Как из жилого сделать нежилое

О том, как осуществить перевод квартиры в нежилое помещение рассказывает главный специалист-эксперт отдела регистрации прав на объекты недвижимости жилого назначения Управления Росреестра по Омской области, государственный регистратор Алена Синицына.

Пределы использования жилого помещения установлены  Жилищным Кодексом Российской Федерации (ст. 17, далее – ЖК РФ), согласно которым допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств. Однако у собственника иногда возникает необходимость использовать принадлежащее ему жилое помещение (квартиру) в иных целях. При этом следует иметь в виду, что размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.

Перевод жилых помещений в другую категорию может быть связан, в частности, с проведением градостроительных мероприятий и необходимостью использовать определенные жилые помещения для улучшения бытового обслуживания населения, размещения аптек, магазинов и т.п., требующего изменения функционального назначения данных помещений.

Источниками регулирования отношений, связанных с переводом жилых помещений в нежилые, помимо ЖК РФ является законодательство о градостроительной деятельности – Градостроительный кодекс РФ, другие федеральные нормативные правовые акты, законы и иные нормативные правовые акты субъектов Федерации, а также муниципальные правовые акты.
Статьей 22 ЖК РФ устанавливается запрет на перевод жилого помещения в нежилое в следующих случаях:

• во-первых, если отсутствует отдельный вход в переводимое помещение; вход в него и жилые помещения является общим и при этом отсутствует техническая возможность его оборудования;
• во-вторых, если переводимое помещение является частью жилого помещения, например, комната в квартире;
• в-третьих, если в переводимом помещении постоянно проживают собственник или иные лица, например, члены его семьи;
• в-четвертых, если переводимое помещение обременено правами третьих лиц, например, находится в залоге, является предметом договора коммерческого найма.

Предусмотрены также специальные условия перевода квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение:

• во-первых, переводимая квартира должна располагаться на первом этаже;
• во-вторых, для переводимой квартиры последующих этажей обязательно отсутствие жилых помещений непосредственно под данной квартирой.

Законодатель отнес решение вопроса о переводе жилого помещения в нежилое, или наоборот, к компетенции органа местного самоуправления по месту нахождения переводимого имущества независимо от формы собственности на переводимые помещения.

Статьей 23 ЖК РФ предусматривается полный перечень документов, которые необходимо представить в орган, осуществляющий перевод помещений, а именно:

1. Заявление о переводе помещения;
2. Правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3. План переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
4. Поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5. Подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 3 и 4, а также в случае, если право на переводимое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документы, предусмотренные пунктом 2.

Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня предоставления указанных документов в данный орган.

Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия одного из указанных в части 4 настоящей статьи решений выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение.

В том же документе, подтверждающем принятие решения о переводе помещения, может содержаться требование о проведении необходимого переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения, перечень иных работ, которые необходимо провести. Принятие документа о переводе помещения и проведении переустройства и (или) перепланировки служит правовым основанием для осуществления соответствующих действий по переоборудованию помещения с учетом проекта его переустройства и (или) перепланировки, представленного ранее в пакете документов. Это означает, что отдельного разрешения на переустройство и (или) перепланировку переводимого помещения не требуется.

Результатом состоявшейся перепланировки и (или) переустройства переводимого помещения (проведения иных работ) должен стать акт приемочной комиссии, который направляется в орган, осуществляющий государственный учет объектов недвижимости, и подтверждает окончание перевода помещения.

Подобного специального акта, подтверждающего окончание перевода помещения в жилое или нежилое, не требуется, если документ о принятом компетентным органом решении не содержит требования о переустройстве и (или) перепланировке. Указанный документ представляет собой акт власти, исходящий от органа местного самоуправления, и является юридическим основанием для изменения правового режима помещения.

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение выносится в случае нарушения указанных выше условий перевода и процедуры перевода помещений. Решение об отказе должно быть законным и обоснованным, должно содержать основание, по которому компетентный орган местного самоуправления отказывает в переводе. Данное решение в трехдневный срок со дня его принятия выдается или направляется заявителю, который может обжаловать его в судебном порядке.

Использование переведенных помещений должно осуществляться с учетом изменений в их правовом режиме. При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной бе­зопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.

---

Теги: Росреестр