Metrinfo.RU: Ипотека: эксперты отвечают на вопросы

Платить ли аванс раньше времени; что делать, если кредит оказался не нужен, а проценты накрутились, какой банк рискнет дать денег на новостройку без первоначального взноса. Как более-менее массовое общественное явление ипотека существует в нашей стране уже второй десяток лет. Казалось бы, за такой внушительный срок все-все-все вопросы должны быть прояснены. Но нет – постоянно находится нечто новое, какой-то неожиданный угол зрения, с которого на проблему еще не глядели. В справедливости этого тезиса мы убеждаемся каждый раз, готовя наши «Ипотечные истории» - присланные к нам редакцию вопросы, на которые мы просим ответить профессионалов рынка.

Что сначала?
«Банк предварительно одобрил меня в качестве заемщика. Я нашла квартиру, которая мне понравилась. В банке говорят: приводите продавца с документами на квартиру, будем смотреть – одобрять или не одобрять объект. А продавец (точнее, риелтор с его стороны) говорит: давайте аванс, без этого мы ничего делать не будем».

Вопрос, который интересует автора письма, напоминает известную проблему о курице и яйце. Что сначала? И если сначала дать аванс – то не «сгорит» ли он в случае, если банк квартиру не одобрит?

Как отметили опрошенные нами эксперты, на рынке уже существует отработанная практика. Аванс вносится сначала, но в договор, который подписывают при этом продавец и покупатель, включается один важный пункт. «Договор должен содержать условие об обязательном возврате аванса в случае неодобрения квартиры банком, - говорит Сабина Хамитова, руководитель департамента ипотеки компании «Домус финанс». – Лучше всего доверить оформление данного договора опытному юристу».

Теоретически возможен и другой путь: начинать с одобрения банком. Для выдачи предварительного одобрения объекта ипотеки банку достаточно ксерокопий документов на недвижимость, предоставлять оригиналы необязательно. Однако тут сразу обнаруживаются проблемы. Во-первых, даже ксерокопии правоустанавливающих документов можно получить только с согласия продающей стороны, а риелтор продавца, как явствует из текста вопроса, не хочет ничего делать без аванса. Вторая проблема еще серьезнее: владелец квартиры в такой ситуации будет чувствовать себя свободным от обязательств и попытается продавать квартиру и дальше.

Если отыщется покупатель, готовый предложить хотя бы на 50 тыс. больше (или даже столько же денег, но без ипотечных хлопот), квартиру, скорее всего, продадут ему. И продавец будет прав – он ведь никаких документов не подписывал, предоплаты не брал.

В общем, аванс сначала. Но с грамотным сопутствующим договором.

Ошибочка вышла…
«Пять лет назад взял кредит под новостройку. Когда квартира была достроена, поехал получать на нее право собственности в Росреестре. Честно отдал все документы, говорящие о том, что недвижимость в залоге у банка. Даже получал свидетельство о собственности в том окошечке, где ипотечные заемщики. Но – в свидетельстве написано, что обременений нет. Банк сам примерно год не знал об этом. Но недавно узнал – и требует, чтобы я самостоятельно и за свой счет исправлял эту ошибку Росреестра. Или – другой вариант – переоформить кредит как потребительский. Тогда залога не надо – но проценты будут выше. За все годы кредит я выплачивал аккуратно, ни одной просрочки».

Вопросы понятны: что делать автору письма? Исправлять за свой счет чужую ошибку? Или игнорировать требования банка?

Ситуация до конца не ясная. Ошибочная запись о том, что на квартире нет обременений, внесена в Единый государственный реестр? Или в ЕГРП внесены правильные данные, а ошибка только в свидетельстве о собственности? В первом случае, говорит Сергей Ситин, начальник управления розничного кредитования Промсвязьбанка, изменения необходимо вносить в ЕГРП и регистрировать договор об ипотеке. А во втором – только получить новое свидетельство, а квартира и так уже фактически находится в залоге у банка.

«Первое, что нужно сделать – это взять выписку из ЕГРП, так как в этом случае может быть элементарная ошибка в свидетельстве, где не отражено обременение, - соглашается Ольга Докучаева, заместитель начальника управления розничных кредитных продуктов Росбанка. – Если выяснится, что и в реестре не зарегистрировано обременение, тогда действительно нужно повторно обратиться в регистрационное управление и зарегистрировать залог в пользу банка. Стоимость регистрации, как правило, делится пополам с банком».

По последнему вопросу другое мнение у Сабины Хамитовой («Домус финанс»). Она считает, что налицо техническая ошибка органов государственной регистрации и исправлять ее Росреестр обязан за свой счет, т.е. бесплатно для заявителя.

Что касается возможностей банка как-то надавить на заемщика (буде он станет уклоняться от регистрации), то набор тут весьма ограничен. «Повышать ставку до уровня необеспеченных кредитов в одностороннем порядке банк не вправе, - замечает Анна Волкова, директор юридического департамента АИЖК. – При надлежащем исполнении заемщиком обязательств (нет просрочек) не может и потребовать досрочного возврата долга. Так что банк может лишь требовать понуждения заемщика к совершению действий по регистрации ипотеки – формально данные обязательства не исполнены».

Трудовой договор
«Работаю официально, зарплата «белая» - перечисляется на банковскую карточку. Стаж на данном месте более пяти лет. Проблема в том, что это формально не постоянная работа – каждый год со мной заключают договор на один год. «Иначе, - говорит начальник, - ты станешь больничные просить тебе оплатить, а мне это не нужно».

Опрошенные нами эксперты сошлись на том, что описанные обстоятельства не являются непреодолимым препятствием. Банки, готовые дать кредит в подобных условиях, существуют.

«Таких банков найдется немного, - предупреждает Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы компании «Релайт-Недвижимость». – Автору письма нужно будет принести все трудовые договоры за весь период работы у своего работодателя. В качестве дополнительной гарантии было бы неплохо предоставить банку-кредитору письмо от работодателя о том, что тот планирует и в будущем заключать трудовой договор со своим работником».

Есть и другой выход – существуют банки, которые готовы кредитовать без документального подтверждения трудовой деятельности и платежеспособности заемщика. «Тут достаточно прописать своей реальный доход и трудовую деятельность в анкете, - говорит Ирина Кажикина. – Указанные ипотечные продукты есть у ВТБ24, «ДельтаКредит», МКБ и нескольких других банков».

Кредит, которым не пользовались
«Покупала квартиру в ипотеку. Банк выдал мне кредит наличными, которые были помещены в банковскую ячейку – причем того же самого банка. Но продавец в последний момент получил более заманчивое (по цене) предложение и продавать мне не стал. А деньги банка так и пролежали в ячейке месяц. Теперь банк требует, чтобы я заплатила проценты за использование денег – это около 15 тысяч».

Это может показаться несправедливым, но требование законно. Банк выполнил свои обязанности по договору – предоставил деньги. И деньги эти на тот период, пока они лежали в ячейке, были выведены из оборота банка. Воспользоваться ими (например, дать в кредит другому заемщику) он в этот период не мог.

«Все отношения между клиентом и банком регулируются кредитным договором, необходимо его внимательно изучать и руководствоваться его положениями, - отмечает Георгий Тер-Аристокесянц, директор департамента ипотечного кредитования Банка Москвы. – Проценты начисляются со дня выдачи кредита и по день погашения задолженности. В данной ситуации кредит был предоставлен банком клиенту, клиент обналичил его в кассе банка – соответственно, кредитные средства в этот момент были предоставлены клиенту. Так что требования банка по уплате процентов за использованный период обоснованы».

«С момента перечисления кредитных средств на счет заемщика последний становится собственником кредитных денег, - добавляет Ирина Кажикина («Релайт-Недвижимость»). – То, что заемщик не смог ими воспользоваться – не вина банка. Банк условия кредитного договора выполнил, и денежные средства на счет заемщика перечислил. Так что требования об уплате процентов за фактическое пользование кредитом законны».

Новостройка, и без первоначального взноса!
«У одного известного застройщика нашел предложение ипотеки без первоначального взноса. Известно, что банки не очень любят людей без первоначального взноса (возникают сомнения в их серьезности – раз даже 10% накопить не сумели) и новостройки (предмета залога нет). А тут два таких неблагоприятных фактора вместе! Вроде переворачивает представление о реальности – но ведь есть такая реклама...»

Предложение нечастое – но реальное. «В Московском регионе, насколько мне известно, лишь один банк в сотрудничестве с застройщиком сегодня предлагает ипотеку с нулевым первоначальным взносом. Минимальная ставка по такому кредиту, выданному в рублях, составляет 16,5%», - подтверждает Сабина Хамитова («Домус финанс»). Как видим, свои риски банк тут компенсирует немаленькими процентами: ставка 16,5% вообще высоковата, а тут она еще и минимальная…

В прочих случаях, скорее всего, будут иметь место уловки – из числа тех, о которых в рекламных объявлениях либо не пишут вовсе, либо пишут самым мелким почерком. К примеру, кредиты под залог имеющейся в заемщика недвижимости. «Банки не врут, первоначальный взнос при таких условиях кредитования не нужен, - говорит Ирина Кажикина («Релайт-Недвижимость»). – Заемщик получает кредит, который обязан использовать на покупку новостройки, в обеспечение обязательств по которому закладывает имеющуюся у него в собственности (или в собственности супруги) квартиру или иноенедвижимое имущество».

Кредит на дачу
«Хотим купить дачу. Именно дачу – для сезонного проживания, участок 6-8 соток, с небольшим деревянным домиком. Интересуют возможности получения кредита на такую покупку».

Банки традиционно не очень любят подобные объекты залога. Ликвидность ниже, риски выше. «Получить кредит на дом с участком можно в том случае, если дом находится на землях поселений, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство, садоводство или дачное строительство, имеет возможность постоянной регистрации проживающих, круглогодичный подъезд, коммуникации и находится в пределах организованных жилых поселений», - перечисляет требования Ольга Докучаева (Росбанк).

Однако и в этом случае, уточняет эксперт, с деревянным домом могут возникнуть трудности – он будет принят в качестве залога только по согласованию со страховой компанией. Если же дом не отвечает требованиям, то в залог будет принят только участок – соответственно, понизится цена залога. Да и то, банк выдаст не более 70% его стоимости.

«У банков есть продукты на приобретение загородной недвижимости, и некоторые банки допускают приобретение дач, - отмечает Ирина Кажикина («Релайт-Недвижимость»). - Отличия от ипотеки на квартиру будут следующими:

- минимально возможный размер собственных средств на 10-20% выше, чем при кредите на покупку квартиры;
- ставки по кредиту могут быть выше на 1-2 пункта».

В общем, дачный домик – это не тот объект, с которым банкиры ждут потенциального заемщика с распростертыми объятиями…

Источник: Журнал по недвижимости Metrinfo.ru www.metrinfo.ru

Теги: ипотека