Договор аренды – документ в письменной форме

О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений рассказывает главный специалист-эксперт отдела регистрации прав на объекты недвижимости нежилого назначения Управления Росреестра по Омской области, государственный регистратор Марина Лещенко.

В современной предпринимательской практике аренда нежилых помещений получила широкое распространение. Не имея финансовой возможности приобрести нежилое помещение в собственность (либо не желая отвлекать значительные финансовые ресурсы на эти цели), целесообразнее необходимые нежилые помещения взять в аренду.

По договору аренды (или имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, т.е. право распоряжения таким имуществом к арендатору не переходит. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Общие положения о договоре аренды определяются гражданским законодательством. В соответствии со ст. 651 ГК РФ подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента регистрации договоры аренды  зданий, сооружений и нежилых помещений, заключенные на срок не менее 1 года.

Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи в аренду имущества принадлежит его собственнику, арендодателями могут быть также управомоченные законом или собственником лица. Пункт 2 ст. 6, п.2 ст.13 Федерального закона от 21.07.1997 N122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) устанавливает требование предварительной регистрации вещного права арендодателя на переданное в аренду имущество, в том числе и возникшего до вступления Закона в действие. Кроме собственников в соответствии с законом арендодателями могут быть государственные и муниципальные предприятия, в чьем хозяйственном ведении находится недвижимое имущество, с согласия органа, уполномоченного распоряжаться государственным или муниципальным имуществом, а также казенные предприятия, владеющие имуществом на праве оперативного управления, с согласия органа, уполномоченного распоряжаться государственным или муниципальным имуществом.

К договорам аренды, подлежащим государственной регистрации, предъявляются следующие требования: договор аренды недвижимого имущества должен быть заключен в письменной форме в виде документа, подписанного сторонами; в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным  (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Поскольку данный договор относится к числу возмездных, договор должен содержать указание на размер арендной платы. Отсутствие указания на размер арендной платы влечет недействительность договора, поскольку в таком случае это договор безвозмездного срочного (бессрочного) пользования.

Регистрация договоров аренды осуществляется по заявлению любой из сторон договора-арендодателя или арендатора. Если аренда зарегистрирована по заявлению арендатора, то в соответствии с п. 2 ст. 13 Закона о регистрации прав орган по регистрации извещает арендодателя о зарегистрированном обременении в течение 5 рабочих дней.

Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей в ЕГРП. Регистрация осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляет федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации и его территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах.

В соответствии со ст. 16, ст.18 Закона о регистрации  к документам, представление которых необходимо для проведения государственной регистрации аренды нежилого помещения,  относятся:

1. Заявление о государственной  регистрации в одном экземпляре-подлиннике от одной из сторон либо от обеих (по желанию) сторон договора или уполномоченного ими на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности.
2. Договор аренды земельного участка (представляются не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав возвращается правообладателю). 
3. В соответствии с п. 3 ст. 26 Закона о регистрации, если в аренду сдаются части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
4. Документ об уплате государственной пошлины (в случае, если с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка обращается одна сторона, а именно: физическое лицо - 1000 рублей, юридическое лицо –15000 рублей. В случае, если с заявлением о государственной регистрации обратились обе стороны, то государственная пошлина уплачивается каждой из сторон договора в размере суммы, предусмотренной для данного субъекта права и разделенной на количество участников договора).
5. Физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель физического лица, кроме того, нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия, если иное не установлено федеральным законом. Лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий его личность, учредительные документы юридического лица или нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица, а представитель юридического лица, кроме того, документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица, или нотариально удостоверенную копию этого документа.
6. Иные документы, предусмотренные законодательством Российской Федерации.

Теги: Росреестр