Оценка жилья при ипотеке: нюансы

Одобренная банком ипотека на приобретение жилья не всегда является окончательным решением по размеру кредита. Изначально банк рассчитывает сумму займа на основе уровня доходов и степени платежеспособности заемщика. Однако, ключевым фактором при определении размера кредита является оценочная стоимость предмета залога. О том, сколько стоит эта процедура и какие у нее есть особенности, рассказала советник по вопросам ипотечного кредитования и недвижимости ООО «Инновационная Бизнес Группа» Марина Алексеева.

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривает обязательное проведение работ по определению рыночной стоимости (оценке) при оформлении ипотечного кредита. Банку необходимо убедиться в том, что он сможет в сжатые сроки продать залоговое имущество при невозможности заемщика погасить свой долг.

Для проведения оценки приобретаемой заемщиком квартиры кредитный инспектор посоветует обратиться в оценочные организации, аккредитованные в данном финансово-кредитном учреждении. Расценки на проведение оценки у таких организаций примерно одинаковые, но они несколько выше, чем у независимых оценщиков, не аккредитованных при банке. Ориентировочная стоимость отчета стандартной квартиры – 2800 рублей. Если площадь жилья составляет более 100 квадратных метров или оцениваемое жилье - загородная недвижимость, то отчет будет стоить дороже. Цена отчета зависит, как от площади приобретаемого объекта, так и от его удаленности (оценщику нужно выехать на осмотр объекта, а это дополнительные затраты).

В банке заемщику на выбор предоставят список аккредитованных оценочных компаний, из них он и будет выбирать, кому доверить оценочную работу. Без отчета об оценке рыночной стоимости приобретаемого на вторичном рынке объекта ипотечный кредит заемщику не выдадут.

Надо понимать, что выдавая довольно солидные суммы для покупки квартиры, банк рискует. В случае невозможности погашения заемщиком своих кредитных обязательств, банку придется срочно реализовать имущество, для того чтобы вернуть деньги. Разумеется, заемщику можно на свой страх и риск обратиться к любому эксперту-оценщику, но никакой гарантии того, что данный отчет будет принят банком, нет.

Законодательно обязательное обращение к оценочным компаниям, аккредитованным при банке, нигде не закреплено. Однако, получить кредит без отчета именно аккредитованной оценочной организации будет весьма затруднительно. Такой отчет банк либо не примет вовсе, либо будет более придирчиво проверять, а это может только ухудшить ситуацию.

При определении стоимости квартиры для ипотечного кредита, определяется не только рыночная стоимость, но и ликвидационная. Она предполагает реализацию залогового имущества в кратчайшие сроки (1-2 месяца), поэтому она ниже рыночной стоимости приблизительно на 15-30%. Такое снижение цены является закономерным. Ведь для того, чтобы продать объект в сжатые сроки, нужно значительно снизить его стоимость.

Именно для того, чтобы снизить возможные риски, банк вместо заявленных, к примеру, трех миллионов рублей (сумму, которую хочет получить за свою недвижимость продавец) может выдать заемщику сумму на 20-25% ниже. В этом случае банк будет уверен в том,

что при возможных негативных последствиях, таких как неплатежи со стороны заемщика, квартира будет реализована в кратчайшие сроки и необходимая сумма возвращена в банк.

Кроме риска неплатежей, занижение стоимости служит страховкой от вероятного падения цен на недвижимость. При снижении покупательской способности стоимость недвижимости неизбежно падает. Отчет об оценке заемщик заказывает после того, как получит одобрение банка на запрошенную сумму ипотечного кредита. Как правило, оценщики делают его в течение трех рабочих дней, но если необходима срочная оценка, то это будет стоить дороже, а делается отчет за один день. Если в ходе поиска жилья он не найдет ничего на одобренную сумму (иными словами, все понравившееся жилье будет дороже, чем он предполагал), то заемщику придется либо увеличивать размер первоначального взноса, либо заново подавать заявку в банк на увеличение суммы кредита. И тут не факт, что банк одобрит повторную заявку.

Немного по-другому проходит оценка квартиры в новостройке. В этом случае банком производится определение стоимости не самой недвижимости по факту, а оценивается имущественное право на данное жилье. В качестве объектов-аналогов выбираются готовые квартиры, расположенные в похожих домах. Далее стоимость определяется с учетом обоснованных коэффициентов. Это могут быть поправки на инфляционные риски, год завершения строительства, предполагаемый вариант банкротства застройщика, а также возможность увеличения сроков строительства. Итоговая рыночная стоимость строящегося жилья отличается от стоимости готовых квартир приблизительно на 25-40%.

Не нужно забывать о том, что банк, выдавая кредит на покупку подобной недвижимости, рискует больше, чем при кредитовании «вторички». Чтобы все эти риски минимизировать, банк выдает ипотечные кредиты только аккредитованным у себя объектам, за минусом первоначального взноса заемщика. Чем ближе готовность объекта к сдаче, тем меньше у банка рисков, а, значит, и размер первоначального взноса будет стандартным, как на «вторичку». Здесь отчет об оценке заемщик принесет в банк уже после выдачи ипотечного кредита, а не как при покупке вторичного жилья - до его выдачи.