Договор ипотеки подлежит регистрации

Об особенности приема документов для государственной регистрации ипотеки и погашения регистрационной записи рассказывает специалист – эксперт отдела приема-выдачи документов Управления Росреестра по Омской области  Гульнара Кузнецова.

Ипотека или, точнее, ипотечный кредит, представляет собой кредит под залог недвижимости. Залог недвижимости всегда был одним из наиболее надежных способов обеспечения надлежащего исполнения обязательств. Сущность ипотеки состоит в том, что кредитор (залогодержатель) вправе в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства обратить взыскание на предмет ипотеки и получить из вырученной от продажи суммы причитающийся ему долг.

Недвижимость обладает высокой стоимостью и считается одним из наиболее удачных способов вложения капитала, поскольку цена на нее не подвержена значительным и непредсказуемым колебаниям. Ипотека может возникнуть в силу закона или договора. По договору залогодатель (в том числе и не являющийся должником) добровольно отдает в залог любое принадлежащее ему недвижимое имущество, гарантируя тем самым удовлетворение требований кредитора в случае неисполнения обязательства, обеспеченного этим залогом. Договор – основная форма возникновения ипотеки.

Ипотека может возникнуть и на основании норм закона. Например, если жилой дом или квартира приобретаются за счет кредита банка или иной кредитной организации в собственность заемщика, то приобретенная недвижимость считается находящейся в залоге с момента государственной регистрации договора купли-продажи. Здесь сторонами по договору ипотеки являются залогодержатель (банк, выдавший ипотечный кредит) и залогодатель (заемщик или созаемщики ипотечного кредита). Стороны должны быть правоспособными и дееспособными, то есть граждане должны быть не моложе 18-ти лет, а юридические лица не должны иметь ограничений по передаче имущества в ипотеку, оговоренных в их учредительных документах.

Договор ипотеки заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки. Договор ипотеки не подлежит обязательному нотариальному удостоверению, но стороны по своему желанию (или по требованию ипотечного банка) вправе сделать это. Договор ипотеки считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

По закону срок регистрации ипотеки жилых помещений равен пяти рабочим дням (п.5, ст.20 Закона об ипотеке). Регистрация договоров ипотеки нежилых помещений, договоров купли-продажи жилых помещений, приобретаемых по государственному сертификату на материнский (семейный) капитал, осуществляется не позднее, чем в восьмидневный срок.

Назовем документы, которые необходимо представить для государственной регистрации договора ипотеки:

• Заявление о государственной регистрации договора ипотеки. Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, совершенного в простой письменной форме, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя; Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, осуществляется на основании заявления залогодателя или залогодержателя (п. 1 ст. 20 Федерального закона от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) либо на основании заявления нотариуса, удостоверившего договор (абз.2 п.1 ст.16 Федерального закона от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации).
  

• Подлинник и копия документа об уплате плательщиком государственной пошлины. Государственная пошлина уплачивается один раз за государственную регистрацию договора об ипотеке и ипотеки как ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество независимо от количества объектов, являющихся предметом договора, включая внесение соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и выдачу документов о государственной регистрации (ст. 24 Закона об ипотеке) в следующих размерах: если договор об ипотеке заключен физическими лицами – 1000 рублей; если договор об ипотеке заключен юридическими лицами – 4000 рублей; если договор об ипотеке заключен физическим и юридическим лицами – 1000 рублей (пп. 28 п. 1 ст. 333.33 части второй Налогового кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс).
  

В случае если за государственной регистрацией договора об ипотеке одновременно обратились несколько плательщиков, не имеющих права на льготы, то государственная пошлина уплачивается ими в равных долях. В случае если среди лиц, обратившихся за государственной регистрацией договора об ипотеке, одно лицо (несколько лиц) освобождено (освобождены) от уплаты государственной пошлины, то размер государственной пошлины уменьшается пропорционально количеству лиц, освобожденных от ее уплаты, а оставшаяся часть суммы государственной пошлины уплачивается лицом (лицами), не освобожденным (не освобожденными) от уплаты государственной пошлины (ст. 333.17, аб. 2 п. 2 ст. 333.18 Кодекса).

• Подлинники договора об ипотеке, заключаемого в простой письменной форме: не менее двух экземпляров, один из которых после государственной регистрации возвращается правообладателю, второй – помещается в дело правоустанавливающих документов. Или подлинник нотариально удостоверенного договора об ипотеке, а также его копия для приобщения к делу правоустанавливающих документов (п. 5 ст. 18 Закона о регистрации).
  

• Подлинники и копии документов, названных в договоре об ипотеке в качестве приложения (п. 1 ст. 20 Закона об ипотеке).

• Подлинник и копия кредитного или иного договора, исполнение обязательств по которому обеспечивается ипотекой.

• Для физического лица: документ, удостоверяющий личность (при личном обращении). Для представителя физического лица: документ, удостоверяющий личность (при личном обращении); подлинник и копия нотариально удостоверенной доверенности, подтверждающая полномочия представителя физического лица на представление заявления и иных документов на государственную регистрацию (п. 1 и 4 ст. 16 Закона о регистрации).

• Для юридического лица: лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени юридического лица, при личном обращении предъявляет: документ, удостоверяющий его личность; подлинники или нотариально удостоверенные копии (для предъявления) и копии (для приобщения к делу правоустанавливающих документов) учредительных документов юридического лица со всеми действующими изменениями и дополнениями; документы, подтверждающие государственную регистрацию юридического лица, свидетельство о присвоение юридическому лицу индивидуального номера налогоплательщика; подлинники и копии документов, подтверждающих полномочия лица, имеющего право в соответствии с федеральным законом и учредительными документами юридического лица действовать от его имени без доверенности, в том числе выписка из Единого государственного реестра юридических лиц.
  

• Представитель юридического лица при личном обращении предъявляет: документ, удостоверяющий его личность; подлинник нотариально удостоверенной доверенности или подлинник иного предусмотренного законом и оформленного надлежащим образом документа или нотариально удостоверенная копия названной доверенности или иного документа (для приобщения к делу правоустанавливающих документов),  подтверждающего полномочия представителя юридического лица на  представление заявления и иных документов на государственную регистрацию (пп. 1 и 4 ст. 16 Закона о регистрации).
  

• Доверенность, выданная в порядке передоверия, представляется вместе с первоначальной (основной) доверенностью. Если в регистрирующем органе (в деле правоустанавливающих документов) уже имеются копии учредительных документов юридического лица, документа, подтверждающего факт внесения в Единый государственный реестр юридических лиц записи о юридическом лице, документа, подтверждающего постановку юридического лица на налоговый учет, то возможно представление выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, свидетельствующей об отсутствии изменений и дополнений учредительных документов юридического лица.

• В случаях, предусмотренных в законе или договоре, на государственную регистрацию представляются и иные документы, в том числе: отчет об оценке объекта оценки, если предмет ипотеки принадлежит полностью или частично Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию (ст. 8 Федерального закона от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»); согласие собственника на ипотеку имущества, принадлежащего унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения (п.2 ст. 295 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ); решение о залоге недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и не закрепленного на праве хозяйственного ведения (п. 3 ст.6 Закона об ипотеке); решение о залоге земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры (ст.62.1 Закона об ипотеке); согласие собственника или лица, имеющего право хозяйственного ведения, если предметом договора является право аренды; уведомление собственника земельного участка о залоге права аренды при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет (п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), либо при залоге права аренды земельного участка в связи с ипотекой находящегося на этом участке здания (п. 4 ст. 6, абз. 2 ст. 69 Закона об ипотеке, п. 5 ст. 22  ЗК РФ, п. 3 ст. 340 ГК РФ); подлинник и копия закладной и документов, названных в закладной в качестве приложения (если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной) (п. 4 ст. 10, ст.15, п.3 ст.20 Закона об ипотеке); подлинник или нотариально удостоверенная копия, а также копия (для помещения в дело правоустанавливающих документов) лицензии на управление ипотечным покрытием, подлинник и копия правил доверительного управления ипотечным покрытием (при государственной регистрации ипотеки, обеспечивающей требования, составляющие такое ипотечное покрытие) (п.  4.1 ст. 20 Закона об ипотеке); подлинники и копии выписки из реестра паевых инвестиционных фондов, выданной в установленном Федеральным законом от 29 ноября 2001 года «Об инвестиционных фондах» порядке не ранее чем за десять дней до даты представления документов на государственную регистрацию; правила доверительного управления паевым инвестиционным фондом (договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом) со всеми внесенными в них изменениями и дополнениями; лицензия управляющей компании, в доверительном управлении которой находится паевой инвестиционный фонд (при государственной регистрации ипотеки недвижимого имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд) (п. 4 ст. 24 Закона об ипотеке, п. 4 ст. 24 Закона о регистрации).

• Согласие или разрешение другого лица или органа, если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется такое согласие или разрешение (п. 3 ст. 6 Закона об ипотеке), в том числе: нотариально удостоверенное согласие другого супруга на заключение договора об ипотеке недвижимого имущества, находящегося в совместной  собственности супругов (п. 1 ст. 7 Закона об ипотеке, п. 3 ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации (далее – СК РФ), либо документ,  подтверждающий, что данный объект, который в соответствии со ст. 34 СК РФ может быть отнесен к совместному имуществу супругов, не находится в их совместной собственности (соглашение супругов о разделе общего имущества или решение суда о разделе такого имущества или об определении долей супругов – статья 38 СК РФ, нотариально удостоверенный брачный договор – ст. 40­ СК РФ); разрешение органа опеки и попечительства, если предметом договора об ипотеке является жилое помещение, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц (п. 3 ст. 6, п. 5 ст. 74, п. 3 ст. 77 Закона об ипотеке, п.4 ст.292 ГК РФ); разрешение органа опеки и попечительства, если предметом договора об ипотеке является жилое помещение, находящееся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных (п. 5 ст. 74 Закона об ипотеке); решение полномочного органа юридического лица на совершение сделки в соответствии с законом и учредительными документами; согласие первоначального залогодержателя при последующей ипотеке, за исключением случаев, когда сторонами остаются одни и те же лица (ст. 43 Закона об ипотеке).

Для прекращения ипотеки и погашения регистрационной записи необходимы:

• совместное заявление залогодержателя и залогодателя о прекращении залога;
• заявление владельца закладной;
• заявление залогодателя с одновременным предоставлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме;
• решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

В соответствии с п. 1 ст. 25 Закона об ипотеке регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, документов перечисленных выше, без уплаты государственной пошлины.

Теги: ипотека