Объекты следуют судьбе земельных участков

О том, как осуществляется переход права на земельный участок при отчуждении находящихся на нем объектов недвижимости, рассказывает ведущий специалист-эксперт отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Омской области Илья Сильченко.

Одним из основополагающих начал земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Законодательство предусматривает случаи перехода права на земельный участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений. Так, ст. 273 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту – ГК РФ) определяет, что при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования.

Аналогичные положения содержит п. 1 ст. 552 ГК РФ, предусматривающий передачу покупателю по договору купли-продажи здания, сооружения или другой недвижимости одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передачу права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Фактически в обозначенных выше случаях речь идет о праве следования за главной вещью ее принадлежности (главную вещь и принадлежность связывает общее назначение. При этом главная вещь определяет это самое назначение, тогда как принадлежность ее обслуживает. Например, конфета и ее обертка, квартира и подвальное помещение в многоквартирном доме, дверь и ручка от нее и т.д.). В рассматриваемом примере таковой выступает земельный участок, а главной вещью – находящийся на нем объект недвижимости.

С указанными выше положениями корреспондируют и соответствующие нормы земельного законодательства. В частности, согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ (далее по тексту – ЗК РФ) при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно (это лицо) приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования на тех же условиях и в том же объеме, которые были у прежнего их собственника.

Настоящая редакция статьи 273 ГК РФ не дает возможности сторонам договариваться о правовой судьбе земельного участка при отчуждении объекта недвижимости на нем. То есть, если продавец здания является к тому же и собственником земельного участка, то право собственности на земельный участок переходит к новому собственнику недвижимости в силу закона. Таким образом, исключаются практически любые способы отчуждения здания или сооружения без отчуждения земельного участка под ними, если собственником земельного участка и объекта недвижимости является одно лицо.

Между тем, данное общее правило о переходе права собственности на земельный участок вместе с переходом права собственности на здание не распространяется на следующие случаи:

• отчуждается часть здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
• отчуждается здание, строение, сооружение, находящееся на земельном участке, изъятом из гражданского оборота.
  

Пленум ВАС РФ в п. 11 постановления от 24 марта 2005 г. N11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» уточнил, что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или на отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и находящиеся на нем объекты недвижимости принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Таким образом, на первый взгляд может показаться, что участники подобных сделок освобождены от необходимости определения в заключаемом ими договоре правовой судьбы земельного участка. Между тем представляется, что сторонам в качестве превентивной меры все-таки следует указывать в соглашении необходимые сведения о земельном участке, индивидуализирующие его как объект гражданских прав, а также его цену во избежание в дальнейшем споров в связи с тем, что сторонами не согласованы некоторые существенные условия договора, и, как следствие, – возникают заявления о признании договора незаключенным.

Рассмотрим следующую ситуацию. Собственник земельного участка построил два жилых дома, один из которых он решает продать. У него есть два варианта. Первый: собственник отчуждает дом и долю в земельном участке. Второй: проводит процедуру межевания, формирует два земельных участка относительно каждого из домов и затем одновременно продает земельный участок и расположенный на нем жилой дом.

Можно ли продать часть земельного участка без находящегося на нем здания, строения, сооружения? В судебной практике имеются случаи, когда суды, ссылаясь на п. 4 ст. 35 ЗК РФ, признают ничтожными сделки купли-продажи части земельных участков, принадлежащих гражданам на праве собственности, по той причине, что на отчуждаемой части земельного участка отсутствуют здания, строения, сооружения.

Такая практика основана на неправильном применении и толковании материального закона, в данном случае п. 4 ст. 35 ЗК РФ. Из самого названия ст. 35 ЗК РФ («Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение») видна цель правового регулирования – обеспечить переход к новому собственнику здания, строения, сооружения права на земельный участок, на котором находится отчуждаемое здание, строение, сооружение.

Исходя из этого, можно сделать вывод, что п. 4 ст. 35 ЗК РФ запрещает отчуждение земельного участка, на котором находится здание, без одновременного отчуждения самого здания, то есть земельный участок под домом можно продать только вместе с домом. Что же касается другой части земельного участка, не занятой зданиями, строениями, сооружениями или вообще свободной от застройки земельного участка, принадлежащего гражданину на праве собственности, то на продажу таких участков ограничения, установленные п. 4 ст. 35 ЗК РФ, не распространяются.

Кроме того, иной подход противоречил бы требованиям п. 1 ст. 260 ГК РФ о том, что лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (ст. 209 ГК РФ) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

В настоящее время право пользования чужим земельным участком, переходящее от одного лица к другому в силу перехода прав собственности на расположенное на таком земельном участке здание, включает в себя также и право аренды. Пункт 3 ст. 35 Земельного кодекса РФ в качестве гарантии соблюдения прав на землю собственника недвижимости, расположенной на чужом земельном участке, предоставляет преимущественное перед другими лицами право покупки или аренды земельного участка.

Ст. 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 N122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в редакции Федерального закона от 06.12.2011 N405-ФЗ устанавливает, что одновременно с регистрацией перехода права собственности на здание орган по регистрации прав вносит изменения в запись об аренде в части изменения арендатора земельного участка, заменяя старого арендатора – предшествующего собственника здания (строения), сооружения – на нового арендатора, приобретшего в собственность здание (строение). Данный принцип справедлив и для права собственности.

В заключение необходимо отметить, что при отчуждении недвижимости следует руководствоваться следующими правилами, установленными действующим законодательством:

• Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.
• Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.
• Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка.

---

Теги: Росреестр, права на недвижимость, объект.