Залог и ипотека

Одним из наиболее распространенных способов обеспечения исполнения денежных обязательств является ипотека недвижимого имущества либо залог имущественных прав. Сущность залога заключается в предоставлении кредитору права на приоритетное удовлетворение своего требования из стоимости заложенного имущества должника.

Действующее законодательство, установив возможность залога прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, не регулирует вопрос, связанный с процедурой государственной регистрации права собственности участника долевого строительства при наличии ранее зарегистрированного договора залога прав требования.

В соответствии с п. 5 ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998 (далее – Закон об ипотеке) правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Закон об участии в долевом строительстве).

Поскольку залог прав требования по договору участия в долевом строительстве не получил подробного урегулирования в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее – ГК РФ) и Законе об ипотеке, то следует руководствоваться правовой регламентацией залога прав, установленной разделом 4 Закона РФ «О залоге» от 29.05.1992 № 2872-1 (далее – Закон о залоге). Со дня введения в действие Закона об ипотеке, в соответствии с абзацем 1 п. 2 ст. 79 этого закона, нормы Закона о залоге подлежат применению лишь постольку, поскольку они не противоречат Закону об ипотеке.

Согласно ст. 58 Закона о залоге, если должник залогодателя до исполнения залогодателем обязательства, обеспеченного залогом, исполнит свое обязательство, то все полученное при этом залогодателем становится предметом залога, о чем залогодатель обязан немедленно уведомить залогодержателя. Должником залогодателя по договору долевого участия в строительстве является застройщик, обязательства которого считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ст. 12 Закона об участии в долевом строительстве).

В соответствии с п. 3 ст. 334 ГК РФ залог возникает в силу договора, а также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. Таким образом, если до исполнения залогодателем обязательства, обеспеченного залогом права требования участника долевого строительства, застройщик передаст участнику долевого строительства объект долевого строительства, на этот объект у залогодержателя возникает ипотека в силу закона на основании ст. 58 Закона о залоге.

На основании указанной нормы ипотека в силу закона возникает и при залоге права требования по инвестиционному договору в случае получения инвестором от застройщика вновь созданного и (или) модернизированного объекта недвижимого имущества. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права залогодателя (пункт 2 статьи 20 Закона об ипотеке).

При этом не требуется уплаты государственной пошлины и представления отдельного заявления для регистрации ипотеки, осуществляемой одновременно с государственной регистрацией права собственности. При приеме документов на государственную регистрацию права собственности заявители предупреждаются о регистрации ипотеки в силу закона, о чем делается отметка на заявлении. Регистрация ипотеки в силу закона является обязанностью регистратора.

Следовательно, отсутствие на заявлении отметки о таком предупреждении не освобождает регистратора от обязанности внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) запись об ипотеке в силу закона, если в ходе правовой экспертизы документов будет установлено, что имеются основания для ее возникновения.

При государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства погашается регистрационная запись о договоре участия в долевом строительстве в разделе ЕГРП, открытом на земельный участок, на котором осуществлялось строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества, поскольку надлежащее исполнение прекращает обязательство (п. 1 ст. 408 ГК РФ).

Одновременно производится погашение регистрационной записи о залоге прав требования участника долевого строительства без предоставления заявлений и документов, предусмотренных ст. 25 Закона об ипотеке. В данном случае имеет место прекращение ипотеки по основанию, предусмотренному законом. В соответствии с п.п. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением имущественного права (права требования).

Следует отметить, что на сегодняшний день отсутствует единое мнение по вопросу сохранения обеспечительной функции залога при государственной регистрации права собственности участников долевого строительства на объекты недвижимого имущества при наличии зарегистрированного договора залога прав требования. Это связано с тем, что значительная часть норм Закона о залоге после принятия ГК РФ и Закона об ипотеке фактически утратила силу из-за прямого противоречия нормам указанных законов.

Однако ряд положений Закона о залоге, с одной стороны, прямо не противоречит этим нормам, более того, регулирует очень важные отношения, например, залог прав, но при этом плохо инкорпорируется в систему действующих общих норм о залоге, установленных ГК РФ и Законом об ипотеке.

Для установления единой правоприменительной практики при осуществлении государственной регистрации прав необходимо внесение изменений в действующие нормативные правовые акты, регламентирующие отношения по залогу и ипотеке, рассматривая при этом ГК РФ как законодательный акт, закладывающий основу для регулирования соответствующих отношений.

Теги: ипотека