Выбираем участок для дома

Перед строительством индивидуального жилого дома нужно, прежде всего, определиться с земельным участком и понять подходит ли он для выбранной цели. Важно понимать, что само место, какое бы оно замечательное не было, еще не обеспечивает успеха мероприятия. Что необходимо участь, выбирая земельный участок для строительства, рассказала директор ЗАО «Омскстройпроект» Светлана Гоненко.

На рынке достаточно много предложений земли, но цены, на первый взгляд, на схожие по размеру участки и расположенные примерно в одном месте, могут различаться в десятки раз. Это зависит от многих факторов.

На сегодняшний день существует огромный массив земель сельскохозяйственного назначения. Он возник в результате банкротств сельхозпредприятий, выдела из них земельных паев, размер которых подчас может доходить до нескольких гектаров. Собственники этих паев могут их раздробить и продавать по частям либо целиком. Как правило, такие участки не обеспеченны никакими коммуникациями, а потому стоят гораздо меньше земель поселений. Слова, которые пишут в объявлении о продаже: «вода, электричество, газ рядом» не имеют абсолютно никакого значения. Не факт, что этот участок подключат к этим коммуникациям, но даже если и достаточно мощностей за подключение придется выплатить немалую сумму, плюс еще и за свой счет протянуть все сети от точки доступа, которую выделят ресурсоснабжающие организации.

Немаловажным является категория и разрешенное использование земельного участка. Эти параметры можно проверить в п. 8 и п. 9 Кадастровой выписки о земельном участке. Если в п. 8 указано, что участок относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, то оформить в собственность индивидуальный жилой дом и прописаться в нем не получится. Если участок отнесен к категории земель населенных пунктов (п.8) и в п. 9 обозначено разрешенное использование: для жилой застройки (индивидуально), то проблем со строительством и оформлением дома не возникнет, если он будет построен с соблюдением всех норм и правил.

Бывает, что участок отнесен к землям садоводчества или под дачное строительство. В этом случае оформление индивидуального жилого дома возможно только после изменения вида разрешенного использования, при условии, что это земли поселений. Если это земли сельхозназначения, то категорию участка придется менять. А этот процесс очень длительный и сложный, и может занять несколько лет, а без изменения категории подключиться к централизованным коммуникациям не получится. Поэтому такие земли стоят гораздо дешевле земель поселений, так как не представляют интереса для строительства.

Определившись с категорией и разрешенным использованием земли, важно оценить возможность застройки участка с точки зрения градостроительных, противопожарных, строительных норм и правил. Сделать это можно, оценив градостроительный план на земельный участок и топосьемку. Из топосъемки видно, какие подземные коммуникации проходят по участку или вблизи от него, так как строить можно только при соблюдении отступов от сетей. Такую оценку могут сделать проектировщики или юристы, специализирующиеся на оформлении разрешительных документов на строительство.

Еще бывает так, что по правоустанавливающим документам участок подходит под строительство ИЖС, однако по градостроительному плану выясняется, что в данном месте запланировано расширение дороги или строительство каких-либо социальных объектов и по территории участка проходит красная линия, от которой необходимо отступить. То есть получается, что участок можно застроить только в определенных пределах. Такие пределы устанавливаются правилами землепользования и застройки населенного пункта и генеральным планом. В Омске по правилам можно застраивать участок, отступив по три метра от его границ. А если по участку проходит красная линия, то еще и отступив от нее. В результате может получиться слишком маленькое пятно для застройки, и участок утратит свою ценность.

Очень важно также определить правовой статус земельного участка, на котором планируется строительство. Если участок в собственности, бессрочном пользовании, пожизненном наследуемом владении, то проблем с оформлением построенного дома, как правило, не возникает. При условии, что дом или его отдельные элементы не заступают за границы принадлежащего вам участка. Если участок предоставлен под строительство ИЖС или в аренде, а дом построен без разрешительной документации, то при условии соблюдения всех строительных и прочих норм и правил его тоже можно будет оформить.

Хуже обстоит дело, когда участок за его владельцем никак не оформлен, а дом построен самовольно. В этом случае оформление возможно, если ранее на участке стоял другой дом, на который у владельца были законные документы, но здесь придется отстаивать свои права в судебном порядке, собрав достаточную доказательственную базу. Если же самовольный дом построен на участке, не предназначенном для этих целей, то оформить такую постройку с учетом действующего законодательства и сложившейся судебной практики крайне затруднительно, а иногда и вовсе невозможно.