Стоит ли брать кредит на первоначальный взнос по ипотеке?

Существует такая практика, когда в качестве первоначального взноса при ипотеке потенциальные заемщики решают использовать потребительский кредит. Люди на свой риск планируют приобрести жилье в собственность, движимые только им понятными мотивами, не имея для этого никакого финансового задела. Стоит ли это делать, рассказала советник по вопросам ипотечного кредитования и недвижимости ООО «Инновационная Бизнес Группа» Марина Алексеева.

Именно такие «заемщики» в кризис первыми становились дефолтными и переставали бороться за купленные квартиры. Причин тут две. Первая - люди не вложили ни копейки накопленных денег в приобретенное жилье и не чувствовали никаких финансовых потерь. Вторая причина - в кризис доходы у всех падали, а этим заемщикам приходилось «тянуть» два кредита (потребительский займ на первоначальный взнос и ипотеку), и на жизнь просто не оставалось денег. Банки проанализировали причины возникновения дефолтных ипотек в кризис и сделали для себя однозначный вывод: у потенциального заемщика должен быть накопленный первоначальный взнос (ПВ), который бы удерживал заемщика от соблазна бросить выплачивать ипотеку.

Отсутствие у заемщика ПВ - это тревожный показатель для любого кредитора. Это значит, что клиент либо импульсивно решил купить жилье в ипотеку, наслушавшись советов типа "лучше платить за свое, чем за съемное", либо в принципе не в состоянии накопить на ПВ в силу низких доходов. И часто заемщики думают, что потребительский кредит решит проблему первоначального взноса и даст "пропуск" в ипотечное кредитование. Но ситуация может сложиться так, что сегодня человек в состоянии обслуживать два кредита, а через год-два все изменится, и оба кредита станут неподъемными. В итоге, будет потеряна квартира и испорчена кредитная история. Поэтому потребительский кредит на первоначальный взнос - это скорее западня, чем выход, и на данный момент к этому способу решения проблемы люди прибегают все реже.

В анкетах практически всех банков есть вопрос: "используете ли вы заемные средства на первоначальный взнос?". И он задается не из праздного любопытства. Банк хочет понимать, какова кредитная нагрузка у будущего заемщика и, если она, по мнению банковских рисковиков, будет критической, то в ипотеке могут отказать. Если клиент взял потребительский кредит на ПВ, то информация об этом появится в течение трех дней в БКИ, и скрыть данный факт в анкете не получится.

Правда есть одна "лазейка": один из ипотечных банков не видит заемщиков одного из своих конкурентов, и потребительский кредит на ПВ отследить не удастся. И все же главное – это совокупная кредитная нагрузка на заемщика. Если в итоге от ежемесячного дохода "на себя" у человека останется менее 10 тысяч рублей, ему просто не выжить. Кто-то скажет, что это напрасные страшилки и большинство граждан имеет по нескольку кредитов и кредитных карт. Да, это так, но в нашем случае все сложнее, ведь конечная цель заемщика, берущего потребительский кредит на ПВ, - это покупка жилья с привлечением ипотеки. Если при просрочках по потребительским кредитам человеку грозит неприятное общение с коллекторами или судебными приставами, то при трех подряд просрочках по ипотеке заемщик практически уже не может вернуться в график платежей и как следствие - потеря квартиры. Банк однозначно отсудит ее, даже если это единственное жилье заемщика и никакие конституционные права не помогут.

Всегда ли банк может отказать в ипотеке, если заемщик на ПВ уже взял потребительский кредит? Разумеется, нет. Все будет зависеть от уровня его доходов и обоснованного решения оформить ипотеку, не имея накоплений. Банкиры подробно расспросят потенциального клиента о его ситуации, и если она не покажется им рискованной с точки зрения его платежеспособности, то заемный ПВ не станет причиной отказа в ипотечном кредите.

В моей практике был случай, когда риэлтор порекомендовал своему клиенту взять несколько потребительских кредитов и купить квартиру без ипотеки. Причина такого совета заключалась в том, что человек работал «на себя», имел высокий доход, но официально нигде не был трудоустроен. Однако воплотить в жизнь эту задумку не получилось. Без справок о доходах клиенту удалось получить крупную сумму только в одном банке, в остальных ему отказывали. В итоге у человека на руках оказалась только половина необходимой суммы для покупки квартиры. Что делать дальше он не знал и в итоге обратился в нашу компанию, где ему и помогли решить жилищный вопрос. Недостающую сумму клиент взял в ипотеку в банке, который при наличии 50% ПВ не проверял информацию о клиенте у работодателей. Мы доказали, что клиент имеет высокий заработок, объяснили наличие потребительского кредита совсем иными целями и получили от банка согласие на ипотеку.

Только высокие доходы и возможность их косвенного подтверждения позволили отвлечь внимание банка от недавно взятого потребительского кредита. В иной ситуации этот номер не прошел бы. Поэтому прежде чем покупать квартиру исключительно на заемные средства, критически оцените свои финансовые возможности. Можно скрыть от банка свои намерения и взять на ПВ потребительский кредит, можно даже утаить его наличие, но хуже в итоге будет вам. Вы не банк обманете, а себя: лишитесь ранее выплаченных денег, квартиры и в итоге испортите свою кредитную историю.