Маткапитал: как правильно оформить покупку жилья?

Процесс контроля со стороны Пенсионного фонда за правильным целевым использованием средств маткапитала на улучшение жилищных условий семьи ужесточается с каждым годом. Суды наполнились жалобами граждан, которым по тем или иным причинам Пенсионный фонд отказывает в перечислении материнского капитала по заключенным сделкам с недвижимостью. Как не получить отказ и правильно выбрать объект на рассказала эксперт Елена Поперечная, начальник юридического отдела ООО «Агентство недвижимости «Аркада-Стиль».

Причины отказов в выдаче материнского капитала можно разделить, главным образом, на три группы:

I. Неправильно выбран объект недвижимости.

II. Неправильное оформление договора займа и сопутствующих документов.

III. Неправильное оформление договора купли-продажи в целях применения материнского капитала.

Одним из ключевых условий выдачи федеральных денег семье, в оплату сертификата о материнском капитале является соблюдение главного правила — улучшение жилищных условий (ФЗ № 256‑ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющей детей»).

Соответственно, деньги могут быть направлены именно на покупку такого помещения, которое должно являться изолированным и жилым (квартира, комната, дом, часть дома, но никак не абстрактная доля в жилье) или признано жилым в судебном порядке (бывшие садовые домики, признанные судом пригодными для проживания). Необходимо, чтобы состоялось действительное улучшение жилищных условий.

Покупка доли в частном жилом доме практически допустима в случае предоставления БТИ справки о том, что приобретаемая доля имеет изолированный выход и приспособлена для самостоятельного использования семьей без прохождения через площади обладателей другой доли дома. Кроме того, возможна покупка доли в жилом помещении с помощью материнского капитала в случае, если эта доля докупается семьей, имевшей ранее часть доли в праве на это жилье, а в результате сделки выкупает остатки до целого права собственности на весь объект.

Помимо ошибки выбора самого объекта (неизолированная доля, садовый домик, земельный участок под садоводство и прочее) причиной отказа может быть совершение сделки без фактического и юридического улучшения жилищных условий. То есть люди выбирают объект с большими потерями в качестве (брошенные, сгоревшие, полуразваленные дома).

Например, в Пенсионный фонд обратилась владелица сертификата, дающего право на материнский капитал, которая купила долю жилого дома у своих родителей, оформив на свое имя (вместо общей долевой собственности на всех членов своей семьи). Выяснилось, что она вместе со своими детьми уже 20 лет зарегистрирована и фактически проживала в указанном доме. Пенсионный фонд счел, что в данном случае улучшение жилищных условий отсутствует. Фактически в квартире, как до ее приобретения, так и после, состав проживающих лиц не изменился. Кроме того, истица, имея право на приватизацию указанной квартиры, но не участвуя в ней, имеет право бессрочного пользования жилым помещением.

Бывают ситуации, когда Пенсионный фонд и суды выявляют фиктивные сделки. Так, одна владелица сертификата в целях получения средств материнского капитала сначала продала имеющийся дом с землей родственнику, затем родственник продал дом якобы постороннему лицу, а потом бывшая владелица вновь купила эту недвижимость, планируя рассчитаться за нее средствами маткапитала. Сделки купли-продажи объектов недвижимости, изначально принадлежащих супругам, совершались между близкими родственниками в короткий промежуток времени (в течение восьми месяцев четыре сделки), а затем жилой дом и земельный участок были вновь приобретены истицей в единоличную собственность.

Исходя из изложенных обстоятельств, суд первой инстанции пришел к выводу, что истица не произвела улучшения жилищных условий, в связи с чем, оснований для распоряжения средствами материнского капитала нет.

Понятно, что в большинстве случае родители своим детям — не враги, и порой наличные денежные средства способны принести семье для решения накопившихся проблем гораздо больше проку, чем покупка непосредственно недвижимости. Однако, в связи с возможным нарушением интересов детей, оказывающихся в результате манипуляций родителей без жилья, государство не готово выделять средства на сомнительные схемы.