Процедура признания права начинается с подачи заявления

О том, как зарегистрировать право собственности на объект долевого строительства, если застройщик банкрот, рассказывает ведущий специалист-эксперт отдела регистрации прав в Октябрьском административном округе, государственный регистратор Анастасия Крестелева.

Одним из самых распространенных способов приобретения квартиры в собственность является участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов. Свои денежные средства в покупку объекта они вкладывают на стадии его строительства, а после ввода объекта в эксплуатацию получают жилье в новостройке.

В повседневной жизни, к сожалению, не редки случаи, когда в отношении застройщика возбуждается дело о банкротстве в связи с недостаточностью его имущества для проведения расчетов со всеми кредиторами. Банкротство застройщика осуществляется в соответствии со специальной процедурой, регламентированной в параграфе 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 г. № 127‑ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве).

Федеральным законом от 12.07.2011 № 210‑ФЗ внесены существенные из­ме­нения в Закон о банкротстве. Одним из наиболее важных нововведений яв­ля­­ется расширение списка оснований для признания судом наличия у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования. Ранее основанием для истребования долгов был только договор об участии в долевом строительстве. Благодаря такой «избирательности» в отношении документов, застройщики часто уходили от ответственности. Теперь же для возбуждения дела арбитражному суду можно предъявить:

— договор участия в долевом строительстве;
— договор купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
— предварительный договор участия в долевом строительстве или предварительный договор купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
— договор займа, обязательства по которому в части возврат суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;
— внесение денежных средств и (или) иного имущества в качестве  вклада в складочный капитал това­­рищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей  пе­­ре­дачей жилого помещения в  мно­го­квартирном доме после заве­рше­ния его строительства в собственность;
— заключение договора простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком доме в собственность;
— выдачу векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме;
— внесение денежных средств в жилищно-строительный кооператив в целях участия в строительстве многоквартирного дома;
— заключение иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком доме в собственность.

Важно обратить внимание, что все требования — о взыскании денежных средств, о включении в реестр требований кредиторов, о признании права собственности — подлежат рассмотрению только в арбитражном суде, где уже возбуждена и рассматривается очередная процедура банкротства.

Арбитражный суд по заявлению участника долевого строительства, поданного в рамках дела о банкротстве, может принять решение о признании за ним права собственности на жилое помещение — квартиру. Основным условием признания права собственности является наличие разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и документа о передаче жилого помещения, подписанного до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом.

Процедура признания права собственности в рамках дела о банкротстве начинается с подачи заявления с требованием о передаче жилого помещения (статья 201.6 Закона о банкротстве).

В силу пункта 6 статьи 201.1, пунктов 2, 3 статьи 201.6 Закона о банкротстве условиями признания лица, обратившегося с требованиями о включении в реестр требований о передаче жилых помещений, участником строительства являются:

1) установление того факта, что это лицо заключило с застройщиком сделку, по которой было обязано передать денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность заявителя;

2) установление того факта, что заявитель фактически передал денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома.

Арбитражный суд выносит определение о включении требования о передаче жилого помещения в реестр требований или определение об отказе во включении указанного требования в такой реестр.

В реестр требований о передаче жилых помещений включаются сведения о сумме, уплаченной участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях; размер неисполненных обя­зательств участника строительства перед застройщиком по договору в рублях; сведения о жилом помещении (в том числе о его площади), являющемся предметом договора, а также сведения, идентифицирующие объект строительства в соответствии с таким договором.

Необходимо учитывать, что такое заявление должно быть подано в Ар­битражный суд, рассматривающий дело о банкротстве застройщика в строго установленные сроки. В силу действия статьи 71 Закона о банкрот­стве участник строительства должен подать заявление с требованием о пе­­­ре­даче жилого помещения в течение месяца с даты публикации сообщения о банкротстве застройщика. Если же он подает такое заявление по истече­нии этого срока, то требование уча­­­стника строительства будет уже рас­смат­риваться в рамках другой стадии банкротства.

Процедура передачи жилых помещений от застройщика-банкрота участникам строительства несколько отличается в зависимости от того, достроен жилой дом или нет. Если дом не достроен, то в силу пункта 1 статьи 201.10 Закона о банкротстве арбитражный управляющий не ранее чем через два месяца и не позднее чем через шесть месяцев с даты его утверждения должен вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу.

Если же дом достроен, то в силу уже пункта 1 статьи 201.11 Закона о банкротстве арбитражный управляющий не ранее чем через два месяца и не позднее чем через шесть месяцев с даты его утверждения (при завершении строительства в ходе конкурсного производства не позднее чем через шесть месяцев с даты его завершения) обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи им в собственность жилых помещений в этом многоквартирном доме.

Что же касается нежилых помещений, то в законе прямо не предусмотрена возможность признания арбитражным судом права собственности покупателя новостройки на нежилое помещение. Несмотря на это, некоторые судебные составы применяют «аналогию закона» и признают право собственности на нежилой фонд также, как это предусмотрено для жилищного фонда. Однако другие судебные составы применяют закон буквально, а из него напрямую не следует, что участники строительства прямо не уполномочены обращаться с заявлениями о признании права собственности на нежилые помещения. Соответственного, участники строительства, которые уже пользуются приобретенными нежилыми помещениями и фактически стали их собственниками, но намерены юридически признать за собой соответствующее право, формально могут быть лишены данного права, а их нежилые помещения, по логике, могут быть включены в конкурсную массу.

Подводя итог, следует сказать, что если с требованиями в отношении притязаний на жилые помещения закон более или менее понятен и судеб­ная практика в большей степени сло­жилась, то единообразной практики по разрешению споров, связанных с признанием права собственности за участниками строительства на нежилые помещения при банкротстве застройщика до настоящего времени нет.

---

Теги: права на недвижимость, долевое строительство