Объем полномочий представителя определяет доверитель

О том, как на практике происходят сделки с недвижимостью по доверенности рассказывает главный специалист-эксперт отдела регистрации прав на объекты недвижимости нежилого назначения Управления Росреестра по Омской области, государственный регистратор Марина Лещенко.

Доверенность на недвижимость позволяет собственнику имущества передать своему представителю права по ее использованию и распоряжению. Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом (его обычно называют представляемым) другому лицу (его именуют представителем) или лицам для представительства перед третьими лицами (п. 1 ст. 185 ГК РФ).

В практике регистрационной деятельности все доверенности условно можно разделить на два вида: на представление интересов при государственной регистрации прав и на совершение сделок с недвижимостью.

В первом случае действия доверенности направлены на регистрацию прав на недвижимое имущество, сделок с ним, включая подписание, представление и получение всех необходимых и сопровождающих документов (заявлений, расписок, свидетельств, закладных, выписок, уведомлений, различного рода справок и т. д.). Во втором случае доверенность включает в себя полный комплекс полномочий по владению и распоряжению объектом недвижимости. На ее основании представителем возможно совершение различных видов сделок, подписание договоров, осуществление приема-передачи объекта недвижимого имущества, передача-получение денежных средств и других действий, связанных с тем или иным гражданско-правовым договором.

Доверенность на государственную регистрацию прав должна быть нотариально удостоверена, если иное не установлено федеральным законом (п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122‑ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Другая норма законодательства о необходимости нотариального удостоверения доверенности заключена в статье 185.1 ГК РФ, которой предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение доверенностей на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами.

К нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются:

— доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в военно-лечебных учреждениях, которые удостоверены начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, а при их отсутствии старшиной или дежурным врачом;
— доверенности военнослужащих, а также доверенности работников, членов их семей и членов семей военнослужащих, которые удостоверены командиром (начальником) военной части, военно-учебного заведения;
— доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, которые удостоверены начальником места лишения свободы;
— доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, находящихся в учреждениях социальной защиты населения, которые удостоверены администрацией этого учреждения или руководителем (его заместителем) органа социальной защиты населения (п. 2 ст. 185.1 ГК РФ).

Доверенность, составленная за границей Российской Федерации, должна быть апостилирована или легализована Департаментом консульской службы МИД России.

В доверенности для физических лиц необходимо указывать полностью не только фамилию, имя, отчество, место жительство, но и дату рождения, а также паспортные данные доверителя, поскольку эти сведения необходимы для внесения в ЕГРП и свидетельство о регистрации права собственности.

Доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на то в соответствии с законом и учредительными документами (п. 4 ст. 185.1 ГК РФ). Единоличный орган общества с ограниченной ответственностью без доверенности действует от имени общества, в т. ч. представляет его интересы и совершает сделки. Он выдает доверенности на право представительства от имени общества, в т. ч. доверенности с правом передоверия. В уставе общества может быть предусмотрено, что определенное должностное лицо общества имеет право действовать без доверенности (фамилия, имя, отчество, его паспортные данные).

Ограничения по сроку действия доверенности в действующем ГК РФ отсутствуют. В случае необходимости составления доверенности на продолжительный период времени, такой срок должен быть указан в самой доверенности. Доверенность сохраняет силу в течение года со дня ее совершения, если в ней не указан срок ее действия. Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна. Удостоверенная нотариусом доверенность, предназначенная для совершения действий за границей и не содержащая указание о сроке ее действия, сохраняет силу до ее отмены лицом, выдавшим доверенность (ст. 186 ГК РФ).

Лицо, которому выдана доверенность, должно лично совершить те действия, на которые оно уполномочено; представитель может передоверять их на совершение другому лицу, если имеет на это право в соответствии с основной доверенностью. Доверенность, выданная в порядке передоверия является производной от основной доверенности, поэтому не должна содержать противоречия с ней и не может превышать срок действия доверенности, на основании которой она выдана (ст. 187 ГК РФ).

Доверенность как сделка, основанная на особом доверии лица, выдавшего доверенность, представителю, может быть отозвана как доверителем, так и представителем. Лицо, которому выдана доверенность, во всякое время может отказаться от полномочий, а лицо, выдавшее доверенность, может отменить доверенность или передоверие.

Соглашение об отказе от этих прав ничтожно. Исходя из доверительных отношений между доверителем и представителем, ст. 188 ГК РФ предусматривает, что действие доверенности прекращается вследствие:

— истечения срока доверенности;
— отмены доверенности лицом, выдавшим ее, или одним из лиц, выдавших доверенность совместно;
— отказа лица, которому выдана доверенность, от полномочий;
— прекращения юридического лица, от имени которого или которому выдана доверенность, в т. ч. в результате его реорганизации в форме разделения, слияния или присоединения к другому юридическому лицу;
— смерти гражданина, которому выдана доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим;
— смерти гражданина, выдавшего доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим;
— введения в отношении представляемого или представителя такой процедуры банкротства, при которой соответствующее лицо утрачивает право самостоятельно выдавать доверенности.

Лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность. Такая же обязанность возлагается на правопреемников лица, выдавшего доверенность, в случаях ее прекращения, когда юридическое лицо, от имени которого или которому выдана доверенность, прекращено, в т. ч. в результате его реорганизации, а также смерти гражданина, выдавшего доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.

Представителями по доверенности могут выступать дееспособные граждане, достигшие восемнадцатилетнего возраста. В действиях представителя существуют ограничения, так они не могут совершать сделки от имени доверителя в отношении себя лично (например, покупатель квартиры не может быть представителем продавца).

Объем полномочий представителя определяет доверитель, поэтому в доверенности необходимо указать какие именно действия может совершать представитель при регистрации прав на недвижимость либо при совершении сделок с недвижимостью.

Доверенность, как правовой инструмент, часто применяется в гражданских правоотношениях. При обращении к доверенностям необходимо понимать, что в сделках, других действиях с недвижимостью за все правовые последствия действий, совершаемых представителем по доверенности, ответственность несет тот, кто ее выдал, т. е. правообладатель.

---

Теги: права на недвижимость, советы, консультации.