Альтернатива: стоит ли «влезать» в «цепочку»?

Большая часть покупок на рынке вторичного жилья – это альтернативные сделки. Так называемые «цепочки» представляют собой обмен квартиры с помощью купли-продажи. Вариантов здесь может быть много – одну квартиру меняют на другую, одну на две или две на одну. В подобных сделках, порой, может участвовать более пяти квартир. Чем альтернативные сделки отличаются от обмена и какие риски могут возникнуть при таких операциях, рассказала руководитель АН «Город солнца» Надежда Сасакина.

Альтернативная сделка – сделка, при которой собственнику квартиры надо не только продать свое жилье, но и приобрести взамен другое. Таких сделок на рынке недвижимости большинство, несмотря на то, что количество операций по реализации объектов «на чистой продаже» значительно возросло с 2015 года.

Если вы решили приобрести жилье, и сомневаетесь, какую квартиру выбрать – на «чистой продаже» или с необходимостью встречной покупки – важно изучить все тонкости альтернативных сделок. Приобретая такую квартиру, в первую очередь, следует учесть, что на сделку вы выйдете не мгновенно – ведь продавцу вашей квартиры надо будет подыскать себе подходящий вариант, также внести за него аванс, проверить документы, и подготовить сделку. А если еще и встречная покупка будет альтернативной, этот срок может значительно увеличиться.

Если хотя бы в одном из звеньев цепочки будет присутствовать покупка с использованием ипотечных средств, следует заложить сюда еще время на проведение оценки покупаемой квартиры и рассмотрение документов банком. Стоит отметить, что многие банки выдают кредитные средства только после государственной регистрации квартиры, а это еще плюс пять рабочих дней. В таких случаях при внесении аванса очень важно оговаривать срок, за который продавцы готовы будут выйти на сделку.

Если вы оказались в середине такой цепи, заранее, до сделки, оговорите сроки освобождения квартиры – и той, которую продаете, и той, которую покупаете, ведь в договоре купли-продажи обязательно прописываются эти сроки. Поэтому, чтобы не попасть в ситуацию, когда вам уже надо съезжать, а еще некуда, необходимо заострить свое внимание на этом пункте договора.

Если вы продаете квартиру и покупаете взамен другое жилье, не стоит разрывать сделку. В идеале, покупка и продажа должны состояться в один день. В случае, если у вас покупают по ипотеке, и основную часть средств за свое жилье вы получаете после госрегистрации, возможно приобрести жилье с рассрочкой платежа, а оставшиеся деньги внести продавцу после получения ипотечных средств в банке. На сегодняшний день такие сделки не редкость, причем ощутимый плюс в таком случае – регистрация в Росреестре за пять рабочих дней.

Стоит иметь ввиду, что если вы продаете квартиру, которая у вас в собственности менее трех лет (если право собственности возникло после 2016 года – менее пяти лет) по цене выше той, за которую приобретали, то разница облагается налогом в 13%. А в случаях, когда квартира была подарена или получена в наследство – налогом облагается сумма свыше одного миллиона рублей. Однако этого налога можно избежать, если предоставить в налоговую инспекцию сведения об альтернативной покупке.

При альтернативных сделках во всех договорах купли-продажи прописывают условие, что все они должны быть зарегистрированы одновременно. Если кто-то из участников цепочки возражает против этого пункта, насторожитесь. Откажитесь от сделки, как только у вас появились сомнения и в подлинности документов.

Один из важных моментов при альтернативной сделке – помощь специалиста по недвижимости. Проведение такой операции требует большого внимания, опыта и необходимых знаний, ведь в некоторых случаях права собственности переходят более чем на десяток объектов. Собрать всех участников цепочки, проверить все документы и правильно организовать подписание договоров своими силами очень сложно, затратно по времени, а в некоторых случаях и рискованно.