100 вопросов 100 ответов

Я хочу купить комнату на подселении. Мне в агентстве недвижимости пояснили, что так как не уведомлены все сособственники квартиры, можно оформить комнату по договору дарения. Как мне лучше поступить — согласиться или нет? Какие минусы у этого договора и на что следует обратить внимание, что проверить на сделке?

Действительно, агентствами недвижимости зачастую предлагается оформление комнат в квартире или долей в праве собственности по договору дарения. Это связано с тем, что продавец комнаты обязан уведомить остальных сособственников квартиры о продаже комнаты, а сособственники в свою очередь имеют возможность в течение месяца со дня извещения либо отказаться от приобретения, либо приобрести комнату. В течение этого времени продавец не вправе продать комнату другому лицу.

К оформлению договора дарения прибегают, как правило, в тех случаях, когда продавцу необходимо продать комнату срочно, а получить отказ от остальных сособственников не представляется возможным (например, сособственники не проживают в квартире и неизвестно их место жительства). На практике риэлторы еще сталкиваются с ситуациями, когда сособственниками являются бывшие супруги или родственники, которые получили квартиру по наследству и не могут мирным путем договориться о продаже квартиры, а вместо этого всяческим образом, как говорится, «втыкают палки в колеса», пытаясь таким способом вынудить продавца комнаты продать им ее по наиболее низкой цене. И в случае приобретения комнаты именно с такими сособственниками покупатель может столкнуться с тем, что кто-либо из сособственников обратится в суд с требованием о нарушении его права преимущественной покупки и переводе прав покупателя на него, а так как не во всех агентствах имеются юристы, которые будут представлять и защищать интересы покупателя, то в таких агентствах предлагают оформление договора дарения. А так как любой собственник имеет право подарить свое имущество любому лицу, то для дарения ему не требуется уведомлять остальных сособственников.

Но с чем же в дальнейшем можете столкнуться Вы, оформив покупку не договором купли-продажи, а договором дарения? Самое, наверное, страшное, это то, что в отношении Вас не могут применяться правила о добросовестном приобретателе, потому как добросовестный приобретатель — это лицо, которое возмездно (то есть за деньги) приобрело имущество у другого лица, но не знало и не могло знать, что продавец имущества не имел права его отчуждать.

В каких случаях может получиться так, что продавец не имел права продавать квартиру? Приведу пример: после смерти собственника квартиры в наследство должны были вступить двое его взрослых детей; по закону нужно в течение шести месяцев после смерти наследодателя обратиться с заявлением о вступлении в наследство к нотариусу, но к нотариусу обратился только один из наследников. По истечении шести месяцев нотариус оформил право собственности на одного наследника, а наследник в свою очередь не «откладывая в долгий ящик» продает эту квартиру. После продажи квартиры второй наследник обращается в суд с требованием о признании его права собственности на долю в наследстве.

И если несостоявшийся наследник докажет, что по уважительным причинам не мог своевременно обратиться к нотариусу (например, вследствие тяжелой болезни), то суд может признать его права собственности на долю. Из этого получается, что продавец квартиры не имел права продавать всю квартиру, так как ему должна была принадлежать только доля в квартире. В подобных ситуациях покупателя могут спасти только нормы о добросовестном приобретателе. Но как быть, если имущество приобретено по договору дарения и нормы закона о добросовестном приобретателе на Вас не распространяются? Дарение — это безвозмездная сделка, так как предполагается, что имущество передается Вам бесплатно, в дар, а в соответствии с п. 2 статьи 302 Гражданского кодекса РФ, если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать (продавать, дарить, менять), собственник вправе истребовать имущество во всех случаях. То есть если применять эту норму закона относительно приведенного примера, то в том случае, если суд признает право собственности на долю за вторым наследником, наследник имеет право истребовать у Вас принадлежащую ему долю.

Для того, чтобы исключить описанную мной ситуацию, я советую Вам обратиться за помощью к юристу, который бы изучил документы на комнату и подсказал — есть ли опасность при оформлении договора дарения оспаривания в дальнейшем Вашего права собственности или нет.

Теги: риэлторы, советы специалистов, семейный адвокат