Кадастровая оценка: Состояние. Проблемы

О тенденциях, которые выявлены при анализе результатов кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных в районах Омской области, рассказывает главный специалист-эксперт отдела кадастровой оценки недвижимости и контроля в сфере кадастрового учета Управления Росреестра Нина Дузенко.

Нина Дузенко,
главный специалист-эксперт отдела кадастровой оценки недвижимости и контроля в сфере кадастрового учета Управления Росреестра по Омской области

Массовая кадастровая оценка недвижимости, которая должна стать базой для начисления налога, еще в прошлом году была завершена по всей территории страны. В январе 2013 года Министерством имущественных отношений Омской области утверждены результаты кадастровой оценки объектов капитального строительства, расположенных в Омской области.

Кадастровая стоимость в соответствии с законодательством Российской Федерации – это рыночная стоимость объекта недвижимости, установленная на определенную календарную дату на основе принятых методик с использованием технологий массовой оценки.

Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости обусловлено введением единого налога на недвижимость в Российской Федерации. Единый объект недвижимости представляет собой земельный участок и расположенные на нем улучшения (объекты капитального строительства), учтенные в государственном кадастре недвижимости.

В рамках подготовки поправок к проекту федерального закона №51763-4 «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации» предлагается на первом этапе в качестве налогоплательщиков налога на недвижимое имущество признать физических лиц, обладающих правом собственности на здания, строения, сооружения, жилые и нежилые помещения, а также обладающих правом собственности, правом постоянного (бессрочного) пользования или правом пожизненного наследуемого владения на земельный участок.

Налог на недвижимое имущество  вводится взамен действующих в настоящее время для физических лиц налога на имущество физических лиц и земельного налога. Ставка налога будет устанавливаться от кадастровой стоимости единого объекта недвижимости. При этом в рамках налога на недвижимость будет введено повышенное налогообложение недвижимого имущества физических лиц с высокой кадастровой стоимостью.

На территории Омской области кадастровую стоимость объектов недвижимости определили в 2012 году специалисты Омского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ». На первоначальном этапе был произведен сбор рыночной информации об объектах недвижимости, определен перечень ценообразующих факторов, сформированы цифровые тематические карты Омской области.

Для определения кадастровой стоимости объекта недвижимости необходимо, чтобы информация о нем содержалась в государственном кадастре недвижимости. В связи с этим параллельно с работами по оценке были организованы работы по переносу в государственный кадастр недвижимости сведений об объектах капитального строительства, содержащихся в органах технической инвентаризации.

В целях определения кадастровой стоимости объекты недвижимости были сгруппированы в 13 групп в соответствии с назначением. Наибольшее количество объектов недвижимости, расположенных в Омской области, отнесены к объектам индивидуальной жилой застройки (44,4 процента), объекты многоквартирной жилой застройки составили 37,6 процента, объекты производственного назначения – 3,2 процента, сооружения – 2,9 процента.

Сопоставляя средние уровни кадастровой и рыночной стоимостей объектов недвижимости, расположенных в городе Омске, выявлено, что разница между ними составляет около 35 процентов для объектов многоквартирной жилой застройки, 20 процентов – для объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания, сервиса, отдыха и развлечений, включая объекты многофункционального назначения, более 50 процентов – для объектов индивидуальной жилой застройки и объектов производственного назначения.

При анализе результатов кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных в районах Омской области, прослеживается аналогичная тенденция: средний уровень кадастровой стоимости отличается в сторону уменьшения от сложившегося среднего уровня рыночных цен.
По результатам работ по государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость определена для 819 704 объектов недвижимости. Утвержденные результаты внесены в государственный кадастр недвижимости филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Омской области 1 февраля 2013 года. В настоящее время в государственном кадастре недвижимости содержатся сведения о 972 349 объектах недвижимости.

Работы по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости проведены впервые не только в Омской области, но и во всех субъектах Российской Федерации. Проделана масштабная работа за очень сжатые сроки, поэтому избежать ошибок не удалось. В целях исправления ошибок в сведениях об объектах недвижимости, содержащихся в государственном кадастре недвижимости, в том числе сведений о кадастровой стоимости, и на основании утвержденного руководителем Росреестра 1 ноября 2012 Плана мероприятий по устранению противоречий в сведениях, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственном кадастре недвижимости, Управлением Росреестра по Омской области и филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Омской области проводятся совместные мероприятия. По состоянию на 1 мая 2013 года исправлены 535 934 ошибки, такие как отсутствие или неполнота адресных характеристик; отсутствие или некорректное внесение кадастровой стоимости; площадь здания, помещения имеет значение 0 или менее и другие.

В связи с внесением  изменений в законодательство об оценочной деятельности, стало возможным оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости в досудебном порядке.  В Омской области в прошедшем году оценочные организации развернули пропаганду по снижению кадастровой стоимости земельных участков из состава земель населенных пунктов, а, следовательно, и уменьшению налогооблагаемой базы, арендной платы. Иногда снижение рыночной стоимости относительно утвержденной кадастровой достигало 90 процентов. В соответствии с законодательством, на отчеты об определении рыночной стоимости для целей оспаривания в комиссии были представлены экспертные заключения на подтверждение стоимости и на соответствие требованиям законодательства, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой саморегулируемой организации оценщиков, но вопрос о проверке качества отчетов остается важным.

В досудебном порядке в 2012 году кадастровую стоимость оспорили многие крупные землепользователи Омской области, такие  как ОАО «Газпромнефть – ОНПЗ», ОАО «Газпромнефть – Смазочные материалы», ОАО «ТГК-11», ОАО «Конструкторское бюро транспортного машиностроения», ОАО «Омскгоргаз». Заявлений в Комиссию в целях оспаривания кадастровой стоимости объектов капитального строительства до настоящего времени не поступало.

Для реализации своего права  досудебного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости заинтересованные граждане, юридические лица, органы местного самоуправления могут обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости. Срок подачи заявлений составляет 6 месяцев с даты внесения сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости в государственный кадастр недвижимости. В настоящее время  Минэкономразвития России разработало законопроект,  предполагающий исключение из Закона об оценочной деятельности срока оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в Комиссии.

Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости создана в  ноябре 2011 года  при Управлении Росреестра по Омской области  и действует на постоянной основе. В соответствии со ст. 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются:

• недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
• установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

• кадастровый паспорт объекта недвижимости;
• нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
• документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;
• отчет в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
• положительное экспертное заключение о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой саморегулируемой организации оценщиков в случаях, установленных уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, в порядке создания и работы комиссии.

Теги: Росреестр, цены на недвижимость