ИПОТЕКА: какие риски должен страховать заемщик?

Для многих семей ипотека является единственной возможностью обзавестись собственным жильем. При этом покупателям стоит помнить, что такая помощь при покупке квартиры потребует дополнительных трат, таких, например, как оплата страховки. Какие риски должен страховать будущий заемщик и обязан ли он это делать? Слово экспертам.

Владимир Платонов, директор омского регионального филиала ООО «СК «Согласие»:
При оформлении ипотечного кредита в банках, возможно заключить следующие договоры страхования со страховыми компаниями-партнерами:

     — страхование недвижимого имущества, которое является предметом залога по ипотечному кредиту — конструктивные элементы объекта недвижимости, включая или исключая внутреннюю отделку и инженерное оборудование;
      — кредитное страхование от несчастного случая и болезни заемщика и созаемщика — по требованию банка;
      — страхование имущественных прав (титула собственности) — по требованию банка;
      — страхование ответственности заемщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по кредитному договору.

В соответствии с Федеральным законом об ипотеке (залоге недвижимости) от 16.07.1998 № 102 ФЗ заемщик в обязательном порядке должен страховать имущество от рисков утраты и повреждения. Личное страхование (страхование от несчастных случаев и болезней), а также титульное страхование и страхование ответственности осуществляется по требованию банка при условии согласия заемщика. Чаще всего омичи при оформлении ипотеки помимо обязательной страховки недвижимого имущества, прибегают к защите от несчастного случая и болезни заемщика и созаемщика.

Прежде чем подписать договор страхования ипотечного кредита, заемщику необходимо внимательно ознакомиться с тем, какие страховые случаи приводят к возмещению ущерба. Основные риски у всех страховых компаний одинаковые и соответствуют требованиям банка. При этом стоит понимать, что для объективной оценки страхового взноса заемщик должен предоставить достоверную и полную информации о приобретаемом имуществе, о состоянии своего здоровья, месте работы и прочее.

Обычно страховая сумма при оформлении займа равна размеру ипотечного кредита, увеличенного на 10%. Если наступил страховой случай — смерть застрахованного или полная утрата трудоспособности (присвоение статуса инвалида I или II группы) в период действия страхового договора, — страховая компания производит гашения задолженности застрахованного на дату наступления страхового случая.

Самым затратным для заемщика будет страхование от несчастных случаев и болезней. Размер страхового тарифа, а следовательно и страховой премии, зависит от пола и возраста застрахованного лица.
Тарифы при ипотечном страховании устанавливаются по каждому виду страхования отдельно. По имуществу в среднем — от 0,12% от страховой суммы (лимита ответственности). Базовый тариф по личному страхованию будет зависеть от индивидуальных особенностей заемщика (пол, возраст, род деятельности, наличие заболеваний и прочее). Титульное страхование обойдется заемщику от 0,18% от страховой суммы (лимита ответственности).

К примеру, заемщиком является офисный работник (мужчина) в возрасте до 35 лет, который оформил кредит на 1,5 миллиона рублей. Он приобретает квартиру 2006 года постройки по договору купли-продажи у собственника, который купил ее в 2010 году. В этом случае платеж по трем страховым рискам в первый год составит около 9 тысяч рублей.

Марина Алексеева, директор ООО «»ИнБГ-Брокеридж»:
Страхование является обязательным условием при оформлении ипотечного кредита. Согласно Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» заемщик обязан страховать только предмет залога от повреждения и полного уничтожения. Однако банки предлагают потенциальным заемщикам и другие виды страхования. Необходимость в страховании титула актуально в том случае, если объект недвижимости не был в собственности продавца три года.

Еще один вид — это страхование жизни и здоровья заемщика. В некоторых банках эту страховку предлагают в обязательном порядке, несмотря на то, что законодательно это не закреплено. Заемщик может отказаться от навязанной услуги, применив практику высшего арбитражного суда. В свое время эта инстанция постановила, что страхование жизни и здоровья не является обязательным при оформлении ипотечного кредита. Однако покупателю стоит все тщательно просчитать, так как в этом случае банки в силу «возросших рисков» могут увеличить ставку до 3% в зависимости от заемщика и параметров сделки. Поэтому отказ от этого вида страхования делает ипотеку крайне невыгодной.

Еще один вид страхования, который появился в период кризиса и был разработан АИЖК совместно со страховщиками — страхование ответственности заемщика перед кредитором (риск потери работы). Подобный вид страхования начал действовать в АИЖК при минимальном первоначальном взносе по ипотеке. Это достаточно дорогой вид страхования, тариф на него составляет примерно 4–5% от суммы кредита. В этом случае заемщику будет выгоднее внести больший первоначальный взнос, чем страховать свою ответственность перед кредитором.

Даже если покупатель возьмется страховать риск потери работы, стоит понимать, что не все так однозначно. Страховая компания будет тщательно проверять, как долго заемщик находится без работы и стоит ли он на бирже труда. Страхование ответственности перед кредитором требует определенных условий и рассчитано оно на определенный период времени, поэтому в ряде случаев считается обременительным и ненужным.

В Омске заемщики используют не все виды страхования при оформлении ипотечного кредита. В этом случае многое зависит от того, в каких обстоятельствах находится покупатель и в каком банке он планирует оформить кредит. В большинстве кредитных организаций придется страховать два обстоятельства: объект недвижимости и потерю трудоспособности (жизнь и здоровье). В некоторых банках, где предлагается самый низкий первоначальный взнос (10%), как правило, заемщику придется также страховать свою ответственность перед кредитором. В итоге общая сумма страхования может достигать 50–60 тысяч рублей в зависимости от суммы кредита. Многие заемщики не подозревают о такой высокой выплате, а когда узнают о ней в момент выдачи кредита, деваться им некуда. Поэтому при самостоятельном выборе ипотечной программы необходимо очень внимательно изучить информацию о продукте и расспросить обо всем банковского специалиста.

Если будущий заемщик приобретает жилье на вторичном рынке, то банки требуют застраховать риск утраты права на собственность, так называемый «титул». В некоторых организациях такая страховка необходима, даже если жилье находилось у предыдущего собственника более трех лет. Именно этот срок обычно является ключевым периодом давности исков по недействительным сделкам. Подобное страховое обязательство скорее излишняя затратная мера для заемщика, нежели необходимость. Поэтому выбирая кредитный продукт в банке, нужно четко понимать, каким условиям соответствует заемщик: каков его возраст, способ получения зарплаты, как трудоустроен, есть ли кредитная нагрузка, есть ли иждивенцы. И только после уточнения всех этих данных, можно переходить к выбору ипотечной программы.

Для каждого заемщика тарифы на страхование рисков индивидуальны. Расчет производится в зависимости от вида страхования и количества рисков. Примерная стоимость страховки может составлять от 0,8 до 1,2% от суммы кредита.

При наступлении страхового случая страховая компания должна произвести выплату в размере, соответствующем возникшему ущербу у кредитора. Получателем выплат будет залогодержатель — банк. Но и здесь не всегда все бывает просто: не факт, что пострадавший или его семья непременно получат страховку. Компания будет весьма пристально рассматривать причины наступления страхового случая. В договоре может быть прописано, что страховое покрытие не будет выплачено, если клиент утаил информацию, связанную с его здоровьем, либо подстроил некоторые обстоятельства, либо был нетрезв в момент несчастного случая.

Теги: жилье, ипотека, заемщик