Сделка: просчитываем форс-мажоры

Что может случиться, когда документы на регистрации, а деньги – в ячейке банка? Кто-то передумал, кто-то заболел, а кто-то отбыл к праотцам.

Сделка с недвижимостью длится не очень долго. Мы говорим сейчас не о подборе вариантов – это дело может длиться годами; а именно о сделке, то есть, том этапе, когда все подобрали, обо всем договорились, и остается только законным образом эти договоренности зафиксировать. Соответственно, большинство участников успевают благополучно сдать и получить документы в Росреестре, взять деньги из банковской ячейки. Но жизнь есть жизнь, и всегда существует вероятность, что все пойдет не по плану.

В различных форс-мажорах, возникающих в ходе процесса, разбирался обозреватель «Журнала о недвижимости MetrInfo.Ru».

Все под богом ходим

Наиболее частая причина срывов – банальное «я передумал». Сделки с недвижимостью – дело очень нервное, психика «на взводе». Опытные риелторы могут рассказать немало историй о том, как достигнутые договоренности разваливались в самый последний момент: и в банке, и в Росреестре. И даже после – в этом случае кто-то из участников пишет в Росреестр заявление с просьбой остановить регистрацию.

Но мы все-таки о другом. О ситуациях (пусть и значительно более редких), когда никто не передумал, но в процесс – извините за высокий штиль – вмешиваются высшие силы. Тут нам на ум приходят две причины. Первая – кто-то из участников сделки умер. Вторая – тяжело заболел. Причем не простудой с температурой 37 (тут, знаете ли, можно до Росреестра доковылять и до банка тоже), а серьезно – скажем, в реанимации лежит.

Опрошенные эксперты наши предположения подтвердили – и дополнили собственными наблюдениями. «Пока человек жив, с ним может произойти все, что угодно, - философски замечает Роман Строков, помощник руководителя Управления Росреестра по Москве. – В нашей практике были случаи, когда за те несколько дней, пока идет регистрация, участники сделки попадали под стражу. Был прецедент, когда продавец (не гражданин РФ) уезжал домой, а потом не смог вернуться – с документами на въезд в Россию возникали проблемы».

А Надежда Пьянкова, директор АН «Мегаполис-Сервис», Электрогорск, приводит пример, когда продавца квартиры сразу после сделки арестовали за разбойное нападение. Насыщенная жизнь у человека.

Умер… Ключевой вопрос – когда?

Теперь займемся разбором разных вариантов ситуаций. Первая – участник сделки умер. Если это произошло до подачи документов на регистрацию или прямо в Росреестре (и такое возможно) – тут вопросов нет, сделку не зарегистрируют. А если после? Скажем, сдали 10 августа, где-то в районе 15 числа должна произойти регистрация, 20-го нужно приходить за готовыми бумагами – и где-то в интервале между 10-м и 20-м продавец покидает этот мир?

«Нужно понимать, что Росреестр не может знать о подобном факте, - говорит Роман Строков. – Закон никоим образом не предписывает нам проводить соответствующее расследование: а жив ли сегодня человек, который неделю назад сдал документы? Да это и нереальная задача».

По этой причине Росреестр исходит из презумпции того, что все сдавшие договоры купли-продажи (ДКП) на регистрацию живы и здоровы. А проверять станут только в случае, если для этого будут основания. «Если к нам поступит информация, что продавец умер, мы начнем проверку, - отмечает Роман Строков. – Сделаем соответствующий запрос в органы ЗАГС. Иногда, кстати, информация не подтверждается: сообщение о смерти, может оказаться «шуткой» какого-нибудь недоброжелателя».

Одним словом, документы, поданные в Росреестр, скорее всего, будут зарегистрированы. Но вот будет ли право на недвижимость абсолютно законным? Ключевой вопрос здесь – когда именно произошла смерть? Если (берем за основу пример, приведенный в начале этой главы) 16, 17 и далее августа – то никаких вопросов: на момент регистрации (15 числа) продавец был еще жив, и его воля продать квартиру сомнений не вызывает. А если до – скажем, 13 августа?

Такая ситуация вызвала у наших экспертов споры. «Сделка будет считаться недействительной, - считает Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». – Переход права собственности происходит в момент госрегистрации, а после смерти продавца его право собственности прекращается и перейти может только в порядке наследования».

Но было и иное мнение. «С 1 марта текущего года договоры купли-продажи не подлежат государственной регистрации, - напоминает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – Теперь ДКП считается заключенным с момента его подписания. Росреестр регистрирует только переход права собственности, и он это сделает, независимо от того, что случилось с продавцом».

«С учетом последних изменений в законодательстве государственная регистрация самого договора уже не требуется, а регистрируется только переход права собственности, - соглашается Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ». – И если смерть застала врасплох продавца или покупателя, это не станет препятствием для государственной регистрации перехода права».

Впрочем, в самом Росреестре уточнили, что есть случаи, когда в регистрации откажут: «Для возникновения права у покупателя необходимо представить документы на регистрацию перехода права, а если продавец этого не сделает, то право не сможет перейти, - говорит Роман Строков. - Доверенность же, выданная продавцом прекращает свое действие в момент смерти. Регистрация может произойти только по причине введения регистрирующего органа в заблуждение. В случае выявления факта смерти продавца в регистрации перехода права будет отказано».

Ну, а если регистрация состоялась, и, скажем, родственники почившего остались недовольны состоявшейся сделкой, то им прямая дорога – в суд.

Жив-здоров, лежу в больнице…

Что касается прочих предполагаемых неприятностей (тяжелая болезнь, заключение и т.п.), то все они однозначно не помешают регистрации сделки. Росреестр будет исходить из того, что воля продавца изложена (он подписал ДКП, отнес его на регистрацию), юридически этот человек жив – стало быть, все должно быть зарегистрировано. Даже если человек вообще пропал, умершим с точки зрения закона его признает только суд – и процедура эта длится минимум несколько месяцев. А до принятия судебного решения формально он живой.

Или лично, или по доверенности

Теперь следующий вопрос: кто получит документы из Росреестра? Обычно это делают сами участники сделки, причем с предъявлением паспорта.

Наиболее простой ответ – в случаях, когда участник сделки жив, но просто не может прийти. Здесь вопрос решается с помощью доверенности. Напомним, кстати, что заверить ее может не только нотариус – для исключительных обстоятельств закон дает такое право капитанам кораблей, командирам воинских частей, главврачам больниц, начальникам тюрем, сотрудникам консульских учреждений РФ в зарубежных странах… Список, как видим, практически полностью исчерпывает перечень жизненных ситуаций, в которых может оказаться покупатель или продавец квартиры. И доверенное лицо без проблем заберет документы с госрегистрации.

Единственное исключение – человек может находиться в больнице, но пребывать без сознания. В этом случае даже наличие рядом «приравненного к нотариусу» врача не поможет – выразить свою волю пациент не может. «Если доверенность не оформлена заранее, ничего поделать нельзя, - говорит Юрий Шаранов, руководитель департамента компании Vesco Realty City. – Забрать документы из Росреестра вправе только он». Так что в этой ситуации остается лишь одно – ждать выздоровления. Если не полного, то хотя бы такого, чтобы суметь подписать доверенность.

Только наследники!

Более тяжелый случай – участник сделки умер. Теоретически, конечно, можно попытаться получить документы по доверенности – пользуясь тем, что Росреестр еще не получил информацию о смерти. Но следует помнить, что по закону доверенность теряет силу в момент смерти доверителя, так что такой шаг – это, строго говоря, уголовщина.

Если по закону – то тогда документы должны получать наследники. «В данном случае документы остаются на хранении в Росреестре, - говорит Надежда Пьянкова («Мегаполис-Сервис»). – При открытии наследственного дела наследникам по запросам нотариуса выдаются выписка из ЕГРП и справка о содержании правоустанавливающего документа. По запросу суда наследникам могут выдать и правоустанавливающие документы на объект недвижимости».

Банки: вопрос времени

У процесса купли-продажи квартиры есть еще один этап – получение денег из ячейки банка. Сделать это могут только строго определенные лица: сначала продавец (при предъявлении зарегистрированного ДКП), затем (если сделка по каким-то причинам не состоялась) – покупатель. Понятно, что описанные нами выше форс-мажоры вносят в процесс изрядную сумятицу. Ситуация осложняется тем, что банки – коммерческие организации, и каждый из них имеет свои договоры на доступ к ячейкам. Они во многом похожи, но отличаются в деталях.

Если просто «по справедливости», то после продажи квартиры и смерти продавца деньги должны принадлежать наследникам. «Деньги за квартиру смогут получить законные наследники продавца, предоставив в банк все необходимые документы, - говорит Владимир Скрипкин, руководитель отдела вторичной недвижимости компании «Домус финанс». – В наследство включается все принадлежащее наследодателю на день смерти имущество… Вырученные от продажи квартиры средства – это такая же часть наследства, как и все остальное имущество умершего».

Золотые слова! Никто с ними и не спорит. «Пичалька» в том, что юридически безупречные наследники появятся минимум через полгода, тогда как срок аренды банковской ячейки составляет месяц, много два. По истечении этого срока доступ получает сначала покупатель, а потом и сам банк. «Если нет доверенности к доступу в ячейку, то никого, кроме самого продавца, туда не пустят, - говорит Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость»). – Можно написать заявление в банк о том, что мы хотим продлить сроки абонирования. Либо другой вариант: после того как срок доступа в ячейку у продавца прошел, покупатель может забрать эти деньги. А потом отдать продавцу или его наследникам». Варианты замечательные, только – заметим – предусматривают активное участие и честность противоположной стороны сделки. А что если покупатель квартиры возьмет деньги и не отдаст их потом?!
 

Резюме от журнала www.metrinfo.ru

Описываемые ситуации – редкие, несколько случаев на Москву в год. И, как понял автор, у участников рынка на этот счет нет отработанного алгоритма. 

Поэтому наши рекомендации будут простыми:

1. «Подстраховаться» доверенностями – на получение документов из Росреестра, доступ к банковской ячейке. Правда, с выбором доверенных лиц следует быть осторожными – искушение в несколько миллионов рублей может оказаться непреодолимым.

2. Заключая в банке договор на аренду ячейки, как минимум задать соответствующие вопросы. И послушать ответы: кто и как получит доступ в случае невозможности участника сделки прийти.

Источник: Журнал по недвижимости Metrinfo.ru, www.metrinfo.ru

Теги: Росреестр, права на недвижимость, советы специалистов