Стороны договора обладают полной свободой

О том, какие условия договора аренды нежилого помещения являются существенными, рассказывает главный специалист-эксперт отдела регистрации прав в Октябрьском административном округе Управления Росреестра по Омской области, государственный регистратор Наталья Рыбакова.

Договор аренды нежилого помещения не выделен в гражданском законодательстве в качестве самостоятельного вида договора аренды; специальные нормы, регулирующие аренду нежилых помещений, в Гражданском кодексе РФ (далее – ГК РФ) отсутствуют, поэтому к правоотношениям по аренде нежилых помещений, с учетом сложившейся судебной практики, применяются общие положения об аренде, а также положения об аренде зданий и сооружений.

Договором признается соглашение двух или более лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. При этом ГК РФ установлена свобода договора. Это означает, в частности, что в договор стороны могут включать те условия (те формулировки условий), которые они захотят. Вместе с тем, следует помнить, что согласно ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующим в момент его заключения.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ, если хотя бы одно из существенных условий договора не согласовано, договор считается незаключенным.

Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Исходя из положений указанной статьи, можно дать следующее определение договора аренды нежилого помещения: по договору аренды нежилого помещения арендодатель обязуется предоставить арендатору нежилое помещение, входящее в состав здания или сооружения, за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как правило, объект аренды идентифицируется сторонами следующим образом:
– адрес (местоположение) объекта аренды, этаж;
– наименование объекта аренды (нежилое помещение, часть нежилого помещения),
– площадь, функциональное назначение (торговое, складское, административное и т.п.).

Как показывает практика, сложности возникают при определении объекта аренды в случаях, когда в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть, поэтому необходимо рассмотреть особенности государственной регистрации договоров аренды части нежилых помещений в свете Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление).

До принятия Постановления при аренде части помещения, если в делах правоустанавливающих документов отсутствовали кадастровые или технические паспорта, в соответствии с которыми возможно было определить предмет договора аренды, государственными регистраторами принимались решения об отказе в государственной регистрации. При этом регистраторы исходили из следующего:
 Согласно п. 3 ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации), если в аренду передаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, необходимо приложить кадастровый паспорт соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади.

Индивидуализация недвижимого имущества как объекта сделки для целей государственной регистрации осуществляется уполномоченными органами (организациями) в процессе кадастрового (в переходный период применения Закона о кадастре – также государственного технического) учета, в результате чего объект получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других недвижимых вещей (что является не только описанием таких объектов, но и подтверждением факта существования предмета сделки). При проведении учета зданий, помещений в них, сооружений описываются реально существующие объекты недвижимости, объективными границами которых являются конструктивные элементы зданий, помещений и сооружений (стены, перегородки, потолки и т.п.).
В связи с чем, самостоятельное согласование сторонами границ и площади подлежащей передаче арендатору в качестве объекта аренды части помещения рассматривалось государственными регистраторами ненадлежащей индивидуализацией недвижимого имущества.

Со ссылкой на п. 2, п. 3 ст. 26 и п. 10 ст. 33 Закона о регистрации Пленум указал, что представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Если права на нежилое помещение ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Важно отметить, что если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью помещения, то в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

В силу п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Размер арендной платы может быть установлен:
а) за объект аренды в целом;
б) за единицу общей площади объекта аренды;
в) за единицу различных составляющих площадей объекта аренды и т.д.

Стороны могут также предусмотреть неденежную форму арендной платы, например, встречное предоставление арендатором в счет арендной платы определенных услуг.
Таким образом, стороны договора обладают фактически полной свободой определения размера, порядка и формы арендной платы.

Однако возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы, поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание. Оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды.

Нередко можно встретить ошибочное мнение, что существенным условием договора аренды нежилого помещения является также срок договора аренды и без согласования сторонами этого условия договор считается незаключенным. В действительности это не так. Срок договора аренды нежилого помещения относится к числу дополнительных условий и может быть определен сторонами. Однако если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Следует отметить, что в отличие от общих норм, для договора аренды здания или сооружения письменная форма договора является обязательной в силу прямого указания ст. 651 ГК РФ. Письменная форма договора может быть соблюдена посредством составления документа, подписанного арендатором и арендодателем. Несоблюдение письменной формы договора аренды влечет за собой его недействительность.

Действующим законодательством значительно снижена жесткость требований в отношении существенных условий договора аренды нежилого помещения и расширена правовая база договорных отношений. Такая правовая основа договора аренды дает возможность его участникам всесторонне оговорить условия аренды, тем самым обеспечить защиту своих прав.

Теги: Росреестр