Покупка комнаты: особенности сделки

Когда обзавестись собственной квартирой оказывается не по карману, многие решают приобрести комнату. Сколько сегодня стоит такая жилплощадь и на что нужно обратить внимание при покупке комнаты? Слово экспертам.

Маргарита Красуля, директор АН «Шанс»:
Сделки по купле-продаже комнат в Омске достаточно распространены. На сегодняшний день среди покупателей популярны гостинки, которые располагаются как в обычных многоэтажных домах, так и в бывших общежитиях. Как правило, гостинки размещаются в секции на несколько комнат с общей кухней и небольшим коридором. Менее популярны среди омичей подселения, находящиеся в обычных двух-трех комнатных квартирах, но и стоимость их значительно ниже.

В Омске сегодня гостинку площадью 10 «квадратов» можно приобрести примерно за 450 тысяч рублей, 14 квадратных метров обойдутся в 550 тысяч. За 18 «квадратов» комнаты придется заплатить не менее 650 тысяч рублей. От 800 тысяч и выше стоят комнаты, которые оборудованы собственным санузлом, душем и кухонным уголком.

Приобретая комнату, покупатель должен убедиться, что это действительно комната, а не доля в квартире, ведь это совершенно разные понятия. Если это комната, то в документах должен обязательно стоять ее номер, ведь это полноценная недвижимость с определенными границами. Собственник же, владеющий долей, может занимать и целую комнату, но это не означает, что он ее владелец. В случае владения долей нельзя определить границы собственности – где находится четверть или шестая часть помещения: это не отмечено ни в одном из документов на квартиру.

Независимо от того, приобретает покупатель комнату или долю, он должен удостовериться предложил ли продавец жилья свою жилплощадь соседям. Приобретая комнату, покупателю нужно получить от продавца нотариально заверенные отказы соседей от права преимущественной покупки долей (комнат) либо почтовую квитанцию, подтверждающую вручение соседям заказного письма с уведомлением, или телеграмму, подтверждающую предложение соседям купить отчуждаемую комнату за цену и на условиях, предлагаемых третьим лицам. В этом случае продать комнату третьему лицу можно через месяц после получения соседями уведомления, если они не захотят покупать эту комнату.

Часто бывает, что комнаты, находящиеся в общедолевой собственности разные по площади. Решить, кто из соседей в какой комнате будет жить можно мирным путем. Но если договориться не получается, то можно обратиться в суд, который в этом случае встанет на сторону собственника, имеющего несовершеннолетних детей.

Валентина Филипенко, директор АН «Лидер»:
Финансовые возможности омичей не всегда позволяют приобрести квартиру. Выходом из такой ситуации может быть покупка комнаты. Это действительно выгодное вложение средств, так как цены на комнаты, также как и на квартиры, только растут.  Несмотря на сходство комнат в коммуналках, общежитиях и отдельных квартирах, эти объекты представляют собой совершенно разные типы жилья.
Коммунальная квартира («коммуналка») – это жилплощадь с общей кухней, санузлом, прихожей, где собственникам принадлежат отдельные комнаты. В одной и той же коммунальной квартире несколько комнат могут находиться в государственной собственности и предоставляться жильцам на основании договора социального найма, а другая часть комнат может быть в собственности живущих там людей. Все остальные площади (коридоры, кухни и санузлы) относятся к общему имуществу.

Общежития – это временное жилье, где жильцы объединены по «производственному» признаку: работают на одном предприятии или учатся в одном учебном заведении.
Комната в квартире представляет собой небольшое по площади жилье, без отдельного санузла и кухни.

На стоимость комнат влияет множество факторов: площадь жилья, его состояние, местонахождение дома, количество комнат и соседей, доступ в квартиру, взаимоотношения с другими сособственниками и другое. Исходя из этого и формируется основная цена. Чем меньше комнат и соседей, тем проще договориться с продавцом и меньше требуется денег на выкуп оставшихся комнат.

Самое важное при покупке комнаты – это юридическая чистота сделки. В случае с покупкой комнаты высок риск приобрести площадь, при продаже которой не были учтены интересы всех собственников или было нарушено право первоочередной покупки. Если комната много раз перепродавалась, стоит проверить документы более тщательно.

По закону, приобрести комнату можно в том случае, если она приватизирована и была предложена всем соседям, проживающим рядом с продавцом. В этом случае покупателю необходимо получить от продавца официально оформленный добровольный отказ остальных жильцов от покупки этой жилплощади. Если заключить сделку купли-продажи комнаты без этого отказа, то впоследствии сделка может быть признана недействительной.

Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, собственник может продать свою долю любому лицу. При этом стоимость комнаты не должна отличаться от цены, которая была ранее предложена соседям. Документы, подтверждающие уведомление сособственников, необходимо приложить к пакету документов при подаче договора купли-продажи комнаты (доли) на государственную регистрацию. Если купить комнату желают сразу несколько  сособственников, то покупатель волен сам решать кому ее продавать. Если же по истечении месяца ответа от соседей так и не последовало, молчание приравнивается к отказу. В этом случае продавец может искать любого покупателя.

Если покупатель собирается приобрести приватизированную комнату в неприватизированной коммуналке, то здесь возникнут дополнительные сложности. Владельцем коммунальной квартиры в этом случае является муниципалитет, а, значит, для того, чтобы приобрести данную жилплощадь, нужно официальное разрешение властей. Продавец точно также обязан уведомить о том, что он продает и по какой цене. Ответ также нужно ждать в течение месяца.

Взять ипотеку на комнату может быть достаточно проблематично. В этом случае усложняется процедура оформления документов, да и банки неохотно идут на такие сделки. Кредитные организации считают данные объекты неликвидными, так как в случае неплатежеспособности заемщика их будет сложно реализовать. Для банка выдача кредита такому клиенту несет большее количество рисков, чем стандартная схема приобретения в кредит целой квартиры.

Банкам не интересно развивать программы ипотечного кредитования покупки комнат. Во-первых, высоки риски, связанные с оценкой и потенциальной реализацией объекта залога. Во-вторых, под сомнение ставится платежеспособность заемщика (состоятельные клиенты предпочитают все же приобретать квартиры). В-третьих, требуемые суммы кредита невелики, что делает такой вид долгосрочного кредитования менее привлекательным по сравнению с традиционной ипотекой. Гораздо охотнее банки кредитуют заемщиков, которые хотят купить последнюю комнату в квартире, тогда как все остальные уже находятся в их собственности. Ведь в таком случае в залог кредитной организации переходит вся квартира, а сам механизм сделки становится более понятен и прозрачен.
Специалисты компании «Лидер» примут во внимание все предпочтения клиента и  помогут подобрать комнату с достойными условиями проживания по доступной цене.

Теги: сделки с недвижимостью, эксперт, советы специалистов