жилого помещения на основании доверенности, выданной собственником, сторона продавца (физическое лицо) уже не сможет. Договор купли-продажи должен быть подписан исключительно собственником жилого помещения, третьи лица из сделки исключены.

Все вышеперечисленные ограничения значительно не повлияют на получателей ипотечных кредитов и в целом на объемы оформления ипотечных кредитов в Омском регионе. Такой вывод можно сделать на основе статистических данных по Омской области. Они свидетельствуют о том, что доля оформления кредитов сроком до 5 лет либо оформления заемщиками, заключающими кредитные договоры займа до наступления 75-летнего возраста, весьма незначительна.

На мой взгляд, единственное, что может привести к сокращению сделок, – это то, что родители-заемщики, приобретающие жилье при помощи ипотечного кредита и решаюшие предоставить долю в приобретаемом жилье своим несовершеннолетним детям, должны будут вначале заключить договор купли-продажи жилья, зарегистрировать права собственности, затем заключить договор ипотеки и лишь тогда получить в кредитной организации недостающую сумму.

Андрей Геральдович ЛОЖНИКОВ, начальник отдела методологии розничного кредитования филиала «ОПСБ» ОТП Банка (ОАО)

Действительно, с 15 мая стандарты АИЖК изменятся, на мой взгляд, в сторону ужесточения требований к заемщикам, предмету залога и иным условиям кредитования. Согласно новым стандартам, банки, работающие по программе АИЖК, не будут больше выдавать ипотеку на приобретение комнат. В случае если сумма первоначального взноса составляет меньше 20%, то максимальная сумма кредита будет равна только полутора миллионам рублей.

Изменения стандартов, кроме того, затронули систему поручителей и созаемщиков. Сейчас количество созаемщиков может быть не более трех человек. Причем в качестве обязательного созаемщика должен быть представлен супруг или супруга. Однако последние из названных требований в новых стандартах АИЖК можно трактовать двояко: непонятно, входят ли в состав указанных трех созаемщиков супруги, не участвующие своими доходами в расчете максимальной суммы кредита, или они будут учитываться отдельно.

Помимо этого, изменения коснулись и срока кредитования. На сегодняшний день заемщик должен погасить кредит банка до того момента, когда ему исполнится 65 лет. Этот факт существенно сокращает максимальный срок кредитования, и, следовательно, увеличивает сумму ежемесячных платежей.

По моему мнению, значительного сокращения объемов выданных ипотечных кредитов в связи с изменениями стандартов АИЖК ожидать не стоит. Раньше банки, работающие с АИЖК, доминировали на рынке. Сейчас ситуация меняется. На сегодняшний день количество банковских организаций, работающих по своим собственным ипотечным программам, постоянно растет.

Так, например, многие банки устанавливают возрастные стандарты не в 65 лет, а в 70 и более. В нашем банке, например, ипотечная программа предусматривает именно 70-летний возраст. Размер первоначального взноса – не менее 10%. Ограничений по сумме кредита в банках, действующих по собственным программа, также практически не существует.

В целом, полагаю, что потенциальные заемщики будут более тщательно подбирать для себя ипотечные программы. Омичи станут обращаться в те банки, которые работают по своим кредитным программам. Тем более что процентные ставки по ипотеке в различных банках, представленных в городе, не так сильно отличаются друг от друга. Единственной проблемой, пожалуй, станет кредитование комнат. Ипотека под залог такого объекта недвижимости и раньше была не особо распространена. Однако и здесь, полагаю, люди смогут найти подходящую программу кредитования.

Елена Анатольевна ОБОРОВСКАЯ, директор ООО «Ваше время-риэлти»

Новые стандарты АИЖК были озвучены еще в начале этого года. Поэтому мы уже в течение нескольких месяцев работаем по этим измененным стандартам. Видимо, после 15 мая эти изменения будут уже официально закреплены.

В целом требования при выдаче ипотечного кредита для банков, работающих по программе АИЖК, ужесточились. Так, например, если заемщику требуется сумма в полтора миллиона рублей, то первоначальный взнос должен быть не менее 20%. От банков требуется проведения более глубокой и детальной проработки документов. Срок рассмотрения заявки также был увеличен и составляет около двух недель. Кроме того, теперь возраст заемщиков на момент погашения кредита не должен превышать 55 лет для женщин и 65 лет для мужчин.

На мой взгляд, наиболее значимым нововведением в выдаче ипотечных кредитов по системе АИЖК стало следующее требование: если мужчина и женщина, оформляющие кредит на квартиру в совместную собственность, не состоят в официальном браке, то банки отказываются выдавать ипотеку. У нас, например, сейчас именно такой случай: мужчина и женщина хотят взять ипотеку, первоначальный взнос – 30%, уже подобрали вариант квартиры, имеют достаточный совместный доход. В итоге банк им отказал только потому, что они в гражданском браке, а не в официально зарегистрированном.

Помимо этого, по измененным стандартам АИЖК нельзя оформить ипотеку на комнату, доходы заемщика должны быть подтверждены только справкой формы 2-НДФЛ, а не справкой по форме банка. К тому же теперь супруг заемщика обязательно должен быть его созаемщиком.

Еще одним существенным изменением для заемщиков является проблемы, возникающие в связи с наличием несовершеннолетних детей, которых родители в ипотечной квартире хотят сделать собственниками. Большинство банков понимают, что они не продадут закладную, если там будет указан ребенок. Соответственно, многие банки предпочитают кредиты таким заемщикам просто не выдавать.

По моему мнению, по таким условиям выдачи ипотечного кредита многие потенциальные заемщики просто не пройдут. Полагаю, что для омичей более существенными будут требования банков относительно возраста, предмета залога, зарегистрированного брака. Это действительно те моменты, которые могут реально сократить объем выданных в городе кредитов, что, кстати, уже и происходит. Спад ипотечного кредитования в Омске начался еще с начала этого года. Думаю, с утверждением новых стандартов программы АИЖК отказов в выдаче кредитов станет еще больше.

Однако не стоит думать, что в связи с названными изменениями получить ипотеку будет невозможно. На сегодняшний день существует очень много банков, работающих по собственным ипотечным программам, причем программы эти не менее выгодны. Единственной проблемой в данном случае является то, что сроки рассмотрения заявок увеличиваются, так как в Омске по своим программам работает много филиалов московских банков, которые согласовывают свои действия с головным офисом. Поэтому, например, мы сейчас изменили схему работу с клиентами: сначала получаем решение банка о выдаче кредита, а потом подыскиваем конкретный вариант на обозначенную сумму.

Журнал "Недвижимость" № 19 (662) от 12 мая 2008 г.

Теги: ипотека