Не все то «элита», что блестит

Прошедший 2013 год на рынке жилой недвижимости сложился как и предсказывали эксперты. Дефицит новостроек привел к росту цен на них гораздо активнее, чем на вторичном рынке. За год первичка прибавила 12-15 % и на конец 2013 года цена одного квадратного метра в новостройках перевалила за 40 тысяч рублей. Ценники на готовое жилье подошли к 48 тысячам рублей за «квадрат».

Омская жилая элита 2013
Уже четвертый год Межотраслевой Совет экспертов рынка недвижимости занимается классификацией жилой недвижимости Омска. Эта работа повлияла на принятие «Единой классификации многоквартирных жилых новостроек», рекомендованной Российской Гильдией риэлторов при поддержке Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства.
В ходе исследования жилого фонда города всем домам присвоен класс качества. Так, сегодня в Омске есть золотая дюжина домов класса «элита», добрая сотня объектов класса «бизнес», еще полсотни только что построенных или строящихся жилых домов, претендующих на это звание.

Почти двадцати процентам многоквартирных жилых домов присвоен класс «комфорт». Большая часть жилого фонда города менее 80 % составляет класс «эконом». Среди предложений новостроек также преобладают объекты класса «эконом», их порядка 60 % от продаваемых квартир. 30–35 % среди продаж первичного рынка относятся к классу «комфорт».
На конец 2012 года по единодушному мнению экспертов к элитным многоквартирным домам Омска отнесены:

• ул. 30 лет ВЛКСМ, 50
• ул. Волочаевская, 11/1
• ул. Волочаевская, 15 к 1
• ул. Волочаевская, 15 к 2
• ул. Иртышская Набережная, 11 к 1
• ул. Иртышская Набережная, 11 к 2
• ул. Иртышская Набережная, 9/1
• ул. Красина, 4/1
• ул. Красина, 6
• ул. Съездовская, 29/1 угол Маркса, 15
• ул. Съездовская, 29/2
• ул. Фрунзе, 72/1

Перечень этот остается в силе, поскольку претенденты из недавних новостроек такие, например, как дома на ул. Учебная, 86 или Петра Ильичева, 1/1 по своим характеристикам не могут называться самыми лучшими. Ведь у вышеназванных объектов как и на Краснофлотской, 15 не все в порядке с окружением — засилье административных зданий, частный сектор поблизости и отсутствие нормальных парковочных мест.

Пара фраз о «коммерческой элите»
Затрагивая сферу коммерческой недвижимости Омска, отметим, что Межотраслевой Совет экспертов рынка недвижимости в течение 2012–2013 годов проводит работу по присвоению классов качества офисным центрам города. В ходе работы исследовано более 20 объектов, «называющих» себя бизнес-центрами. Эксперты, согласно методике, разработанной «Гильдией управляющих и девелоперов недвижимости», по 24 характеристикам оценивали офисные центры Омска.* В результате наивысший «класс А» присвоен торгово?офисному центру «Фестиваль». Именно он сегодня может называться элитным бизнес-центром Омска.

Межотраслевой Совет экспертов рынка недвижимости продолжает исследование торговых центров Омска. Пока среди торговых площадок города есть своя дюжина претендентов на звание лучших: СТЦ «Мега Омск», ТОЦ «Фестиваль», ТРК «Маяк МОЛЛ», ТЦ «АТ-Маркет», ТРК «Континент», ТРК «Миллениум», ТК «Триумф», ТОК «Герцен-Plaza», ТВЦ «Каскад», ТЦ «Омский», центр торговли «Апельсин», гипермаркет «О`кей».

Золото с годами тускнеет…
Отобранные «бриллианты» элитной недвижимости Омска со временем перестанут блистать. Взамен старых придут новые. Однако вряд ли это будут новостройки. Ведь сегодня нет ни одной заявки на проекты, соответствующие классу «элита». Возможно прибавление за счет реконструкции старого фонда, расположенного в престижнейших точках города. Уменьшение списка элитных домов может быть обусловлено ухудшением параметров качественных характеристик объектов.

В деловой недвижимости претендент на «класс А» по месторасположению бизнес-центр «Капиталъ» не рассматривается в связи с тем, что объект не введен в эксплуатацию, да и по нормативам парковочных мест он не проходит. Офисные центры «класса В» вряд ли в ближайшее время будут вкладываться в улучшение своих зданий — они отчаянно борются за выживание. Про появление пятизвездочных гостиниц в Омске можно будет говорить только после «прорубания воздушного окна» в мультимодальном транспортном узле региона. Ввод в 2014 году торгово?развлекательного центра «Июнь» осложнит жизнь бывалым игрокам рынка и по заявлениям девелоперов порадует качеством аналитиков и простых потребителей.

Светлана Тарута,
независимый аналитик рынка недвижимости

Прошедший 2013 год принес нам ожидаемую активность застройщиков на рынке жилой недвижимости Омска. Правда, нахлынувшее предложение сметается ажиотажным спросом. То ли российский народ пристрастился к кредитам, то ли мы больше не верим в грядущее ужесточение кризисных явлений в экономике, то ли покупатели верят, что приобретение новостроек действительно выгоднее вложений во «вторичку» (и цены ниже, и комфорта больше). Хочется отметить положительный момент на сегодняшнем первичном рынке жилья — это соответствие структуры спроса и предложения. Последние годы застройщики более чутко реагируют на изменения предпочтений населения. Люди хотят, вернее, могут приобретать малогабаритные квартиры эконом-класса — такие появились на рынке в кризисные годы. Сегодня возрос спрос на более комфортабельное жилье в кирпичных домах — расширяются подобные предложения. В целом же, на омском рынке можно найти предложения на любой вкус и кошелек.

Елена Попова,
руководитель направления коммерческой недвижимости АН «Квадратный МЭТР»
Рынок коммерческой недвижимости Омска в 2013 году, по-прежнему, остается рынком, насыщенным предложениями. Даже в сегменте самых востребованных торговых площадей, расположенных на высоком автомобильном и пешеходном трафике, в этом году были достойные варианты, которые ожидали своих арендаторов или покупателей. Если говорить о спросе, то интерес со стороны иногородних арендаторов/покупателей к Омску был ниже, по сравнению с 2012 годом. В заполнении торговых площадей в 2013 году в основном принимали участие те компании, которые зашли на омский рынок до 2013 года. Со стороны местных игроков спрос на коммерческую недвижимость формировался преимущественно в связи с расширением собственного бизнеса. По сравнению с 2012 годом сократилось число тех, кто желает приобрести коммерческую недвижимость с целью дальнейшей сдачи в аренду.

Светлана Гуринова,
директор ЗАО «НовоСтрой КПД»
Тревожный момент уходящего года — это нарастающая доля приобретения квартир по ипотечной схеме. На рынке массового жилья доля таких сделок перевалила за 50 % и на сегодня составляет 70–80 %. Осложнил ситуацию также запрет РОНО на продажу квартиры, где собственники несовершеннолетние с последующим улучшением жилищных условий с привлечением ипотеки. Хочется надеяться, что в наступающем году благосостояние омичей укрепится, и они будут в состоянии покупать квартиры с минимальным привлечением заемных средств. А строители будут стараться удерживать рост цен, повышая качество готового жилья.

Константин Романко,
директор ООО «Аркада-Стиль»
Рынок элитной недвижимости Омска классического образца, где условия диктует покупатель. Сегодня средний срок экспозиции по объектам классификации «бизнес» составляет 3 месяца, а по объектам класса «элита» возрастает до двух лет. Варьирование цены (сегодня это уторговывание, а не надбавка) на апартаменты может достигать значительных величин, от нескольких сотен тысяч рублей до 1,5 миллионов. За прошедший год цены на элитную недвижимость стоимостью от 5 до 15 миллионов рублей выросли, как и на всем рынке жилья на 6–8 %. К концу года, как это неудивительно, вырос спрос в этом сегменте. Сделки на подобные квартиры более активно совершаются с середины осени и продлятся до конца года.

Однако это не значит, что должна вырасти цена. Сегодняшний индекс цен в этом сегменте сравним с докризисным, в рублевом исчислении и чуть отстает от валютных цен. Похоже, что цены достигли своего потолка как в рублевом, так и в валютном эквиваленте. В целом, цены на недвижимость установились, и всем риэлторам теперь надо привыкать зарабатывать деньги не на растущем рынке, а на стабильном.

---

Теги: новостройки, недвижимость., эксперт, аналитик