Дополнительный финансовый источник содержания

Об особенностях заключения договора и государственной регистрации по аренде нежилых помещений – общего имущества многоквартирного дома рассказывает начальник отдела регистрации прав на объекты недвижимости нежилого назначения, Управления Росреестра по Омской области, государственный регистратор Анжелика Иванова.

Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, в связи с чем передача общего имущества в аренду может служить дополнительным финансовым источником содержания такого имущества. Вопросы, связанные с передачей  в пользование общего имущества многоквартирного дома, в том числе по договору аренды, в последнее время приобретают все большую актуальность.

В соответствии с п. 2 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает прав и законных интересов граждан и юридических лиц (п. 4 ст. 36 ЖК РФ).

Перечень объектов, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома, перечислен в ст. 36 ЖК РФ и  Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 №491.

В силу функциональных особенностей не все объекты общего имущества могут быть переданы иным лицам в пользование. К таким объектам общей собственности относятся межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, несущие и ограждающие не несущие конструкции, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, все участки подъездных путей, пешеходных дорожек и другие подобные объекты, неразрывно связанные с системами жизнеобеспечения всего многоквартирного дома и постоянно обеспечивающие функциональное назначение жилых и нежилых помещений в этом доме, передача в пользование которых делает невозможной реализацию прав собственников помещений в многоквартирном доме.

Объекты общей собственности, пользование которыми не приведет к нарушению прав собственников помещений в многоквартирном доме, нарушению эксплуатации такого дома могут быть переданы в пользование физическим или юридическим лицам (например, подвалы, чердачные помещения).

Согласно п. 3 и 3.1. ст. 44 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме предоставлено право на передачу в пользование объектов общего имущества в многоквартирном доме иным лицам и определение лиц, уполномоченных от имени собственников заключать договоры об использовании общего имущества. Данные вопросы решаются на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае создания в многоквартирном доме товарищества собственников жилья право на сдачу в аренду, в наем части общего имущества в многоквартирном доме принадлежит указанному товариществу (п. 2 ст. 152 ЖК РФ).

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

При этом, согласно п. 1 ст. 46 ЖК, решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам пользования общим имуществом многоквартирного дома, поставленным на голосование, принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, которые оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

Решения общего собрания членов товарищества собственников жилья по вопросам пользования общим имуществом многоквартирного дома принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей. Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.
Решения иных органов и лиц не могут подменять решения общего собрания, в связи с чем, управляющие компании либо органы местного самоуправления не могут  самостоятельно распоряжаться общим имуществом путем передачи его в аренду.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. А в силу ст. 36 ЖК РФ общее имущество многоквартирного дома принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, в связи с чем, передача в пользование объектов общего имущества в многоквартирном доме производится собственниками помещений.

При отсутствии в многоквартирном доме товарищества собственников жилья стороной в договоре о передаче в пользование части общего имущества выступают все собственники помещений в многоквартирном доме. Договор может быть подписан и одним из собственников, если он уполномочен на это общим собранием собственников. Если в многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья, то стороной в договоре о передаче в пользование части общего имущества выступает товарищество  в лице председателя и (или) иного члена правления ТСЖ, наделенного полномочиями общим собранием членов ТСЖ.

Государственная регистрация договора аренды общего имущества многоквартирного дома возможна только в случае, если договор заключен на срок год и более, и при условии наличия зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним права общей долевой собственности на общее имущество хотя бы за одним из собственников помещений в многоквартирном доме.

Заявления о государственной регистрации договора аренды могут представляться всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, если договор аренды подписан ими лично, представителями собственников, если это право предоставлено им надлежащим образом оформленными доверенностями. Данное заявление может быть также подано арендатором. Оплата государственной пошлины за государственную регистрацию ограничения (обременения) в виде аренды зарегистрированного права общей долевой собственности на общее имущество производится заявителем.

В завершение хотелось бы отметить, что на территории  Омска количество договоров аренды, зарегистрированных в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не очень велико. Связано это, по-видимому, с тем, что для регистрации договора аренды необходимо первоначально зарегистрировать право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, являющегося предметом договора аренды, а это требует больших финансовых затрат со стороны собственников помещений в многоквартирном доме на изготовление кадастровых паспортов, необходимых для государственной регистрации, оплату государственной пошлины. Кроме того, общее имущество может передаваться в пользование по договору аренды, заключенному на срок менее одного года, и тогда государственная регистрация такого договора не требуется.

Теги: Росреестр, права на недвижимость