Metrinfo.RU: Ипотека для молодой семьи: банки готовы к диалогу.

Перспективным заемщикам – особые условия, льготы и рассрочки при рождении детей. Не забудьте использовать материнский капитал!

Далеко не все молодые люди могут обзавестись собственным гнездышком в самом начале своей семейной жизни. Но хочется этого определенно всем, поэтому журнал MetrInfo.Ru решил узнать, какие возможности есть у молодых семей, чтобы приблизить свою мечту. И как выяснилось, самую масштабную помощь готовы оказать банки, предлагающие различные программы ипотеки и специальные условия получения и выплаты кредитов.

Банковские программы
Сегодня банки готовы к диалогу с молодыми семьями (т.е. семьями, где одному из родителей менее 35 лет или неполная семья, где родителю тоже не исполнилось 35 лет), поскольку видят в них перспективных заемщиков. Одна из них - программа банка DeltaCredit «Ипотека молодым», предназначенная для тех, в чьи планы входит рождение или усыновление ребенка. Она может быть подключена ко всем продуктам банка за исключением «DeltaПлюс» (потребительский кредит). «По программе «Ипотека молодым» при появлении в семье малыша по желанию заемщика ему может быть предоставлен льготный период в погашении основного долга сроком на один год. Получение и период льготы не зависят от возраста заемщика на момент обращения за ней в банк, количество льготных периодов не ограничено», - рассказывает Вера Полякова, региональный директор DeltaCredit в Центральном федеральном округе. Кроме того, программа «Ипотека молодым» позволяет использовать в качестве первоначального взноса субсидии (например, полученные по федеральной программе «Жилище», семьи, которым полагаются такие субсидии, получают сертификат «Молодая семья»), а обладателям материнского (семейного) капитала (МСК) - дает возможность уменьшить первоначальный взнос до 5% от стоимости приобретаемой недвижимости. Правда, при этом должно выполняться два условия –покупка жилья на вторичном рынке и использование материнского капитала на частичное досрочное погашение кредита.

Программа для молодых семей есть и в Сбербанке РФ. «Нашим партнером является Московский банк Сбербанка России, в котором для молодых семей разработана программа «Молодая семья». В рамках этого продукта для семей с ребенком первоначальный взнос по ипотеке начинается от 10% от стоимости недвижимости, а для семей, не имеющих детей, – от 15%. Кроме того, есть возможность воспользоваться отсрочкой по уплате основного долга и/или увеличить срок кредита при появлении малыша в период действиякредитного договора, правда, не более чем до достижения ребенком трехлетнего возраста. А при определении суммы кредита могут быть учтены доходы родителей молодых супругов (т.е. бабушки и/или дедушки ребенка. – От ред.)», - рассказывает Михаил Желтов, руководитель отдела по сопровождению сделок компании «Загородный проект». Эту программу выделяет и Леонард Блинов, директор по маркетингу Urban Group, отмечая ее популярность: «В 2010 году по программе «Молодая семья» было выдано более 72 тыс. жилищных кредитов на сумму 61,7 млрд рублей, что, кстати, почти в 2 раза больше, чем в 2009 году».

Интересная программа есть и у Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК): «Сейчас мы реализуем пилотный проект по ипотечному кредитованию молодых ученых - научных работников Сибирского, Уральского и Центрального отделений Российской академии наук. Возраст молодого ученого ограничен 35 годами (для докторов наук – 40). Суть и уникальность нового продукта в растущем графике платежей: в начале срока кредитования размер ежемесячных взносов невысок, но в последующем он возрастает, учитывая увеличение доходов молодого специалиста в будущем. Такой подход позволяет молодым ученым взять в кредит сумму до двух раз большую, чем та, на которую они могли бы рассчитывать, исходя из своих текущих доходов», - сообщает Марина Малайчик, исполнительный директор АИЖК по инновациям. И к тому же первоначальный взнос по этой программе минимальный - 10% от стоимости приобретаемого жилья, причем в качестве него могут быть учтены средства субсидий федеральной целевой программы «Жилище», региональные субсидии, а также материнский (семейный) капитал. «А ставка кредитования по пилотному продукту от 10 до 10,5%, и в случае рождения ребенка есть возможность снижения ежемесячного платежа до 50% на период до 1,5 лет», - говорит эксперт.

Продукты с материнским капиталом
Большинство программ, которые на сегодня предлагаются молодым семьям, это продукты, позволяющие использовать материнский (семейный) капитал (МСК), который с 1 января 2012 года составляет 387,64 тыс. руб. Согласно российскому законодательству эти средства можно потратить на первоначальный взнос при оформлении ипотеки либо на погашение долга (части долга) уже имеющегося займа. Право на МСК получают только те семьи, где рождается или усыновляется второй ребенок (либо третий, четвертый и т.д. ребенок, если ранее средства не были получены).

Если всего пару лет назад с МСК работали очень немногие банки, то сегодня соответствующие продукты предлагают практически все: «Материнский (семейный) капитал уже давно перестал быть чем-то непонятным, а многие семьи уже успели им воспользоваться. По итогам 2011 года каждый седьмой клиент, осуществивший досрочное погашение в нашем банке, сделал это за счет средств МСК», - рассказывает Вера Полякова (DeltaCredit). Единственное но: «Пока еще не многие банки умеют использовать материнский капитал на первый взнос, большинство принимают его лишь в качестве средств для погашения имеющегося долга», - отмечает Евгения Таубкина, генеральный директор «НБИК».

В качестве первоначального взноса материнский капитал можно использовать, обратившись, например, в Сбербанк, ВТБ 24, НОМОС-банк, банк ИТБ, банк DeltaCredit, Мособлбанк, Московский банк реконструкции и развития и т.д., а также во все банки, работающие по программам АИЖК. И стоит отметить, что за последний год число банков, принимающих МСК для оформления нового кредита, значительно возросло.

Так, в Сбербанке с ноября 2011 года работает программа «Ипотека плюс материнский капитал» (в рамках продукта «Приобретение готового жилья»), по ее условиям на полагающуюся заемщику сумму МСК может быть увеличен размер кредита, а также снижен первоначальный взнос. Например, если будущий заемщик, исходя из своих доходов, будет претендовать только на 5 млн руб., то при наличии сертификата на МСК он сможет получить в долг примерно 5,388 млн руб. В таком случае по стандартным условиям программы «Молодая семья», подразумевающим первоначальный взнос в размере 10% от суммы кредита, ему пришлось бы внести около 500 тыс. руб., а с материнским капиталом эта сумма может быть уменьшена на 387,64 тыс. руб. При этом процентная ставка по кредиту составляет 13,5 - 14%.

Аналогичная программа разработана и в АИЖК, она так и называется - «Материнский капитал». Как сообщает Марина Малайчик (АИЖК), данный продукт дает возможность купить квартиру при наличии всего 10% собственных средств и позволяет увеличить максимальный размер ипотечного кредита на сумму материнского сертификата. Причем ставки очень привлекательные: от 8,65% для вторичного рынка жилья и от 7,65% для новостроек после оформления права собственности. Правда, поскольку АИЖК действует на рынке через партнеров, реальные ставки получаются несколько выше – в среднем на 1,5 - 3%, но все равно на сегодня это одно из самых демократичных предложений. «К тому же по этой программе в счет первоначального взноса учитывается не только материнский капитал, но и средства региональных и федеральных субсидий», - сообщает Марина Малайчик.

В других банках действуют очень похожие программы, в основном они предлагают снизить сумму первоначального взноса за счет средств МСК. Однако без собственных накоплений все-таки не обходится, так как банки обычно четко регламентируют, какую часть первоначального взноса может покрыть материнский капитал, а какую часть должны составлять личные средства заемщика. Например, в банке ИТБ по программе«Материнский капитал Новоселье» требуемый размер собственных средств составляет не менее 10% от суммы долга, так же как и в НОМОС-банке, а в банке DeltaCredit – не менее 5%. И все это, естественно, без дополнительного страхования или повышения процентной ставки, как в случае с обычными заемщиками. При этом ставки в банке ИТБ начинаются от 7,5% (банк использует программу АИЖК), в НОМОС-банке – от 12%, а в DeltaCredit – от 10,5%.

Чтобы использовать материнский капитал для получения нового кредита, в любом банке к стандартному пакету документов необходимо предъявить соответствующий государственный сертификат. Если кредит будет одобрен, то банк оформит предварительное письмо-подтверждение о выдаче кредита, с которым заемщику нужно обратиться в территориальное отделение Пенсионного фонда РФ. Если в перечислении денег не будет отказано, то обладатель материнского капитала получит письмо-подтверждение и актуальную справку о наличии и сумме средств МСК. На основании этих документов банки оформляют кредитный договор, и получив его на руки, заемщик должен еще раз обратиться в Пенсионный фонд и подать заявление о погашении части долга с помощью средств материнского капитала.

А при досрочном погашении уже имеющегося кредита средствами МСК действует вторая часть этой схемы: «Клиент, получивший ипотеку, собирает необходимые документы: справку банка о сумме остатка долга по кредиту, кредитный договор, свидетельство о праве собственности на жилье, приобретенное благодаря кредиту и обращается с заявлением в Пенсионный фонд. В течение максимум трех месяцев принимается решение о перечислении средств МСК, и если оно положительное, производятся расчеты с кредитной организацией», - рассказывает Светлана Гордеева, начальник отдела продаж розничных кредитов ОАО «Флексинвест Банк», предупреждая, что пока решение не принято, заемщику не стоит забывать о внесении ежемесячных платежей по кредиту. Если средства материнского капитала полностью покрывают оставшийся долг, то кредит считается погашенным, а если нет, то сумма долга уменьшается на сумму МСК. Такой транш считается досрочным частичным погашением задолженности, и после поступления средств банки предоставляют заемщику новый график платежей. Обычно материнский капитал позволяет уменьшить задолженность на 15-20%.

Ну а воспользоваться средствами МСК для уменьшения имеющегося долга сегодня можно практически в каждом банке. Среди них, например, Сбербанк РФ, ВТБ 24, DeltaCredit, КБ МИА, Райффайзенбанк, НОМОС-банк, Промсвязьбанк, Флексинвест Банк, Абсолют Банк и многие-многие другие. «В нашем банке отсутствует мораторий либо комиссии за досрочное погашение», - уточняет Ирина Градович, заместитель директора департамента и розничных продуктов и технологий Промсвязьбанка.

К тому же многие банки для уменьшения долга готовы принимать не только материнский капитал, но и различные субсидии, например, сертификат «Молодая семья». А в НОМОС-банке тем, кто воспользуется МСК предоставляются особые скидки: «По программам кредитования «Квартира + Материнский капитал» и«Новостройка + Материнский капитал» после частичного досрочного погашения кредита средствами материнского капитала на 0,75% снижается ипотечная ставка», - рассказывает Сергей Арзянцев, директор департамента ипотечного кредитования НОМОС-БАНКа. 

Скидки и льготы для молодых
Тем же молодым семьям, где пока нет двух детей, банки предлагают специальные скидки. Нельзя сказать, что преференции для молодежи есть в каждом банке, но лояльных кредитных учреждений все-таки не так мало.

Прежде всего, это АИЖК и соответственно все банки, работающие по программе агентства: «Дополнительные вычеты из процентной ставки предоставляются в рамках продукта «Новостройка». Для распорядителей материнского (семейного) капитала это 0,25%, для участников федеральной программы «Жилище» и получателей жилищных сертификатов – тоже по 0,25%, а для заемщиков с двумя и более детьми – 0,25 - 0,5%. При этом все вычеты суммируются, и в общей сложности могут составить еще до 1,5% от не таких уж высоких ставок кредитования (По продукту «Новостройка» после оформления права собственности базовые ставки составляют от 7,9% до 11%), - рассказывает Марина Малайчик (АИЖК).

И конечно, все молодые семьи могут рассчитывать на скидки для других категорий граждан, обычно это преференции для постоянных клиентов или для участников зарплатных проектов. «Мы рекомендуем обращаться нашим клиентам в банки, через которые они получают зарплату, так как это существенно повышает шансы получить кредит и упрощает дальнейшее погашение кредита», - говорит Александр Кузнецов, менеджер по работе с клиентами Брокерской компании «Solum».

«Сбербанк предлагает скидки работникам аккредитованных в банке компаний - 0,5% - 0,7% от базовой ставки, участникам зарплатных проектов - 0,9%-1,4%, клиентам, приобретающим квартиры в объектах, построенных с участием кредитных средств банка - 1,1% - 1,85%», - рассказывает Григорий Вовченко, эксперт Московского банка Сбербанка России.

А помимо скидок многие банки разрешают молодым семьям привлекать несколько созаемщиков. Как уже отмечалось, Сбербанк разрешает поучаствовать в покупке жилья с помощью ипотеки родителям молодых супругов, в НОМОС-банке, как сообщает Сергей Арзянцев, среди созаемщиков могут быть также сестры и братья, а в Промсвязьбанке можно брать кредит на четырех созаемщиков, не обязательно объединенных родством. Кроме того, например, в НОМОС-банке преференциями для молодых семей могут воспользоваться даже те, кто не оформил свои отношения официально. «А если у молодой семьи нет средств на первоначальный взнос по ипотеке, то есть возможность прибегнуть к ипотечному продукту «Кредит на первоначальный взнос». С помощью данной программы реально получить средства под залог жилья, имеющегося у родственников (например, родителей) и потом дополнительно оформить стандартный ипотечный кредит», - рассказывает Сергей Арзянцев.

Когда рождается ребенок
Также многие банки готовы пойти на уступки молодым семьям, когда появляется ребенок. В финансовом планеэто, пожалуй, самый сложный период: доход семьи сокращается, так как мама уходит в декрет, а расходы, наоборот, возрастают. И здесь у многих семей возникают проблемы с погашением ипотечного долга, возникают просрочки, что чревато штрафами, а то и потерей жилья. Однако некоторые банки готовы предоставить новоиспеченным родителям кредитные каникулы, в течение которых, как сообщает Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы компании РЕЛАЙТ-Недвижимость, заемщики платят только проценты по кредиту, не погашая основной долг.

Самый щедрый на каникулы – Сбербанк РФ: «Молодой семье может предоставляться отсрочка в погашении кредита с увеличением срока кредитования до достижения ребенком трех лет», - сообщает Григорий Вовченко (Московский банк Сбербанка России). А если заемщики готовы платить по кредиту, но хотят снизить ежемесячный платеж, при рождении ребенка можно увеличить срок кредитования.

Однако обычный период отсрочки – один год, такие условия предлагают, например, КБ «Московское ипотечное агентство», банк DeltaCredit и др. А вот заемщики АИЖК могут решать сами, на какой период им уйти на каникулы. По программе «Лояльная ипотека», разработанной АИЖК, можно получить отсрочку на срок от шести месяцев до полутора лет на одного ребенка, и на срок до двух лет в рамках одного договора (например, если семья планирует двух малышей, то на каждого можно оформить годовые «каникулы»). «При этом опция «Лояльная ипотека», которая предлагается при оформлении наиболее популярных ипотечных программ«Новоселье Стандарт» и «Новостройка стандарт» дает возможность оперативного снижения ежемесячного платежа на 40-65%», - рассказывает Сергей Мартыненко, директор департамента развития бизнеса банка ИТБ (ОАО), являющегося партнером АИЖК.

И даже если в банке нет специальных программ по отсрочкам для молодых семей – не беда: большинство кредитных учреждений может обсудить их в индивидуальном порядке. «В случае возникновения финансовых сложностей в нашем банке действует единый алгоритм предоставления отсрочек платежей без штрафов: нужно написать письменное заявление с подробным разъяснением сложившейся ситуации в семье и просьбой отсрочки», - говорит Светлана Гордеева («Флексинвест Банк»). Программа реструктуризации проблемных кредитов действует и в Абсолют Банке. «В случае, если у заемщиков возникают временные сложности с оплатой по кредитному договору, мы предоставляем отсрочку погашения процентов или основного долга на срок до 12 месяцев», - рассказывает Галина Костышева, начальник управления ипотечного кредитования Абсолют Банка.

Кстати, в поисках подходящей программы кредитования заемщики обращаются в брокерские агентства. Некоторые из них также предоставляют скидки на свои услуги. Как сообщил нам Михаил Литвинов, директор по развитию ипотечного центра СВН, для молодых семей предоставляется 10-процентная скидка на услуги по консалтингу и сопровождению ипотечных сделок.

Резюме «Журнала о недвижимости MetrInfo.Ru»
Молодые семьи, наиболее нуждающиеся в улучшении жилищных условий, очень часто могут решить свой квартирный вопрос только с помощью ипотеки. Сегодня можно взять кредит на особых условиях с минимальным первоначальным взносом 10% от суммы кредита, получить кредит по сниженной процентной ставке (на 0,25-1,5 процентных пункта меньше), оформить кредитные каникулы при рождении ребенка и воспользоваться средствами материнского (семейного) капитала при появлении в семье второго малыша, причем как для оформления ипотеки, так и для погашения уже имеющегося долга. Однако льгот не так уж много и они не носят системный характер, поэтому властям, ратующим за улучшение жизни россиян и обеспечение их жильем, есть куда стремиться.

Советы эксперта

Юрий Гольдберг, Управляющий партнер компании НСКА:

- первое, что вы должны учитывать – стабильность вашего дохода. Если вы не уверены в чем-то, лучше подождать;

- определитесь с той суммой, которую вы реально готовы платить ежемесячно. На основе этой суммы будут подбираться варианты для вас;

- не забудьте учесть предстоящие затраты на ремонт. Если на ремонт вы также планируете брать кредит, то учитывайте сумму ежемесячного вместе с ежемесячным платежом по ипотеке.

- учтите, что на рынке первичного жилья в большинстве банков 20% - обязательное условие;

- обращайте внимание как на цену за саму квартиру, так и на ее общую стоимость с учетом выплат по ипотеке. Возможно квартира, которая стоит в одном комплексе 4 млн. окажется в конечном итоге дороже, чем квартира в другом комплексе, поскольку во втором ЖК ипотечные программы будут дешевле.

Некоторые ипотечные программы для молодых семей в мае 2012 г. (указанные проценты действуют при условии страхования имущества и жизни заемщика и подтверждении доходов по справке 2НДФЛ и при получении кредита в рублях)

Источник: Журнал по недвижимости Metrinfo.ru www.metrinfo.ru

Теги: ипотека