Квартира в аренду с выкупом: особенности сделки

Доступное жилье, точнее, его фактическое отсутствие, в России является острой социальной проблемой. Появление любого нового механизма, способного приблизить мечту миллионов россиян о собственной квартире, вызывает в обществе если не ажиотаж, то повышенный интерес и любопытство. О том, как проходит покупка недвижимости при использовании нетипового, но широкодоступного механизма аренды с выкупом, рассказал руководитель «Федерального бюро выкупа жилья» Николай Овчинников.

Аренда недвижимости с выкупом, с точки зрения финансов, работает как беспроцентная рассрочка. На этапе заключения договора собственник и покупатель устанавливают итоговую цену объекта, которая обычно выше номинальной (не более чем на 20%), срок действия договора (фактический срок выкупа) и величину ежемесячного (ежеквартального) взноса. Все цифры фиксируются в договоре и остаются неизменными до его истечения. Выплата полной стоимости недвижимости осуществляется равными частями на протяжении согласованного ее сторонами периода.

Внешне аренда с выкупом работает как обычная аренда жилья. Покупатель вносит первый платеж, как залог и аренду за первый месяц, и может спокойно переезжать в свою новую квартиру, комнату или дом. В договоре, регулирующем взаимоотношения собственника недвижимости и арендатора, подробно прописываются порядок и права сторон при его исполнении. Все как в обычном договоре аренды жилого помещения за одним важным исключением – наличием пункта о переходе прав собственности от владельца к арендатору после выплаты всей суммы за жилье.

С юридической точки зрения, несмотря на то, что конечная цель договора – это покупка жилья, он является договором аренды, поэтому опирается в правовом поле на положения Гражданского кодекса, регулирующего все вопросы аренды и найма недвижимости.

Алгоритм покупки жилья в аренду с выкупом довольно прост. Он включает несколько шагов, к каждому из которых нужно отнестись максимально ответственно.

Шаг 1: определение условий сделки
Аренда с выкупом – это в первую очередь социальный механизм. Участниками сделки являются физические лица, поэтому условия каждой являются индивидуальными и зависят только от требований и возможностей сторон. Аренда с выкупом работает так, что покупатель диктует свои условия, а не наоборот. Желая приобрести недвижимость в аренду с выкупом, надо четко понимать какой объект недвижимости вы бы хотели приобрести, какую сумму готовы вносить ежемесячно или ежеквартально, есть ли возможность внести первоначальный взнос?

Исходя из цены объекта покупки и собственных финансовых возможностей, предлагаются условия сделки собственникам. Например, человек хочет купить двухкомнатную квартиру, которая стоит 3,5 миллиона рублей. У него уже есть 800 тысяч рублей накоплений, а также возможность ежемесячно выплачивать 30 тысяч рублей. С учетом удорожания жилья на 20% получается 112 месяцев аренды или договор на 9 лет и 4 месяца.

Использование первоначального взноса не является обязательным, но уменьшит срок договора или величину ежемесячной выплаты. В данном примере для покупки той же квартиры без первоначального взноса срок договора составит 140 месяцев аренды, 11 лет и 8 месяцев, или потребуется увеличить ежемесячную выплату до 37,5 тысяч рублей.

Шаг 2: поиск объекта
Этот процесс мало чем отличается от поиска объекта при обычной покупке, но есть определенная специфика. Она заключается в том, что аренда с выкупом пока широко не распространена, следовательно, такой вариант можно предлагать собственникам, ориентированным на обычную продажу. Как показывает практика «Федерального бюро выкупа жилья» процент собственников жилья, готовых рассмотреть вариант продажи в аренду с выкупом, довольно высок, что связано с нынешним положением вторичного рынка, который во многих регионах просто «стоит».

Шаг 3: соглашение
Самый важный этап. Его результатом должен стать подписанный договор, гарант успешной покупки жилья. К условиям договора необходимо отнестись с особой тщательностью, ведь сделка долгосрочная. Поэтому крайне важно обсудить и согласовать все существенные пожелания каждой из сторон. Помимо описания самого жилья и имущества, необходимо подробно расписать права и условия взаимоотношения сторон: порядок платежей, количество посещений собственником объекта недвижимости, возможности делать ремонт и многое другое.

Шаг 4: регистрации и исполнение условий сделки
Самый длительный и самый простой этап сделки, если договор с собственником заключен грамотно. На этапе регистрации собирать пакет документов не потребуется. Покупатель должен предоставить лишь паспорт. Понадобятся материальные вложения. Кроме выплаты первоначального взноса и суммы за первые месяцы проживания, необходимо оплата государственной пошлины за регистрацию сделки.

После этого все просто: на протяжении срока действия договора необходимо регулярно вносить платеж за свое новое жилье. Последний платеж документально подтверждает ваше право на собственность недвижимостью.